非住宅物业管理专题研究报告我们认为非住宅物业主要可分为三大类：第一类是商办物业，包括写字楼、商业以及产业园区等；第二类是公共建筑，业态范围较为广泛，主要包括学校、医院、政府机关大楼、公共场馆、公园景点、交通基础设施等开放度高、客流量大的建筑物；第三类是城市公共空间，包括道路、桥梁、绿化带、河流、海域、地下管网等诸多市政设施。非住宅物业管理指的是以保持高品质的工作生活空间、提高业主投资效益为目的，向非住宅物业提供的保安、保洁、保养、保绿等基础物业服务，以及与物业功能相匹配的多元化服务。过去40余年，我国城镇化率的持续提升构建了庞大的不动产存量和稳定的增量，人均收入的持续提升激发了人民群众对美好生活的不懈追求，两者共同催生出庞大的物业管理市场。根据中国物业管理协会和上海易居房地产研究院（以下简称“物协和易居”）的数据，2018年末全国物管行业管理规模为279亿平，经营收入为7044亿元，企业数量为12.7万家，从业人员为983.7万人，同比分别增长13%、17%、7%、9%。近年行业规模拓展明显提速，2014-2018年管理规模和经营收入CAGR分别为14%、15%，而2008-2014年两者CAGR分别仅有5%、12%。其中，2018年末500强物管企业非住宅管理面积占比为37%，非住宅占基础物业服务营收的52%，过半500强物管企业已经布局写字楼、商业、学校、产业园区等非住宅物业，公共场馆和医院的布局比例也超过四成。若以500强占比数据估算，全国非住宅物业管理规模为102亿平，非住宅基础物业服务营收为2941亿元，具体业态来看，写字楼、商业、学校、产业园区、其他物业、公共场馆、医院业态的管理面积分别为26、16、15、17、19、4、5亿平，基础物业服务营收分别为1237、422、279、312、306、109、277亿元。非住宅物管模式特点：高门槛、更分散、盈利能力具备改善空间同住宅物业管理相比，非住宅物业管理的运营内核相似，但由于所涉及的业态和服务内容更为多元，准入门槛更高，市场竞争格局更为分散和复杂。1、非住宅物业涵盖的业态类型多元，服务要求不尽相同，各个细分领域之间存在一定资源和技术壁垒，准入门槛更高。一方面，非住宅物业所有者如果存在外包服务需求，主要通过招投标等市场化手段选聘物管公司，部分政府机关、学校、公共建筑出于保密、安全等因素考虑，需要管理方具备一定资源实力和丰富的行业经验。另一方面，非住宅物业管理涵盖的业态类型多样，各类业态的服务标准和增值服务类型存在差异，对于非住宅物管公司的业务覆盖广度和管理能力提出更高挑战。这也导致当前多数物业管理公司的业态都集中在某一领域，从物协和易居评选的2019各业态物业管理服务领先企业的名单来看，尚未出现横跨多个非住宅物业业态的龙头企业。2、行业内竞争格局更为分散。非住宅物业管理的主要供应模式包括如下几类：其一，非住宅物业所有者自己组建的物业服务团队，可能来自机构内部设有的物业管理部门，也可能是其下设的物业管理子公司；其二，自建物业服务团队，同时部分职能外包；其三，将物业管理完全外包，以市场化的方式选聘独立物管公司。与此相对应，行业内主要竞争对手包括非住宅物业所有者旗下物业部门或旗下物管公司、提供细分服务的外包服务商、以及市场化承接项目的独立物管公司（包括本土物管公司，合称为“五大行”的世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯，海外集成设施管理公司等）。3、由于服务难度更大、成本更高，非住宅物业费通常高于住宅物业。根据物协和易居的数据，2018年500强物管企业住宅项目平均物业费为2.10元/平/月，而商业、医院、写字楼、公共场馆、产业园区、学校等非住宅物业平均物业费分别为6.19、6.19、5.94、3.73、3.41、2.83元/平/月，均高于住宅物业。4、针对机构业主提供服务，物业费收缴纠纷概率较小，非住宅物业费收缴率高于住宅物业。