沈阳XX经济开发区XX投资建设有限公司沈阳XX工业园二区建设项目可行性研究报告沈阳XX工程咨询中心2010年8月目 录1.总 论11.1 项目基本情况11.2 项目可行性研究的依据21.3 项目可行性研究的范围21.4 项目建设目标21.5 项目建设内容和规模31.6 项目投资估算和资金筹措41.7 项目建设工期41.8 项目主要技术经济指标41.9 项目可行性研究结论52.项目提出背景及建设必要性62.1 项目提出的背景62.2 项目建设的必要性63.建设地点及建设条件83.1 项目建设地点83.2 项目建设条件84.项目工程技术方案124.1 土地购置124.2 总平面布置124.3 建筑144.4 结构154.5 给水排水164.6 采暖、通风214.7 电气235.项目环境保护265.1 采用标准265.2 环境概况265.3 主要污染源和主要污染物265.4 环保措施276.项目安全与消防296.1 安全生产296.2 消防设计297.项目节能337.1 建筑节能337.2 给排水节能337.3 采暖节能347.4 电气节能348.项目组织及进度安排358.1 项目组织与管理358.2 项目进度安排359.项目招投标3710.项目投资估算及资金筹措4010.1 概述4010.2 投资估算编制的依据4010.3 投资估算包括的内容4010.4 资金筹措方案4111.财务评价4211.1 财务评价依据4211.2 基础数据4211.3 年销售收入的估算4211.4 财务盈利能力分析4311.5 财务评价结论4312.项目效益分析4412.1 社会经济效益4412.2 土地效益4413.项目可行性研究结论与建议4513.1 研究结论4513.2 建议45附表表1 投资估算表表2 经济指标表表3 全部投资财务现金流量表表4 营业收入与经营税金及附加估算表表5 损益表表6 借款还本付息计算表附图图1 沈阳XX工业园二区建设项目位置图图2 沈阳XX工业园二区总平面图附件1、企业法人营业执照2、大东OM-4号地块挂牌交易成交确认书1.总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称沈阳XX工业园二区建设项目1.1.2 项目建设性质和地点改建1.1.3 项目总投资本项目总投资4506万元。1.1.4 项目建设单位概况单位名称：沈阳XX经济开发区XX投资建设有限公司法人代表姓名：公司类型：有限责任（法人独资）法定地址：企业概况：沈阳XX经济开发区XX投资建设有限公司成立于2009年7月，注册资本人民币1000万元，经营范围是实业投资、资产管理、投资和信息咨询、高效节能设备开发、物业管理、房屋信息咨询和工程管理等。公司现有职工20人，其中高级职称10人，中级职称5人。公司自成立以来以市场为导向，不断扩大经营范围和规模，在土地开发整理、资产置换等方面取得了比较显著的经济效益，为大东区项目投资及运作、企业转制、国有资产的保值增值等做出了突出贡献。目前，该公司承担了沈阳XX工业园土地开发、规划建设和项目引进等工作。 1.2 项目可行性研究的依据国家发展和改革委员会颁布的当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录国家发展和改革委员会委托编写出版的投资项目可行性研究指南(试用版)国家发展和改革委员会2004年6月发布的汽车产业发展政策沈阳市城市总体规划（19962010年）沈阳XX经济开发区产业区控制性详细规划国家国土资源部2004年11月公布的工业项目建设用地控制指标（试行）1.3 项目可行性研究的范围（1）项目建设的必要性（2）工程技术方案（3）投资估算（4）效益分析（5）风险分析1.4 项目建设目标沈阳XX工业园以汽车零部件、装备制造为主体产业，借鉴德国先进的汽车产业发展经验，充分发挥现有的交通物流、人力资源和本市汽车产业基础等方面的优势，重点引进德国等先进国家的汽车及零部件生产企业。目前成为区域内华晨宝马、上海通用、华晨金杯等整车厂商的零部件配套中心，也是继中国北方长春、北京、天津三大汽车产业基地之外的又一新兴的大规模汽车整车及零部件生产中心。本项目为沈阳XX工业园二区建设项目。建设目标为建设高水准的市政配套工程及标准生产用房，为入园企业提供一流的生产和经营环境，吸引更多的汽车零部件生产企业进入园区。 1.5 项目建设内容和规模1.5.1 土地购置本项目为沈阳XX工业园二区建设项目，土地需要购置，项目总占地面积32257.65平方米，土地每平方米购置费322元，总购置费为1039万元。1.5.2 建筑项目总建筑面积18921.5平方米，其中车间（一）建筑面积5440.5平方米，车间（二）建筑面积13393平方米，垃圾房建筑面积72平方米，值班室建筑面积16平方米。1.5.3 给水供水水源为沈北开发大道上的市政供水管网，新建1座300m3地下消防与生产合用水池，新增设备12台（套）。1.5.4供热热源由市政供热管网提供，采暖面积18921.5平方米，采暖热负荷2127.2KW。1.5.5 电气新建箱式变电站一台，内装s9节能变压器一台，高压配电柜装于箱变中。1.6 项目投资估算和资金筹措1.6.1 项目投资估算本项目总投资为4506万元，其中建设投资4295万元，建设期利息211万元。1.6.2 项目资金筹措本项目总投资为4506万元，其中自筹1816万元，申请开行贷款2690万元。 