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目 录一、南京房地产行业发展现状3(一)指数情况3(二)商品住宅交易行情4(三)房地产开发经营分析5(四)南京市土地市场状况6(五) 本章小结7二、江宁区域宏观背景8(一)区域地理位置8(二)土地资源8(三)人口与行政划分9(四)交通运输10(五)基础建设及景观特色12(六)教育及医疗13(七)小结14三、江宁区城市规划15(一)城市总体规划15(二)江宁楼市的板块划分:18(三)江宁房地产发展规划20(四) 江宁科学园区域概况介绍21(五)小结25四、江宁区域经济发展状况26(一)国民生产总值26(二)财政收入27(三)固定资产投资28(四)人均可支配收入29(五)社会消费品零售29(六)小结30五、江宁房地产市场31(一)江宁房地产投资31(二)江宁土地出让32(三)江宁商品房供销状况35(四)小结36六、江宁大学城板块项目分析37(一)江宁大学城板块概况37(二)个案分析44七、九龙湖板块项目分析48(一) 九龙湖板块概况48(二)个案分析51八、大学城板块和九龙湖湖板块的项目指标对比57(一) 项目指标对比表57(二) 项目指标对比分析58九、市场篇总结59(一)区域宏观层面59(二)城市规划层面60(三)宏观房地产市场层面60(四)微观房地产市场层面61一、 南京房地产行业发展现状(一)指数情况2008年1-5月指数变化情况:各指数基本保持稳中有升的态势,与去年同期相比表现上扬,如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。表1 南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表(二)商品住宅交易行情1月随天气转冷,南京楼市步入淡季,再加上暴雪天气的影响,整体销售乏力。随着年关的逼近,和各项宏观调控政策效果的慢慢显现,更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响,南京住宅市场整体销售乏力,人们仍在观望之中。3月随着气温的上升,观望气氛有所减淡。4月,气温仍在上升,而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现,许多理性的购房者仍在观望之中。5月,由于季节性因素及南京春季房展会的召开,住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。1-6月住宅成交变化情况如表2所示。表2 南京1-6月住宅成交变化情况表南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块,1-6月分板块成交情况如图2所示。南京住宅成交面积以中等户型为主,成交价格以中低价为主。图2 南京市1-6月住宅分板块交易情况 (三)房地产开发经营分析南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加,但增幅较去年同期减缓,竣工面积出现大幅增长,而销售面积表现下降。南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图3所示。图3 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图1-4月,全市完成房地产开发投资151.79亿元,比去年同期增长25.76%。1-4月,全市共完成住宅投资额124.03亿元,同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%,同比减少36.36%。1-4月,南京住宅投资额为124.03亿元,同比增长39.13%;施工面积为2509.14万平方米,同比增长21%;竣工面积为292.46万平方米,同比增长154%。1-4月,南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米,同比下降35%,其中现房销售面积为30.77万平方米,同比下降16.54%,期房销售面积126.37万平方米,同比下降38.03%;实现住宅累积销售额69.67亿元,同比减少32.46%,其中现房销售额为11.91亿元,同比下降42.02%,期房销售额为57.76亿元,同比下降30.09%。1-4月,住宅的累积空置面积为32.34万平方米,较去年有所增加,占整个商品房空置面积的74.93%,近期市场供应和销量都有所增加,住宅空置面积有所减少。住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高,供给也较少。1-4月,别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米,累计施工面积224.09万平方米,累计销售面积7.38万平方米,累计销售额6.81亿元。(四)南京市土地市场状况 1、2008年南京上半年住宅类土地交易情况截至2008年6月30日,南京共有公示土地成交数据28条,其中住宅类(含混合住宅类)成交土地共22块,住宅类成交总面积为平米,同比07年上半年土地总出让面积增加了8.57%。十三个行政区中,玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为0,成交面积最多的是江宁,一共为平米,成交面积其次的是鼓楼,共为平米。2008年上半年南京住宅土地交易分布图2、2009年南京市住宅建设计划2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公顷,其中各类普通商品住宅建设用地850公顷,保障性住房建设用地200公顷。根据计划,2009年南京将建普通商品住房约9万套,建筑面积800万。2009年度南京市住房建设计划,住房建设总量与这几年大致持平,主要建设指标表现在以下几个方面:一是普通商品住房建设目标。本年度(即2009年度,下同)普通商品住房约9万套,住宅建筑面积800万平方米。其中,中低价位、中小户型商品房约6.3万套,住宅建筑面积约560万平方米。 二是经济适用住房建设年度目标。经济适用住房建筑面积约225万平方米,约2.8万套。 三是廉租住房建设年度目标。