盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目有关情况介绍盐田三村、四村和西山吓村等 13 个自然村落散落分布在盐田港后 方陆域，长期以来维持“村中有港、港中有村”的现象，环境脏乱差， 村集体经济发展较为落后。为了进一步整合盐田港后方陆域土地资源， 为东部现代港口物流业发展提供土地资源保障，改善盐田港后方陆域 城中村群众生活环境，促进集体经济发展，进一步完善教育、文化、 体育等公共服务设施，2004 年深圳市委、市政府贯彻实施 “港口强 市”和“区港联动”发展战略，决定将位于盐田港后方陆域的盐田三 村、四村和西山吓村等实施整体搬迁并异地重建安置，这也是我市第 一个“异地安置、政府补贴”的城市更新项目。一、项目基本情况 项目拆迁区涉及13个旧村，占地面积26.23公顷，原居民1035户， 约1714栋建筑，现状建筑面积约47万平方米。其安置区位于盐田港后 方陆域明珠大道以北、东海大道以南、盐田路以东、洪安四路以西， 地块总面积为26.56公顷。其专项规划于2005年获市规土委审批通过， 专项规划批准的容积率为4.0，计容积率建筑面积约107.1万平方米， 其中住宅建筑面积86.35万叭包括提供给政府的3.01万平方米政策性 人才住房），商业建筑面积13.59万m2，办公建筑面积4.88万m2，公共配套设施建筑面积2.27万m2,包括：24班小学、12班幼儿园、社区公 园、公厕、小区文化室、社区服务中心、社区居委会、社区警务室、 环卫工人休息站、社康中心、邮局、垃圾中转站和菜市场。小径墩村厲站田四杵0盐田四村大梅沙盐田三村社排上囤、社排下困、.西山吓村（屈盐田_村）规划范围小布村二、项目特点（一）整体搬迁、等面积置换、异地重建。为提升村民的改造意 愿，整体搬迁项目采用等面积置换、异地重建”的改造模式。2009 年3月23日，原市国土资源房产管理局、整体搬迁项目四个村股份公 司及盐田区政府三方签订土地置换协议书由于整体搬迁的旧村零 散分布在盐田港后方陆域，长期以来维持“村中有港、港中有村的 现象，对港口物流产业影响较大。整体搬迁的实施虽然只是26.56公顷， 但是完成后整合优化了土地资源,对盐田港后方陆域的影响可能超过1 平方米公里。（二）深圳市首个政府资金补贴城市更新项目。项目采取“政府 主导、股份公司参与、市场运作”的做法，对安置区土地统一规划。 为保障改造可行性，政府补贴部分资金，通过公开招标引入社会资金， 将旧村整体搬迁到安置区进行异地安置。2010 年 4 月 8 日市政府常 务会议（四届一六一次）审议通过整体搬迁项目资金测算报告，确 定项目补贴资金不超过 11.47 亿元，具体金额根据公开招标结果确定， 补贴资金按照 5:3:2 的比例由市、区和盐田港集团分摊。2011年公开 招标引进合作开发单位的中标结果确定政府投资额度为 11亿元。（三）通过公开招标引进合作开发单位。为保障村集体利益，保 证项目的顺利实施，项目在政府补贴部分资金的基础上，对旧村拆迁 和安置区土地建设打包公开招标，引入社会资金实施拆迁和建设。 2011年3月14日，我区通过市土地房产交易中心平台进行公开招标， 最终由佳兆业地产（深圳）有限公司取得整体搬迁项目的改造权。三、项目进展情况截止至 2014 年，佳兆业公司已完成整个项目建筑查丈、建筑设 计等前期工作，并与区政府签订了盐田三村、四村和西山吓村整体 搬迁项目改造协议，其全资子公司深圳市盐田房地产开发有限公司也 分别与整体搬迁项目四家股份公司签订了合作开发协议；完成了专 项规划调整，并获得市规土委滨海管理局核发不涉及社排小布的 8 个 地块的建设用地方案图和建设用地规划许可证。