苏州房地产市场分析报告第一部分 城市投资环境分析一、城市概况1. 人间天堂，历史名城 苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬3119，东经12037。苏州地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州市闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。 苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史文化名城之一。 苏州城始建于公元前514年，距今已有2500多年历史。目前仍坐落在春秋时代的位置上，基本保持着“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局，“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、史迹名园”的独特风貌。2. 下辖五市七区，面积小而实力大 全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金闾区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。（1）张家港市总面积998.48平方公里，下辖8个建制镇及常阴沙管理区，总人口97.9万人。境内有长江沿线最大的国际商港张家港港和国内惟一的内河港型保税区张家港保税区、保税物流园区。2005年，张家港市实现地区生产总值705亿元，全口径财政收入108.38 亿元，其中地方一般预算收入48.38亿元。工业规模集聚效应放大，现代物流业发展迅猛，对外开放量质并举。新批三资企业227家，完成注册资本15.7亿美元，到账外资3.28亿美元，分别增长14.6%、20.2%和18.1%。进出口总额达到106.3亿美元。在全省率先实现公交“村村通”。全市城镇居民人均可支配收入达17078元，农民人均纯收入8395元。率先完成省全面建设小康社会的各项目标。（2）常熟市总面积1142平方公里，人口114.77万人。在最新的全国百强县市排名中，常熟列第五位。2005年，全市完成国内生产总值678.78亿元，人均GDP超过8000美元，全社会固定资产投资234.14 亿元；实现地方财政一般预算收入37.07亿元，工业总产值1650亿元，服务业增加值250.5亿元；社会消费品零售总额达151亿元，城乡居民储蓄379亿元； 新增注册外资16亿美元，到账外资6.5美元；新办私营企业1600家，净增注册资本75亿元，民营经济的发展在全省保持领先；中国驰名商标和中国名牌产品总数达到17件（只），列全国县（市）之首。全市拥有2个省级经济开发区和一个出口加工区。（3）太仓市 面积823平方公里，辖7个镇和太仓港经济开发区，人口45.76万人。太仓市位列全国综合经济实力百强县（市）前十位。2005年，全市实现地区生产总值300.1亿元，财政收入45亿元。港口物流、能源原材料、石油化工、轻工造纸、纺织服装、精密机械、汽车配件等骨干产业持续发展，化纤加弹、注塑、自行车、海产品等特色产业优势明显。作为上海国际航运中心组和港和集装箱干线港的太仓港正迅速崛起，2005年完成货物吞吐量1510.7万吨，集装箱运量25.1万标箱，直通式监管点公共型保税仓库、物流配送等功能逐步完善。（4）昆山市面积927.7 平方公里，常住人口超120万人，辖10个镇和1个国家级经济技术开发区。曾诞生了著名思想家、教育家顾炎武，是“百戏之祖”昆曲的发源地，昆山也是阳澄湖大闸蟹、奥灶面等美食的故乡。2005年，昆山率先实现江苏全面建设小康社会指标，基本达到全面小康水平，综合实力跃居全国百强县（市）首位。全年完成地区生产总值730亿元，全口径财政收入116.8亿元，其中地方一般预算收入51.6 亿元，进出口总额332.2亿美元，新批外资项目435个，合同注册外资25亿美元，到账外资11.2亿美元。昆山经济技术开发区在国家级开放区综合测评中继续保持第三名。（5）吴江市总面积1176平方公里，人口78万人，辖10个镇、2个省级开发区，其中，同里镇是“中国十大魅力名镇”。 吴江自古就是“鱼米之乡”、“丝绸之府”，现今增添“电缆之都”、“电子之城”美誉。2005年，全市实现地区生产总值403.2亿元；地方一般预算首日24.93亿元；进出口总额131.6亿美元，其中出口63.6亿美元，新增注册外资12.1亿美元。全市有“永鼎光缆”、“亨通光电”、“丝绸股份”3家A股上市公司，拥有3只中国驰名商标和4只中国名牌产品。中国东方丝绸市场年交易额超过300亿元。在第五届全国县域经济基本竞争力百强榜中，吴江市列第6位，并入选“2005年中国特色魅力城市”。（6）吴中区下辖9个镇、11个街道、一个国家级旅游度假区和一个省级经济开发区。全区陆地面积751平方公里，太湖水域面积1400多平方公里，总人口约90万人。2005年，全区实现地区生产总值265亿元，地方一般预算收入21.3亿元。近年来，吴中区重点打造两大经济带：以吴中经济开发区为龙头的苏州城南工业带，目前已规划建设了一批高水平的工业载体，初步形成了“一个中心区、三个配套区”，重点发展信息电子、生物医药、汽车配件和精密机械、新型材料、新型家电等五大产业，吸引了二十多个国家和地区的1600多家外资企业前来投资，总投资额超过100亿美元。以太湖旅游度假区为龙头的环太湖旅游经济带，重点依托太湖山水和吴文化积淀，发展环太湖旅游服务业，已日渐成为国内外著名的旅游观光、度假休闲的胜地，年接待境内外游客达500多万人次。（7）相城区位于苏州城区的北部，全区总人口34.8万人，总面积496平方公里。2005年，全区实现地区生产总值165亿元，完成全口径财政收入23.95亿元，地方一般预算收入11.33亿元，全社会固定资产投资130亿元，城镇居民可支配收入16039元、农民人均纯收入8115元。