2009年新建廉租住房投资共计投入3.4亿元。其中投入1.2亿元,筹建廉租住房1000套,5万平方米;回购廉租住房投入7000万元;对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴1.3亿元等。 四是中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)年度建设目标。2009年可上市供应中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)总量为60万平方米,约7000套。 五是危旧房改造、小区整治出新年度建设目标。2009年拟实施危旧房片区改造100万平方米;拟出新小区80个左右,整治房屋900幢左右。(五) 本章小结上半年南京楼市仍不见起色历经2007年楼市的疯狂,2008的楼市可谓是平淡无奇。 一、二月楼市冰冻,金三银四销售平淡,红五月不红,六月楼市跌宕起伏2008上半年的南京楼市没有了去年的火热与疯狂。如果用一个词语来形容过去半年的南京楼市,开发们诉说“迷茫”,专家们评论“正常”,购房者们追问“房价到底了没?”不同身份的人用不同的眼光看南京楼市走过的这半年。上半年楼市宏观调控未见松动与2007年国家频出的调控政策相比,2008年的调控力度似乎减轻了许多。2008新年刚过,南京市公积金管理中心就首发公积金新政,另外,今年4月,南京市物业维修资金新政也重新制定新标准。尽管这两项政策措施并没有实质上直接促进楼市的回暖,但却被业内一致看做是政府政策松绑的一个明显信号 上半年南京土地市场遭遇寒流 31块地24幅底价成交3幅流标从去年的“疯狂竞价”,到如今的“出手谨慎”,南京土地市场也随之“冷风嗖嗖”。据HOUSE365统计,今年1到6月份,南京共有31幅地块公开拍卖,其中底价成交24幅,流标3幅。和去年同期成交59幅,地王频出的火热行情相比,不少业内人士均称“变化很明显”:不仅开发商拿地的热情大减,南京国土部门推地的步伐也大为放缓。流拍、遇冷,成为今年国土出让的关键词。而坊间的土地转让市场却非常热闹,某开发商转让某地块的消息不时传出。由于信贷紧缩资金压力过大,不少中小开发商为了避免被活活“撑死”,只能“吐”二、江宁区域宏观背景(一)区域地理位置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部,从东西南三面环抱南京,介于北纬30383213,东经1183111904之间,总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤,东南与溧水县毗连,南与安徽省当涂县衔接,西南与安徽省马鞍山市相邻,西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。(二)土地资源江宁区实际控制面积为15.73万公顷,其中农用地11.03万公顷(耕地5.85万公顷、园地0.25万公顷、林地2.41万公顷、其他农用地2.5万公顷);建设用地3.65万公顷(居民点和独立工矿用地.万公顷、交通运输用地0.31万公顷、水利设施用地0.万公顷);未利用地1.05万公顷(未利用地0.35万公顷,河流水面等其它土地0.70万公顷)。(三)人口与行政划分乡镇总人数总面积(平方公里)村委会居委会东山街道1111918禄口镇68425144346江宁镇56578144.3183土桥镇3468169142丹阳镇254126191麒麟镇2838361.5111东善桥街道2493374.481汤山镇39268115.9143周岗镇2366641.7101铜井镇33166113.991陶吴镇2852378.1111上坊街道2455655.6101淳化街道4084782.4111谷里镇3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟镇68519109.1265上峰镇2680069101横溪镇3060697.391全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个,村民委员会344个。全区总人口74.70万人。2007年末全区户籍总户数29.72万户,总人口为87.94万人,比上年增长4. 07%,其中:男性人口43.89万人,增加1.72万人;女性人口44.05万人,增加1.67万人。全年出生人口0.81万人,出生率为9.38;全年死亡人口0.50万人,死亡率为5.75;人口自然增长率为3.63。全区计划生育率达98%。(四)交通运输1. 与南京主要联系通道13个,交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交,路线主要有:路线起始站点101箍桶巷-东山镇102箍桶巷开发区103白鹭花园武夷花园东104瑞金路文化名园105雨花路河海大学新区106箍桶巷天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车,以及开发商的社区巴士。2. 轨道交通:地铁1号线(延伸线)安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家 湖-小龙湾(预留)-竹山路-天印大道-城东路站。全长17.1公里,计划在2010年左右建成。地铁3号具体规划尚未出台线建设“二横一纵”的快速干道系统:宏运大道,天元路、双龙大道。建设“四横五纵”主干道系统:四横:站南路、秦淮金箔路、诚信大道;五纵:将军大道、利源苏源大道、土山竹山路、天印大道、城东路。规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等,对宁芜铁路进行改造与扩容,在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭,拓宽改造绕城公路,建设公路二环,宁杭高速公路,改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路;拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建
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