目前，项目一期地块 已完成主体建筑及园林建设，样板房正向村民开放。土地出让、拆迁 补偿协议签订谈判等工作也在进行当中。四、项目目前存在的主要困难LI一）土地出让手续的办理及地块清理工作难。由于项目安置区 共有11个地块，其中 3个地块涉及社排小布拆迁，土地出让手续办理难度大，情况复杂。为加快整体搬迁项目的建设，目前盐田佳兆业 公司正对整体搬迁范围内不涉及拆迁的 8个地块先行办理土地出让。项目安置区地块涉及 34家承租单位，盐田街道办事处根据区政府指示在2013年5月份同时向34家承租单位下发终止合同限期清场通 知书，目前只有05号地块完全清理完毕，尚有 7地块未清理干净。二）整体搬迁拆迁补偿签约工作难。 该项目共有原居民 1035户，建筑物 1726 栋，建筑面积约 47.47 万平方米。虽然佳兆业公司2011 年参与投标时制定的拆迁补偿标准在区政府原定的补偿协议基 础上进行了优化，但是时隔 2 年多后进行每户签订拆迁补偿协议工作 由于市场的变化难度加大很多。整体搬迁大事记如下：2003年 6 月，在盐田区二届人大一次会议上，80多位区人大代表联名提交了关于加快我区旧村改造步伐，推动精品战略实施的议案2004 年1月，区二届人大常委会第六次会议审议批准了区政府提交的 该议案办理方案，即整体搬迁方案。2005 年 2 月 24 日，市政府三届一四六次常务会议，审议并原则 通过了盐田区政府有关整体搬迁项目的改造方案。此后，盐田区积极 推动该项目实施，区城改办通过调研，编制整体搬迁拆迁补偿方案， 统一各股份公司和村民意见；坚持“统一规划、统一设计与统一开发 建设”原则，聘请国内著名机构编制拆迁规划及建筑设计方案，明确 安置片区位置、小区设计、公建配套、户型设计等内容。2009 年 3 月 23 日，原市国土资源和房产管理局、盐田区人民政 府，与整体搬迁项目涉及的鸿泰、裕宏、裕泰和鑫群 4 家股份公司， 正式签订了整体搬迁项目土地置换协议书。时任裕泰股份公司董事 长的何天胜，在代表四家股份公司发言时表示，一定牢牢把握机遇， 全力配合，强力推进整体搬迁项目，造福子孙后代。根据市政府有关会议精神，按照“市政府指导、区政府主导，股 份公司全面参与，市场化运作”的项目开发模式，盐田区政府于 2008 年下半年开始着手招标引入开发商工作。2011 年 1 月 14 日，盐田区政府正式对外公开发布了整体搬迁项 目的招标公告。3月 4 日通过在市土地交易中心组织开标评标，15 名专家一致评定佳兆业为中标发展商。2011 年 4 月 13 日，盐田区政府和佳兆业正式签订盐田三村、 四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议书。2012年8月21日，盐田区政府举行盐田整体搬迁项目合作开发 协议签约仪式，鸿泰、裕宏、裕泰、鑫群等四家集体股份公司的代表, 与佳兆业的代表，签订了合作开发协议。2013年6月8日，市规土委滨海管理局核发该项目的专项规划调 整批复；2013年6月13日，盐田区城改办及盐田街道办事处作为项目监管 单位与项目实施主体盐田佳兆业房地产开发有限公司签订盐田三村、 四村和西山吓村整体搬迁项目实施监管协议；2013年6月28日，市规土委滨海管理局按照调整后的专项规划核 发不涉及社排小布的8各地块建设用地方案图；2013年8月27日，市规土委滨海管理局核发不涉及社排小布的8 各地块建设用地规划许可证；2013年12月13日，盐田三、四村及西山吓村整体搬迁项目安置 区1号地块房屋建设顺利封顶，整体搬迁项目翻过一页新的篇章。区城改办（重建局）2014 年4月10 日