精品文档兰州碧桂园项目调研报告一、 桂碧园集团简介1. 碧桂园简介碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、 等多个行业。1992 年碧桂园集团创建；2007 年 4 月 20 日， 碧桂园成功赴港上市。2. 近三年销售额及销售排名碧桂园 2010 年销售合约额139 亿元，各开发商排名中位列第七；2011 年销售合约额 432 亿，排名第七；2012 年销售合约额467 亿元，排名第九。截止 2013 年 10 月 6日，销售额已突破千亿，预计在2013 年各开发商排名中有较大提升。3. 组织机构碧桂园在国内共有19 个区域，覆盖全国45 个城市； 国外有 1 个区域 （马来西亚），并于海外其他国家持续拓展。4. 开发项目碧桂园主要在一二线城市和华南、广东区域开发，2012 年后开始拓展境外和二三线城市，截止2013 年 6 月项目总数134 个，中国132 个（ 70 个位于广东省），马来西亚2 个； 截止 2013 年 10 月开发项目逾200 个。5. 销售模式随着近两、三年来广东省外新项目的增加，碧桂园需要考虑在省外建立品牌认知度的方式，同时，为了能够做到更好地抵抗经济波动和政策风险，碧桂园开始进行销售方式的变革，结合碧桂园善于大规模开发和低价策略的销售的特点，引入全民营销通过人际传播大幅提高客户到访量。内容包括通过营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士等四类介绍客户到访和成交，再加上大量招聘的销售人员（不限行业、经验式，每个项目大量配备置业顾问）进行销售，销售人员千分之六佣金标准，集团员工 （扩展到社会推介人员位置业顾问顾问单独和社会推介人员签署协议，将置业顾问提成分给社会推介人员）提佣最高达到千分之三。6. 总结目前，全民营销主要还是依靠大量置业顾问销售，全民营销中的社会推介人员并未起到预期的作用。但是，大量的置业顾问团队，利用地毯式的客户资源获取方法，为项目积累大量客户，效果远远超过常规电访、派单，再加上碧桂园的低价策略，取得了很好的效果。二、 兰州青白石及雁白大桥简介1 . 青白石位置碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3 公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。2 . 青白石土地平整思路碧桂园兰州新城总投资 300亿元以上，计划建设周期为8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000亩的道路、绿地等规划用地，这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地，截止目前，碧桂园兰州新城项目平整土地的土方量保守估计已超过1600多万立方米，这在碧桂园以往开发项目中是没有遇到过的， 自然隐性的成本也非常巨大， 平整土地的土方量成本超过两个 亿；同时为兰州建设一座雁白黄河大桥，将投入7个多亿。3 .碧桂园获取土地的方式、获取面积、地价公告时间宗地编号宗地位置土地面积2（m）容积率宗 地 类 型建筑密度绿 地 率投资总 额（万 元）预申请/竞买保证 金（万元）起始价（万元）竞得人成交 时间成交价 款（万 元）楼面 地价 （元）备注3.22G1303-1城关区青白石 包兰铁路以 东、大浪沟以 西、大燕子沟 以南、北环线 （含）以北的 区域内38675.93.0居住30%30%23210568.2805.97兰州碧 桂园房 地产开 发有限 公司4.22805.9777.18熟化预申请 正式出让3.22G1303-2同上165474.51.5居住30%30%496502431.82904.4兰州碧 桂园房 地产开 发有限 公司4.222904.4130熟化预申请 正式出让3.22G1304同上146307.93.0商业、居住35%30%8779030003270兰州碧 桂园房 地产开 发有限 公司4.223269.9882熟化预申请 正式出让3.22G1305同上184759.81.5居住30%30%5543030003242.9兰州碧 桂园房 地产开 发有限 公司4.223242.9130熟化预申请 正式出让4 .雁白大桥投资规模及开发进度雁白大桥连接雁滩与青白石桥梁位置为：起点位于 T606号路与T605号路交叉口经北 160米处，沿T606号路向北 爬坡接黄河主桥。