1.7 项目建设工期项目建设期12个月。2010年8月正式开工建设，2011年7月竣工验收。1.8 项目主要技术经济指标主要技术经济指标表表1-1序号指 标单 位指标数1用地面积1.1项目占地面积平方米32257.651.2建筑总占地面积平方米18064.32主要建设内容2.1车间（一）建筑面积平方米5440.52.2车间（二）建筑面积平方米133932.3垃圾房建筑面积平方米722.4值班室建筑面积平方米163总投资万元45064资金筹措4.1申请开行贷款万元26904.2自筹万元18165年平均收入总额万元5836年平均利润总额万元3927年平均税后利润万元2941.9 项目可行性研究结论本项目属于基础设施和标准厂房建设，通过项目实施可以实现用地结构调整，显著提高土地利用效率，为汽车零部件企业创造优良的生产和经营环境，带来更大的经济效益。本项目的实施也必将改善沈阳北部城郊地区交通、供电、供水、排水、供热、通讯等设施条件，形成崭新的投资环境，进而带动周边地区的土地增值和产业发展，有力地促进沈阳XX经济开发区产业组团的形成和发展。本项目建设必要性充分，工程技术方案合理，建设资金可以落实，建成后所带来的社会、环境、经济效益显著，实施建设是必要的和可行的。2.项目提出背景及建设必要性2.1 项目提出的背景沈阳XX工业园二区作为政府招商引资项目，管委会研究通过并同意由沈阳沈海现代工业示范区资产经营有限公司出资建厂，由信诺公司租赁使用。该项目从2007年7月开始施工，2007年11月停工，整个厂区厂房和业务用房等设施的基础部分均已施工完毕。由于企业受到世界金融危机的影响，信诺公司最终放弃了该项目，于2008年年初被迫停工。该项目基本属于政府和国家开发银行投资项目，由于停工已经快两年，基础部分已经开始受损，如不尽快开工，必然会导致国有资产流失。鉴于当前经济回暖的形势，有大批国内外中小企业涌进XX开发区，希望借此机会在妥善处理好国有资产的前提下，亦利用它为中小企业服务，解决中小企业先期投资大，无力建设厂房厂区的困难，由此提出建设沈阳XX工业园二区项目。2.2 项目建设的必要性沈阳XX经济开发区位于沈阳市东北部，大东区的北部，人口65万。大东区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独厚的地理位置、生产要素资源和中心城市功能等具有巨大的竞争优势。依托沈阳市产业基础和市场容量等方面的大环境，使大东区经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴含着丰富的开发潜力。该区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，已成为全市最具竞争力的工业区。目前形成以汽车、飞机发动机、机械制造、生物制药、仪器仪表为主的产业集群，是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地和汽车生产基地。区内聚集了众多优势企业，如沈阳金杯客车制造有限公司、沈阳黎明航发集团、沈阳华润压缩机有限公司、沈阳三洋空调有限公司、沈阳东芝电梯有限公司、沈阳金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株式会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、吉列公司、日本丰田通商株式会社、三洋电机公司等等。区内的沈阳大学、沈阳真空技术研究所和沈阳仪表科学研究院等高等院校，培养和储备了大量专业技术人才和技术精湛的产业工人，为大东区产业的持续发展提供了源源不断的人力资源。汽车是沈阳国民经济的支柱产业，对全市经济发展具有举足轻重的作用。大东区是沈阳的汽车产业核心区，具有强大的发展基础和巨大的发展空间。到2010年生产能力将达到100万辆。随着金杯客车、中华轿车和宝马轿车生产能力不断扩大，国内外诸多汽车配套企业陆续向该地区聚集。沈阳市和大东区两级政府依托区域产业优势，特别是抓住德国宝马公司和上海通用公司入驻的有利契机，通过产业基地前期的建设，确保了汽车等先进装备业的迅速发展，有诸多世界知名企业纷纷也要求尽快入区，因此沈阳XX工业园二区建设项目是非常迫切的。为抓好沈阳XX工业园项目的建设，沈阳XX经济开发区结合区内现有基础条件和资源优势，重点引进技术含量高，投资力度大，无污染、产品附加值高的国内外知名汽车整车及零部件生产企业，全面加速沈阳汽车产业规模的扩张，拉动冶金、轻工、化工、机械、电子等相关行业的发展，促使大东区信息产业、金融业、商贸流通业、房地产业、物流业等之间的相互融合，加速构筑现代化的产业体系。7 3.建设地点及建设条件3.1 项目建设地点沈阳XX工业园二区项目，位于沈阳XX经济开发区，东至沈铁路，西至203国道，南至建设路，北至平望公路，园区地理位置优越、交通便利、气候适宜、视野开阔。详见附图1：区域位置图。3.2 项目建设条件3.2.1 电气本项目电源由平望公路北侧引来一路10kV供电电源，采用VV22-1KV电力电缆直埋至厂区箱式变电站。3.2.2 给水、排水（1）给水给水由市政给水管网提供。（2）排水生产废水和生活废水都经化粪池处理后排入市政管道。3.2.3 采暖采暖热源由市政供热管网提供，能满足采暖负荷要求。3.2.4 自然条件沈阳地区属北温带季风影响的半湿润季节气候，由于受大陆性和海洋性气团控制，其特征为冬季漫长寒冷