财会类价值文档精品发布！商品房销售的财务和税务处理会计实务，会计实操房地产开发企业“生产制造”的产品是“商品房”(包括住宅和商铺)，具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据企业会计准则收入的有关规定。根据企业会计准则收入的规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家税务总局在房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发200931号)中规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元(其中普通住宅2500万元、商铺500万元)。借：银行存款 30000000 贷：预收账款 30000000 只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”。通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前(一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙)，除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的营业税(按收取的购房款总额计算);以缴纳的营业税为基础缴纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加;按预收房款总额缴纳万分之五的印花税，同时按规定预缴土地增值税(普通住宅2%，商铺3%，其他税收暂不考虑)。那么，该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理：借：应交税费应交营业税 1500000 应交税费应交城市维护建设税 105000 应交税费应交教育费附加 45000 应交税费应交地方教育附加 30000 应交税费应交土地增值税650000 管理费用印花税 15000 贷：银行存款 2345000结语：学习财务会计，要注意两个不良，一个是“营养不良”，没有一定的文史基础，没有科学理论上的准备，没有第一手资料的收集，搞出来的东西，不是面黄肌瘦，就是畸形发展；二是“消化不良”，对于书本知识，无论古人今人或某个权威的学说，要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。本文由梁志飞老师编辑整理。