根据物协和易居的数据，2018年500强物管企业住宅项目物业费平均收缴率为91.22%，而医院、学校、写字楼、产业园区、公共场馆、商业等非住宅物业费平均收缴率分别为99.4%、99.3%、98.5%、98.3%、97.6%、94.0%，均高于住宅物业。5、但更高的物业费和收缴率并不必然意味着非住宅物管公司能够拥有更好的盈利能力，提升空间在于优化业态结构和提质增效。物业管理是人力密集型行业。根据物协和易居的数据，物业管理收入结构方面，基础物业服务仍占大头，500强企业基础物业服务收入占80%，增值服务收入占20%。成本结构方面，500强企业人工成本占52%，剩余由设施设备费用、绿化、清洁、秩序等费用构成。从上市公司数据来看，国内非住宅物管营收占比较高的中航物业、招商物业、保利物业、雅生活服务、佳兆业美好，2018年基础物业服务毛利率分别为9.8%、6.7%、14.1%、27.4%、33.0%，净利率分别为4.4%、4.7%、7.9%、23.7%（雅生活服务高利润率的增值服务占比达到52%，拉高净利率）、6.9%。而碧桂园服务、中海物业、彩生活、新城悦服务、滨江服务等住宅营收占比较高的上市物管公司，2018年基础物业服务平均毛利率为23.9%，平均净利率为13.9%。非住宅物业管理企业的利润率整体低于住宅物业管理企业。我们认为造成盈利能力差距的主要原因，一方面是非住宅物业本身的多样化特性。根据中航善达收购招商物业的交易报告书，非住宅类物业管理毛利率受物业业态、城市区位、市场定位等多方面因素影响，项目之间差异较大，通常而言商业、办公类毛利率高于公建、产业园区类物业，例如招商物业2018年集团内、外在管项目中，商办物业毛利率分别为8.6%、7.4%，而其他非住宅物业毛利率分别为7.1%、4.9%。根据保利物业招股说明书，这主要因为大部分非商办物业并非基于在管面积收费，而是根据提供的物管服务性质及范围、预期员工成本及合理利润率，收取包干制物管费，也即“成本加成定价”，部分物业业主议价能力较高，或是物业具有公益属性，一定程度上压缩了物管公司的盈利空间。另一方面是内部管理存在差异。例如承接母公司的项目或利用母公司资源获取的第三方项目的市场化程度，管理集约化、精细化程度，科技赋能、节约人力成本的情况等。相应的，我们认为未来非住宅物管公司盈利能力提升的空间，一是在于优化业态结构；二是提质增效，完善高管激励机制，利用科技手段、外包等方式合理节约人力成本。非住宅领域正成为国内物业管理公司拓展的重要方向非住宅物管领域符合当前供给端和需求端的共同诉求中短期内，具备规模房企背景的物管公司能够通过接管母公司的竣工项目，实现在管面积的快速扩张。但长期来看，随着在管面积基数的提升，以及房地产开发规模的趋势性下降，仅仅依靠母公司资源并不足以支撑物管公司的持续高速扩张。因此，龙头物管公司开始依靠品牌优势，逐渐发力第三方项目的拓展，为长远发展打下坚实基础。主流物管公司中，彩生活、绿城服务、永升生活服务、保利物业、雅生活服务第三方项目较多，2018年末第三方在管面积占比分别达到99%、70%、64%、43%、40%。第三方项目主要包括两大类别：其一是中小房企的增量竣工项目，品牌物管公司通过品牌溢价以及管理输出，实现对中小房企项目的兼并整合。其二是存量物业项目，既包括住宅项目，也包括各类非住宅项目。我们认为未来存量非住宅项目拓展空间有望大于住宅项目，因为对于供给端：非住宅物业管理领域，尤其是城市公共建筑和公共空间服务领域，过去关注度不高、重视程度不够，人力配置相对不足，管理模式相对粗放，服务内容少且品质低，未来存在较大的标准化、规范化提升空间；对于需求端：龙头物管公司对非住宅物业的关注度正在持续提升，利润率虽然不高，但是较为稳定，依靠规模扩张能够逐步做大体量。非住宅领域业态多元，市场空间更为广阔，除了可以容纳纯粹的非住宅物业管理公司之外，还能承接住宅物业管理公司的业态拓展。