以蔬菜瓜果、花卉苗木等为主导产业的城郊型农业初具雏形；以特种化纤、汽车零部件、电子信息、新型材料、生物医药等产业为主的新型工业发展迅速，全年完成工业总产值380亿元、工业销售收入356亿元、利税总额34亿元；开发型经济为不发展，全年新批外资项目173个，新增注册外资9.53亿美元，实际到账外资2.42亿美元，完成自营进出口总额13亿美元；第三产业发展良好，初步行成了以专业市场为特色，以房地产开发为重点，以新兴服务业为动力的第三产业发展格局，全年实现第三产业增加值67亿元，占地区生产总值的比重达40.6%。（8）平江区位于古城的东北隅，得名于北宋时苏州的称谓“平江府”。全区面积22.5平方公里，人口约24万人，是苏州市区的商业、文化、旅游和交通中心。2005年，全区实现地区生产总值44.9亿元，完成地方一般预算收入5.76亿元。区内服务业务发展迅速，全社会消费品零售总额超过88亿元，三产增加值占比达到66%以上。民营经济持续壮大，全区民营企业总量超过5000家，创税收占全区总量的86%。经过保护整治的平江、拙政园历史街区，正逐步成为苏州古城的传统民居聚集区、古城风貌旅游区、现代时尚休闲区和吴地文化展示区。占地10平方公里的平江新城，正稳步建设成为集金融保险、物流集散、科技创新、技术中介等诸多现代服务功能为一体的商务中心区。（9）沧浪区位于苏州古城东南部，因区内宋代名园沧浪亭而得名。全区面积25.6平方公里，人口32.8万人，是苏州市的教育、文化、新闻中心区，也是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。2005年，全区实现地方一般预算收入8.4亿元，引进企业1205家。区内服务业发展迅速，服务业增加值达到34.51亿元，占地区生产总值的62.07%。民营企业发展到10220家，占企业总数的92.3%。与此同时，城市建设和社区建设力度不断加大，各项社会事业蓬勃发展。启动了规划面积5.06平方公里的沧浪新城建设，将建成集企业、商务、居住、生态等功能于一体的现代化城市副中心。（10）金阊区位于城西北部，总面积37平方公里，常住人口21.5万人。区内名胜古迹众多，现代城市风采和历史人文风貌交相辉映。2005年，全区实现地区生产总值47.3亿元，完成地方一般预算收入6.3亿元，引进企业1023家，新增注册资本21亿元。金阊新城主干路网等设施建设全面展开，投资总额20亿元的4大市场联合启动。山塘历史街区全年客流量超过百万人次。成功举办了金阊民俗文化节等大型活动，石路现代商贸中心功能不断完善。（11）苏州工业园区位于苏州古城东侧。自1994年开发建设以来，园区各项主要经济指标年均增幅达45%左右，累计上交中央和省市各类税收250亿元，创造就业岗位超过31万个。2005年，全年实现工业总产值1600亿元，地区生产总值580亿元，地方一般预算收入41.5亿元，进出口总额407亿美元，其中出口193亿美元。完成固定资产投资357亿元。全年新增三产项目数和就业人口增幅首超制造业，在岗职工平均工资和农民人均纯收入分别超2.8万元和1万元。截至2005年底，全区累计引进合同外资231亿美元，实际利用外资100亿美元，投资上亿美元项目超60个，其中超10亿美元项目6个，53家世界500强企业在区内投资了85个项目，累计吸引跨国公司和国家级研发设计机构50余家。中新区项目平均投资额超过3000万美元，每平方公里工业用地投资强度达17亿美元。（12）苏州高新区位于苏州古城西侧。1992年11月开发建设以来，高新区已累计引进30多个国家和地区的1200多个外资项目，合同外资91.9亿美元，实际利用外资52.3 亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目40多个。2005年，全区完成地区生产总值409亿元，工业总产值1293亿元，全社会固定资产投资150亿元。目前，区内已形成了电子信息、精密机械、生物医药、新型材料、汽车零部件等新兴主导产业。建设和完善了苏州科技城、苏州高新技术创业服务中心、留学人员创业园、苏高新创业园、江苏新药创制中心、苏南工业技术研究院等一批具有国际化标准的科技创新载体和平台，总孵化面积10多万平方米。在国内首家创建国家环保高新技术产业园。区内高新技术企业268家，高新技术产品318项，集聚各类研发机构50多家。3. 名人辈出，人杰民富 悠久的历史，孕育了独具魅力的吴文化。千百年来，苏州人文荟萃。在古代产生了以孙武、范仲淹、沈括、唐寅、顾炎武、蒯祥等为代表的政治家、思想家、军事家、科学家、艺术家；当代各个领域都涌现出了一大批杰出人物。苏州的绘画、书法、篆刻流派纷呈，各有千秋；戏曲、医学、建筑自成流派，独树一帜。2005年末全市人口607.31万，其中市区225.11万人。2005年全市人口出生率为8.04，人口自然增长率为1.18。市区城市居民人均可支配收入16276元，全市农民人均纯收入8393元，分别比上年增长12.6%和11.9%。年末城乡居民本外币储蓄存款余额2120.92亿元，人均储蓄存款3.5万元，比上年增长22%。年末家用汽车拥有量达30.11万辆，比上年增长35%，其中家用客车拥有量达27.59万辆，增长40.1%。市区城镇居民人均住房建筑面积达31.75平方米，比上年增加2.45平方米。全市及各县（市）土地、人口分布情况地区土地面积（平方公里） 2005年末总人口（万人） 全市8448.42607.31市区 1649.72225.11张家港 772.4087.90常熟 1094.00104.77太仓 620.0045.76昆山 864.9065.46吴江 1092.9078.31注：市区及县级市土地面积中不含大型湖泊水域面积 二、城市经济1. 实力强大，领跑江苏2005年全市