市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知皋政办发200924号作者：rgfzw 文章来源：本站原创点击数：7473更新时间：2009-2-20热 【字体：小 大】皋政办发200924号市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：市建设局、物价局、国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助 标准指导意见，已经市政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。二0（九年二月二十日主题词：城市 拆迁 评估 补助 通知抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。如皋市人民政府办公室2009年2月20日印发共印500份如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其他补助标准指导意见（建设局物价局国土局二OO九年二月）第一章总 则一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国物权法、国务院城市房屋 拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价 指导意见、南通市城市房屋拆迁管理办法（通政发200316号）、南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范（通房200317号）、如皋市城市房屋拆迁管理办法（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方 法。六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段 实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、 规范和房地产市场评估常规执行。第二章拆迁评估的基本步骤和方法一、拆迁评估的基本步骤1. 掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；2 .根据合法性依据进行实地勘测评估；3 .绘制、填写评估材料；4 .公示初步估价结果；5 .编制评估报告；6 .报告评估结果。二、拆迁评估的方法拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以 幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。（一）市场比较法1 .本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅 房屋的拆迁评估。2 .本方法的计算公式为：被拆迁房屋产权调换补偿额 =合法建筑面积的建安成新价 +合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿被拆迁房屋货币安置补偿额 =合法建筑面积的建安成新价 +合法建筑面积的区 位补偿基准价+上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）一同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价+合法空地补偿。本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2,三类地区 2230元/m2，四类地区1800元/m2。产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区单位：元/m2 表-1350元/m2，二类地区1250元/ ,三类地区1150元/川，四类地区1050元/川。地区分类地区划分范围区位基准价一类外城河以内如泰河以南600二类一类地区以外东皋路、万寿路以西 益寿路以东福寿路以北庆余路、新民路以南500三类李渔路以西一、二类地区以外区域红星河以东南三环以北北三环以南400如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价四类如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域300350备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为 250-350元/m2 （指导价）3 .建安价补偿：（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按如皋市各类被拆迁 房屋建筑结构等级评估标准（见表一、续表一）和如皋市各类结构被拆迁 房屋成新完好率评定标准（见表十二、续表十二）及如皋市各类结构被拆迁房 屋成新折旧率（% ）（表十三）对照评估。征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政 府令第13号第五章执行）。（2） 工业生产用房及仓库建筑结构补偿按如皋市工业生产用房及仓库建筑结 构评估标准（见表十四）和如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（ % ）（表十 三）对照评估。（3） 被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按如皋市成套住宅楼房楼层修 正系数标准（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准（层次差价二同类房屋区位基准价x系数）表二层次三层四层五层六层按拆迁房屋100002+2%+3%+3%+3%市场价3-1%+4%+6%+8%评估4-2%+4%+6%层次差价5-3%0修正6-4%（4） 被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值 的+3%进行修正。（5） 被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在 2%至2%之间。4 .区位补偿：根据如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价（见表一），并结合被拆 迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋 拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。5 .持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2,三类地区为400元/m2,四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积 仍按合法建筑面积来计算。6 .被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即A :土地使用面积在135m2以下（含135m2）的，其超出建筑面积的部分，按房屋所 在地区位价30%的标准计算。B:建筑面积超过135m 2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算C :土地使用面积超过 135m2，建筑面积在135m2以下（含135m2）的，土地使 用面积超过135m 2的部分，按70元/m2的标准计算。7 .对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。8.对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求单位：元/m2 表三有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被 拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按如皋市（自拆自建） 各类被拆迁房屋迁建补偿标准（见表三、表四）及如皋市各类结构被拆迁房屋 成新折旧率（%）（见表十三）对照评估。房屋结构等级建安价钢混结构1500砖混结构143023803310砖木结构1330229032604240简易结构12102190如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准3160三角顶瓦房檐咼2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面140猪圈平舍草房檐咼2米以上结构较差砖墙或泥墙130披屋瓦房顶盖平瓦或郎泰中瓦128草房顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦12010%表四注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加 的补偿金额。2、无论平房、楼房檐高或层高每增减 10公分即按各类房屋等级基价增减 2%系数。3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加 10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。4、 砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准单位：元/m2类另S拆卸费运输费照明线路埋设费楼房15106平正房8104畐U房574披屋344附注运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。（二）路线价法1.本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。2 .本方法的计算公式为：非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价 +合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据 被拆迁非住宅房屋地段类别 区位补偿标准（见表五）和如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表（见 表六）进行修正确定。（2）如皋市具体道路类别划分如下：一类路面：路幅宽度 20米以上（含20米）；二类路面：路幅宽度 10米以上（含10米），20米以下；三类路面：路幅宽度 10米以下。单位：元/m2 表五被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准地段类别区位基准价附注-一一房屋位临一类地区，面临一类路面、 路段，路幅宽度在20米以上（含20 米）商业用房。2300二层以上营业用房和底层 面临一类路段街道的办公、 生产、仓储、餐饮业、娱乐 业、服务业等按50%计算， 其它路段层次生产、办公、 仓储一律为650兀/m2。以合法建筑面积计算二二二1、房屋位临一类地区，面临二类路 段，路幅宽度在20米以下、10米以 上商业用房（含10米）；2、房屋位临二类地区，面临一类路 段，路幅宽度在20米以上（含20米） 商业用房。1000凡生产、办公、仓储、娱乐、 餐饮等或不面临路面的，在 自己院内的商业用房一律 为650元/m2（二层以上营业 用房按区位基准价80%计 算）.-三1、房屋位临一类地区，面临三类段 路，路幅宽度在10米以下商业用房；2、房屋位临二类地区，面临二类路 段，路幅宽度在10米以上（含10米）， 20米以下商业用房；3、房屋位临三类地区，面临一类路 段，路幅宽度在20米以上商业用房（含20 米）。800三、四类地区凡生产、办公、 仓储、娱乐、餐饮等或不面 临路面的，在自己院内的商 业用房一律为600元/m2匚 层以上营业用房按区位基 准价80%计算）.四1、房屋位临二类地区，面临三类路 段，路幅宽度在10米以卜商业用房。2、房