根据上市物业管理公司2018年报，在有披露明细数据的公司中，雅生活服务、绿城服务、中航善达、浦江中国、祈福生活服务非住宅物业均占在管面积的20%以上，绿城服务、中航善达、永升生活服务、佳兆业美好、浦江中国非住宅物业占收入的20%以上，多个公司明确表示将继续提升物业管理组合的多元化程度。非住宅领域增值服务仍有较大挖掘空间近年来，随着龙头物管公司规模的扩大，其积累的客户数量和分布广度都在增加，开展增值业务的规模效应逐渐显露。越来越多物管公司除了开展保安、保洁、保养、保绿等基础物业服务，也开始通过增值业务增厚业绩，提升盈利能力。根据物协和易居的数据，2018年500强物管企业增值服务营收占比为20%，但却贡献了30%的净利润。根据中指院的数据，2018年百强物管公司增值服务和基础物业服务净利率分别为18.50%、5.64%。增值服务盈利能力显著高于基础物业服务，为物管公司业绩增厚和盈利能力提升贡献了重要力量。主流上市物管公司中，佳兆业美好、雅生活服务、永升生活服务、滨江服务、新城悦、绿城服务等公司对增值服务重视程度较高，2018年收入占比均达到30%以上，显著高于百强物业平均水平。从增值服务的种类来看，由于多数物管公司在管项目以住宅为主，百强物管公司增值业务发力点和创新点多集中于与住宅相关的空间运营、房屋经纪、电商服务等业主增值服务和案场服务、工程服务、顾问咨询等非业主增值服务领域，但与此同时，部分物管公司开始为非住宅物业提供增值服务。如中航善达为非住宅业主提供会议服务、餐饮服务、重大活动、重要的组织接待、公寓管理、资产管理、房地产经纪、招商引资和市场营销策划等延伸服务，绿城服务为非住宅物业提供新零售服务、园区空间运营服务、车位服务等，佳兆业美好为非住宅物业提供停车位租赁业务、空间租赁业务、智能解决方案服务（主要包括自动化以及其它硬件及设备安装服务）等。物管领域证券化提速，非住宅运作案例增多2018年以来物管公司加速证券化，资本市场趋于活跃。2018年以来共有10家物管公司在港股上市（雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好、永升生活服务、滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务），1家物管公司在A股上市（南都物业）。截至2019年10月29日，保利地产旗下的保利物业、银城国际控股旗下的银城生活服务、时代中国控股旗下的时代邻里已向港交所递交上市申请，新大正物业已通过证监会审核将于A股上市，开元物业已向证监会递交A股上市申请。而今年以来，非住宅物管领域证券化也开始提速：2019年8月6日，国内物管龙头之一的保利物业在香港联交所披露了招股说明书，其物业管理组合除住宅外，还包含商业及写字楼、公共及其他物业（如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇）等非住宅物业，并且在2018年大幅加强第三方非住宅项目的拓展力度，2018年非住宅物管营收占比达到20.8%，同比提升6个百分点；在管面积占比达到39.3%，同比提升26.1个百分点（其中第三方非住宅物业营收和在管面积占比分别为8.5%、36.7%）。2019年8月24日，中航善达发布公告，拟以发行股份方式购买招商蛇口、深圳招商地产（招商蛇口全资子公司）合计持有的招商物业100%股权，总对价29.9亿元，对应招商物业2019年承诺扣非归母净利润的18.8倍。根据公司官网，招商物业高度重视非住宅物业拓展，打造居住服务型、机构服务型和城市服务型三大业务板块，其中城市公共服务方面已与海南省政府合作，为规划面积达12平方公里的三亚崖州湾科技城项目提供智慧型城市综合服务。截至2019H1，招商物业在管面积7292万平，在管项目548个，在管面积的14%为商业办公，18%为其他物业（包括园区、学校、医疗机构、体育场馆、政府机构、邮轮母港、会展中心等）。2018年招商物业实现营收31.3亿元，同比增长21.3%；实现归母净利润1.5亿元，同比增长114.9%。