长沙市南湖片棚户区及环境整治工程可行性研究报告（代项目建议书）设计号:2007-403建设单位:长沙市南湖新城建设开发有限责任公司编制单位: 长沙市规划设计院有限责任公司二OO七年五月十日2长沙市南湖片棚户区及环境整治工程可行性研究报告设计号:2007-403设计单位名称（公章）： 长沙市规划设计院有限责任公司 单 位 资 质 等 级与 证 书 编 号： 工咨甲：1033023005 单位法定代表人：周树根 高级工程师（签字） 主 管 院 长：杨希杰 高级工程师（签字） 总 工 程 师：伍致杰 高级工程师（签字） 设 计 部 部 长：肖和华 高级工程师（签字） 项 目 负 责 人：肖和华 高级工程师（签字） 主 要编制人 员：于正委、肖和华、杨 涛、吴建武、任新建、王惠队樊亮亮、邓海波、黄 杜、冯 强、熊 伟、叶 玲 长沙市规划设计院有限责任公司二OO七年五月十日目 录 第一章 项目概况 一、项目名称及承办单位二、任务依据和历史背景三、研究依据及范围四、主要技术经济指标五、研究结论与建议第二章 长沙市概况 一、自然条件二、社会经济三、社会经济展预测 第三章 长沙市用地与道路交通现状及规划 一、土地利用现状概况二、城市总体发展空间结构及土地利用布局规划三、城市对外交通现状 四、长沙市道路网络现状五、综合交通规划第四章 市场分析一、投资环境分析二、发展趋势三、需求预测第五章 项目建设的必要性一、是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。二、是推进国企改革，实现产业转型的迫切需要。三、是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。四、是节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要。五、是落实市委经济工作会议精神，实现经济社会又好又快发展的迫切需要。第六章 交通量调查及预测一、长沙市运输系统概况 二、长沙市历年机动车保有量、货运量及货运周转量的调查和预测三、武广客运站客流分析四、交通流量预测第七章 建设规模与技术标准 一、建设用地规模二、基础设施建设规模第八章 规划方案设计一、 规划背景二、现状及存在的主要问题三、规划范围四、区位及资源条件分析五、城市定位与价值分析六、相关规划要求七、“南湖片区”概念总体思想八、“南湖片区”总体定位思路九、“南湖片区”片区指导思想与设计原则十、“南湖片区”片区设计表现十一、规划布局十二、拆迁安置十三、技术经济指标第九章 基础设施方案设计一、筑路材料二、道路方案设计三、道路工程设计四、排水方案设计五、树书110KV线路迁建第十章 投资估算和资金筹措一、工程概况二、编制依据三、编制比较说明四、投资估算五、资金筹措第十一章 运作模式与招商引资一、运作模式二、招商引资三、招商引资策略第十二章 环境保护和节能一、环境影响二、环境保护三、节能第十三章 实施进度计划一、项目管理二、整治改造运作思路与实施步骤三、实施措施第十四章 招标投标第十五章 国民经济评价一、经济效益测算与评价的依据及说明二、投资及资金筹措三、损益计算四、借款偿还五、主要经济效益指标六、敏感性分析七、风险分析八、社会效益九、建议十、评价结论第一章 项目概况 一、项目名称及业主单位 1、项目名称长沙市南湖片棚户区及环境整治工程2、项目业主单位业主单位：长沙市南湖新城建设开发有限责任公司二、任务依据和历史背景长沙市是湖南省省会，经过改革开放20年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，也具备自身独特的发展优势。进入21世纪，处于历史性转折时期，面对新的国际国内形势，给长沙既带来了难得的机遇，又提出了严峻的挑战。随着国家全方位开放格局的形成和周边形势的变化，长沙正面临着巨大的竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后的竞争格局，长沙必须营造新的优势，迅速把自己做大做强，赢得发展的主动权。省委、省政府确定的“一点一线”和长株潭经济一体化战略，要求长沙尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙的发展带来了前所未有的推动力。但长沙中心城市的功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦的努力。长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟蓝图，指出要用15年左右的时间，把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市，并进一步提出了建设长沙的量化指标。按照2020年长沙建成区人口310万，用地310平方公里的城市规模重新调整城市空间形态，加强环境治理、道路整治和绿化广场建设，把长沙建成一个结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市。2007年市建委将按照“再掀新高潮，凸显新风貌”的思路，认真贯彻落实党的十六届六中全会和一省、市党代会精神，紧紧围绕推进长沙又好又快率先发展的战略目标，以科学发展观为指导，牢固树立抓城市建设就是抓经济建设的理念，坚持项目建设与环境改善、品位提升、经济发展相结合，不断增强城市承载功能，进一步彰显城市文化内涵，为推动全市经济增设和社会发展作出新的贡献。 