会计实务类价值文档首发！内外资房地产开发企业所得税管理差异表现-财税法规解读获奖文档由于内外资企业所得税税法的差异，内资房地产开发企业（以下简称内资企业）与外资房地产开发企业（以下简称外资企业）在企业所得税计算、征收、管理等方面存在着明显的差异，主要表现在：一、计算、征收、管理所得税的税法依据不同内资企业按照国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）的规定对企业所得税进行计算、征收、管理。但是，外商投资企业执行国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）、国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知（国税发（1999）242号）、国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知（国税发1995153号）等文件，计算、征收、管理所得税的文件与内资相比，体系的系统性、规定的详细性较差。二、预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的差异对于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题，内外资房地产开发企业的主要差别是：外资企业规定对于预售收入预征企业所得税，税收征管法对企业不按规定预缴税款，没有明确的强制规定措施；内资企业明确规定企业取得的预售收入按一定的方法计入当期应纳税所得额，不是预征的概念。内外资企业规定的计税毛利率概念和比率也完全不同。国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）明确规定：内资企业取得的预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。同时，按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%.外资企业在国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知（国税发1995153号）中规定：1、从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。2、各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第1款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。河北省在河北省国家税务局关于印发河北省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法的通知（冀国税函20067号）中对本省的预计利润率明确规定：企业预售房地产的，其所取得的预收款，预计利润率幅度，设区市市区为8%15%，县（市）城区及以下地区为5%10%.具体执行利润率标准，由各设区市局根据当地房地产行业的经营利润水平在幅度内确定，实际执行的预计利润率报省国税局备案。执行利润率低于或高于所列利润率幅度标准的，报省国税局批准后执行。当期应纳税额按下列公式计算：应纳税额=预售款收入X预计利润率X适用税率。三、开发产品的完工标准方面在开发产品的完工标准方面，内外资税法的规定基本一致。内资企业在国税发200631号文第二条第一款规定明确规定：凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。外资企业在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）中规定：企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。但是，内资企业明确：开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。外资企业对此没有明确的规定。四、销售收入确认标准的差异内外资企业在销售收入的确认原则上基本一致，都遵循权责发生制。但是，内资企业在不同收入方式的确认上更倾向于收付实现制。不同销售方式的差异具体如下：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品。内资企业在国税发200631号文中规定：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。外资企业在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）中明确：采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品。内资企业税法规定：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。外资企业税法规定：采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。对于付款方提前付款的，没有象内资企业那样，有明确的规定。3、采取银行按揭方式销售开发产品。内资企业税法规定：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。外资企业在税法规定中没有对首付款和余款进行明确的规定，只是规定：采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。4、采取委托方式销售开发产品。内资企业对采取委托方式销售开发产品的，在国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中有详细、明确的规定。?外资企业只对境外包销代销进行了规范。国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越多的企业和财务人员所认可并应用。在实际操作中要考虑的因素还很多，远不止本文上面所提到的内容，因此，在具体的实务操作中我们一定要培养正确的纳税意识，树立合法税务筹划观念，深入研究税法规定，充分领会税法精神，做到合理筹划并纳税，以达到合理运用企业有限的资金，增加企业效益，促进企业稳定长远的发展。因此，企业在进行税收筹划时，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业的风险情况制定切合实际的风险管理措施，为税收筹划的成功实施做到未雨绸缪。本文由梁志飞老师编辑整理。（国税发（1999）242号）规定：从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。同时规定，外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%. 5、采取以土地使用权或其他财产置换房屋。内资企业对采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，在国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中有详细、明确的规定。外资企业在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）中明确：采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。五、成本和费用方面的差异内资企业税法在成本、费用方面的规定与外资相比，更加详细、明确。国税发200631号文规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，明确规定：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。同时，内资企业税法对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。国税发200631号文明确规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。外资企业税法没有明确划分销售成本和期间费用的概念。国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）规定：企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。六、对预提费用税务处理的差异内资企业在国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）中明确规定：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。外资企业在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）中规定：企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。七、视同销售行为税务处理的差异内资企业在国税发200631号）中明确规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。外资企业在国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知（国税函2005970号）明确规定：企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。同时对内部处置资产的情形进行了划分，内部处置资产包括但不限于以下情形：（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合。对企业将资产移送他人的情况，因资产所有权属已发生改变而不属于内部资产处置进行如下规定：（一）用于市场推广或推销；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。八、对新办房地产企业减免税税务处理的差异内资企业在国税发200631号文中规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。外资企业继续按照现行外商投资企业法的规定执行。结语：税务筹划做为企业集团的一项重要战略组成部分，已被越来越