www.35wl.com 商务文库网，精品资料下载，助您迅速完成工作！青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告北京中建建筑设计院二XX年六月 目 录第一章 总论.3第一节 项目名称及承办单位.3第二节 建设单位概况及项目背景.3第三节 项目建设必要性.4第四节 可行性研究报告编制依据.6第五节 可行性研究报告的编制原则.6第六节 可研报告内容摘要.6第二章 市场预测.8第一节 全国房地产市场概况.8第二节 西宁市房地产市场状况.9第三章 建设选址及建设条件.10第一节 建设地址选择.10第二节 建设条件.10第四章 建设规模.16第一节 建设规模的确定.16第二节 主要建设内容.17第五章 建设方案设想.17第一节 建筑设计. . 17第二节 结构设计说明.24第六章 环境保护、安全、消防及节能.25第一节 环境保护.25第二节 给排水、消防设计. 26第三节 电气.27第七章 组织机构与小区物业管理.33第一节 公司组织机构.33第二节 小区物业管理.33第八章 项目实施进度计划安排.34第九章 建设总投资估算.36第一节 投资估算依据.36第二节 固定资产投资估算.36第三节 资金筹措方案及投资使用计划.37第十章 经济效益测算.37第十一章 结论.41后附附表第一章 总 论 第一节 项目名称及承办单位 项目名称：青海明瑞金都住宅小区 建设单位：青海明瑞房地产开发有限公司 项目法人代表： 第二节 建设单位概况及项目背景1、建设单位概况青海明瑞房地产开发有限公司建于2004年1月6日，由甘肃省广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资质。青海明瑞房地产开发有限公司成立于2004年1月，注册资本1000万元，是一家集房地产开发、商品房销售、物业管理、建筑物及房屋人工、机械拆除的具有三级资质的企业。公司具有较强的技术力量和雄厚的资金实力。公司自成立以来，始终把产品质量放在首位，经过全体员工的不懈努力，创造了良好的社会信誉。公司宗旨：以“求真、务实、创新、进取”的经营理念，不断提高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美的产品奉献给社会。公司重视人才、尊重人才、爱惜人才，荟萃了一大批高技术人才，同时公司起用了一大批年轻有为的技术人才和管理人才。公司下设了经理部、项目工程部、开发部、营销部、财务部、办公室等部门，并配备了相关专业人员31人。其中高级工程师5人；工程师8人；助理工程师3人；大专以上学历5人；职工10人。为了加快西宁旧城改造的步伐，改善城市面貌，促进西宁市的经济发展，我公司投资拆迁筹备建设 “青海明瑞金都小区”项目（三幢三十层、两幢二十六层商住楼），该项目位于长江路以东、汇通大厦以北、省地税局以南（省二建茶卡盐场办事处用地），总建筑面积99694平方米，占地面积12763.8平方米，总投资2.5亿元。公司全体员工将在董事会领导的带领下，求实创新、拼搏进取，在机遇和挑战并存的市场条件下，为青海的开发建设事业做出贡献，力争在激烈的市场角逐中创造出良好的经济和社会效益。2、项目提出背景城市的形象和风貌是城市物质文明和精神文明的重要体现，西宁市作为青海省的政治、经济、文化中心，产业和人口高度聚集，各种经济、社会活动频繁，城市的景观建设具有特殊的地位和作用，将直接影响着城市的社会进步和经济的可持续发展，城市的美化、绿化与景观建设越来越被人们所认识和接受。西宁市长江路是西宁市的主要街区之一，过去由于城市建设投入不足，街区的房屋多为危旧房，景观显的陈旧和单调，与省会城市的发展要求相差较远，需要通过新建或改建来改造旧城区，使之与现代化中心城市发展相适应。此外，随着国家经济的发展，人民收入增加，生活越来越好，要求宽敞的住宅和优越的住房环境，因此新一轮的房地产业和住宅建设再度升温。在上述背景下，青海明瑞房地产开发有限公司提出了开发建设长江路青海明瑞金都住宅小区项目。