2007年以至到“十一五”末期重成点抓好“一洲两岸”（枯子洲、湘江两岸）、“三个入城口”（月岛一四方坪片段、长沙大道高桥片段、长潭西线入城口片段）、“四大新区”（省府新区、市府新区、三角洲新区、武广站新区），“十大项目”（橘子洲、湘江风光带、三角洲设施、武广新站、湘江航电综合枢纽、引水及水质环境、金霞港港口物流枢纽、中信新城、河西滨江新区、南湖新区）建设。长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独特的景观。湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的风景线。近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。湘江大道及潇湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性一景，并获全国人居环境示范奖。城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美好长沙已成大家的共同心愿。在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署，继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。“一洲两岸”建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发：滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区、湘江明珠金外滩片区、三角洲五合垸片区、岳麓滨江新城片区及橘洲景区。三、研究依据及范围1、研究依据 长沙市中长期社会发展战略纲要工业局与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。建设部建标2002205号房地产开发项目经济评价方法。 其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。（7）长沙市20032020年城市总体发展规划（8）长沙市土地利用的总体规划（9）南湖片区的控规2、研究范围可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标1、 目前用地现状南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路、南临二环线、西临湘江、北临西湖路，该片区临湘江长约5.3公里。片区内现以居住、工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的35%左右、仓储和工业用地约占42左右，其它如公墓用地约占10%。片区内现状道路主要有书院路、湘江大道（尚未完全拉通）、西湖路、劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重、有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位70余个，居民住宅9634户，拆迁总建筑面积112.99万平方米。目前用地现状如下表： 土地性质亩数占比（%）容积率备注商业44.550.822.0住宅930.4517.051.5工业用地586.210.740.8农用地363.456.660.5其他用地3532.264.730.1合计5456.851000.4562、 规划用地情况该片区规划总用地面积363.79公顷，其中可开发用地127.12公顷、道路广场市政基础设施及公共配套设施用地105.44公顷、不可开发用地131.23公顷。规划设计指标情况见下述二表：技术经济指标表一序号名称用地面积（公顷）比例（%）备注1总用地面积363.791002道路广场、市政基础设施、公共配套设施用地105.4428.983可供开发用地127.1234.94其中商业、办公公共设施用地69.9219.22包括商业金融、办公等居住用地57.2015.725不可开发用地131.2336.08包括保留用地、南郊公园、陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注1总建筑面积（万m2）502.7其中保留建筑（万m2）90.12保留用地范围内建筑面积新建建筑（万m2）412.58可开发用地建筑面积381.37万m2，中小学、市政等设施31.21万m22容积率1.7可开发用地平均容积率3.03建筑密度30%4绿地率40%五、研究结论与建议1、研究结论1) 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。2) 项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3) 根据投资估算，项目总投资38.75亿元，其中工程费用8.349亿元，征地拆迁费27.125亿元，建设期贷款利息3.276亿元。全部投资财务内部收益率 19.38%，所得税后全部投资回收期4.37 年，所得税后财务净现值为 157033.77万元。财务指标反映项目仅略有盈利。4) 从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。2、建议1) 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2) 从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。南湖片棚户区及环境整治建设工程可行性研究报告第二章 长沙市概况 一、自然条件 1、地形 长沙市位于