桥梁路线总长3796.448米。具体位置，也即是莱茵小镇与鸿运润园小区间雁园路北口的黄河段。项目内容主要包括雁白黄河大桥、南北桥头交通组织方案、盐什公路螺旋展线高架桥、下穿柳忠高速公路的地道及下穿兰渝铁路桥、上跨包兰铁路大桥、白道坪螺旋展线高架桥和上跨北环路的桥梁以及相关配套设施，大桥设计为双向六车道。2013年6月14日，雁白大桥已通过兰州市规划局的规划审查；2013年9月29日，雁白大桥奠基仪式；2014年年底，预计雁白大桥通车。三、兰州碧桂园项目分析1 .首期经济技术指标占地面积496670 m2建筑面积732724 m2容积率1.73绿化率33.13%物业类型别墅、高层规划户数4264 户商业面积超 30000 m2车位数共有2236个车位，地下车位 1715个，地上车位 521个；交房时间高层2015年8月交房，别墅2015年4月交房。交房标准高层为精装修交付，别墅可选择精装或毛坯交房物业公司碧桂园物业管理公司销售价格高层均价6280元/ m2,双拼1-1.5万元/m2开盘时间2013年10月6日一期开盘项目分期分8期开发开工时间2013年4月23日2 .户型配比（具体配比统计中）住宅类型户型分类建筑面职尸霍特京高层洋房丽室两厅一卫821tf户型方正高层洋房二室两厅一卫92m1南北通透高层洋房三室两厅一卫921tf南北通透高层洋房三室两厅两卫1151tf结构紧凄高层洋房三室两厅由上1321tf尸型方正高层洋房四富两厅两卫U3D11南北通透高层洋房五室两厅二卫330mr动静分区别里五室两厅两卫260-264ml功能齐全别量五室的厅四上269-274m*功能齐全别攀五室两厅两卫413-416加功能齐全别壁八至两打七卫509-512IJ11功能齐全别壁四室两厅七卫817ml功能齐全3 .销售节点推广启动时间：2013年5月；临售展厅开放时间：2013年7月27日；验资启动时间：2013年7月27日；认筹时间：2013年9月25日（起初对外宣称验资合格客户可参与开盘，但后因验资客户较多，增加了认筹环节以继续筛选客户）现场开放时间：2013年10月1日；开盘时间：2013年10月6日。4.现场展示1）碧桂园现场展示概述碧桂园一期占地约 1800亩，项目分别从园林、售楼处、商业街、样板间、观景平台等 方面进行了全方位的展示，给兰州市民带来了一场视觉盛宴和心灵上的深深震撼。正如 碧桂园兰州新城项目推广的一样“兰州需要一个伟大的绿洲奇迹”，他们将兰州市民 被压抑购房需求、城关人口密集的现状、雁白大桥的修建等现状用梦境童话般的展示效 果进行呈现，确实与兰州目前的房地产开发水品形成了鲜明的反差。2）观景平台展示进入碧桂园兰州新城项目，首先会看到一个铺设红毯的观景平台，该平台给人地处高势的视觉感，具备“上风上水”的地理优势，置业顾问会在此告诉大家就在观景平台的这个位置，碧桂园将修建雁白大桥，由此通向城关区也只需要10分钟，因此项目在地理位置上占据了绝对优势。观景平台铺设红色地毯，两边鲜花簇拥，并点缀卡通雕塑小品， 宣传包装以示意图画面为主，突出绿化、交通等价值点带给人一定的畅想空间。不足之处在于画面包装较为粗糙； 地毯材质较差，味道刺鼻；价值点的选择上有重复，可以突出对雁白大桥的宣传。#欢迎下载观景台通道观景台视野价值点包装3）园林展示碧桂园的园林主要包含以下几个方面：丰富可爱的卡通雕塑小品；造型绿松及假山石装饰、轻松愉悦的游泳池休闲区、视野宽阔的高尔夫球场等，无论从视觉上还是从生活方式上都给人以巨大的震撼，营造了一个童话般的世界。卡通雕塑小品绿松、假山石、中心花园游泳池休闲区高尔夫球场4）售楼部展示售楼部采用英式风格，交房后为售楼处为 项目会所，外观整体营造了一个童话般的氛围， 几乎实现了处处为景的整体效果。灯柱上的刀旗一边用画面营造氛围，一边用大字提供价值点物业全部为女员工，整体受过训练，站军姿， 客户经过行礼长达一分钟，物业员工服装采用鲜艳的红色，非常提气。电瓶车、摩托车、观景小火车整齐排列，整体气势恢宏，很好的展示了公司形象。售楼部内巨大的沙盘将整个碧桂园的体量展示出来，沙盘工艺制作精细，运用灯光水电等形式将整个项目进行了完美呈现。售楼处物业展示电瓶车、摩托车展示沙盘5）商业街展示碧桂园兰州新城项目在兰州与约200多家联盟商家签署了合作协议 ，截止目前商业展示区已有超市、快餐店、咖啡店、影楼都已经开始营业，一方面成功营造了醇熟社区的概念，一方面也确实为到访的客户及工作人员提供了便利，对以后居住在此展开了想象。