第三节 项目建设必要性发展住宅建设和房地产业具有以下作用：1、促进国民经济增长据资料，2000年仅占固定资产投资总规模15%的房地产投资，却在全国固定资产投资增量中占到30%；房地产投资在全部固定资产投资增长的9.3个点中拉动了2.7个点；从支出的角度看，投资对GDP的贡献率为41.94%，其中房地产投资一直以20%以上的幅度增长。根据青海省国民经济和社会发展“十五”计划纲要“十五”期间，国内生产总值年均增长10%，固定资产投资总规模达到1100亿元，年均增长13%。2007年，城镇居民人均可支配年均增长8%，人均住宅建筑面积增加到25平方米。2、拉动相关产业发展房地产业要涉及八十多个产业部门，据投入产业模型测算，每1000万元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出2866万元。本项目的实施可以诱发国民经济各部门的产出约34000万元。3、增加就业岗位据测算，每完成10000平方米施工面积需要从业人员167人；此外，建筑业每生产1亿元产品，需要直接消耗0.64亿元的工业产品，还可带动0.04亿元的商品销售，可提供更多的就业岗位。本项目的实施可以安排1000人就业，带动相关产业增加收入0.816亿元。4、使城镇居民有新的投资热点据调查，2000年教育、旅游、住房、医疗保健、交通、保险等已成为城市居民新的消费热点，其中居民人均购房支出比上年增长11%。5、增加地方财政收入-为本地区的经济发展带来生机和活力，据调查，来自土地的收益，为财政收入的25%，被称为第二财政。 综上所述，本项目的实施对树立城市形象，内提品位，美化环境，提高城市的综合功能以及拉动经济增长等诸多方面起着显著的作用，因此项目建设十分必要。第四节 可行性研究报告编制依据1、青海明瑞房地产有限公司关于编制青海明瑞金都住宅小区可行性研究报告的“委托书”；2、西宁市城乡规划建设局核发的“建设项目选址意见书”；3、北京中建建筑设计院设计的青海明瑞金都住宅小区方案；4、建设单位提供的其它与工程有关资料。第五节 可行性研究告的编制原则 根据土地规划及城建等部门的要求，该项目建设按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，建成功能齐全，配套完善、环境优美的商住小区。建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁市人流、交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。小区的通讯、供电、供水、节能、消防及环保等配套设施按有关规范和要求建设。第六节 可研报告内容摘要1、 可行性研究报告结论 拟建的明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划部门规划的景观区地带。该项目用地面积12763.8 m2，总建筑面积99694m2，其中三幢30层、二幢26层高层建筑。小区集商贸、住宅为一体的综合性民用建筑。项目估算总成本26217.1万元，项目建成，各项经济指标较好，项目建设是可行的。2、 主要经济技术指标(1)用地面积 12763.8m2(2)建筑占地面积 5593.0m2(3)总建筑面积 99694m2 (4)建筑容积率 6.93(5)建筑密度 43.82%(6)项目总投资 25000万元(7)营业收入 39341.0万元(8)总成本 26217.1万元(9)销售税金 2163.5万元(10)销售利润总额 10645.7万元(11)所得税额 3513.2万元(12)售房投资利润率 42.60%(税前)(13)售房投资利润率 28.50%(税后)(14)售房投资利润率 51.20%(税前)(15)售房投资利润率 37.20%(税后)(16)财务内部收益率 62.20%(税前)(17)财务内部收益率 43.30%(税后)(18)财务净现值I=6% 8187.5万元(税前)(19)投资回收期 2.59年(税后)第二章 市场预测第一节 全国房地产市场概况二十世纪九十年代初,我国在推进住房制度改革方面出台了一系列政策、法规并进行了实质性的工作，从而促进了住宅建设与房地产业的发展。1994年国务院下发了国发199443号文国务院关于深化城镇住房改