物业公司管理制度23.1房屋管理制度23.1.1对小区内的房屋及配套设备、设施每月一清查，半年一普查，经常做到质清量准，管理无失控。23.1.2经常保持房屋外观完好整洁，无随意贴、涂、画、挂、改、悬现象。23.1.3严格禁止在小区内乱搭、乱建和擅自拆改、独占公共设施、设备及部位的现象，发现问题及时处理。23.1.4严密组织业主按申报程序和有关规定进行装修，严格禁止业主私自拆改、破坏房屋结构和损害他人利益现象的发生。23.1.5按服务合同约定，每两个月收缴一次物业管理费，全年收缴率达90%以上。23.2 房屋及小区设备维修保养制度23.2.1实行24小时报修值班制度，急修30分钟内到达现场，预约维修，按双方约定时间到达现场，维修及时率达98%以上。23.2.2在维修前和结束后，要准确认定维修的任务量和恢复的程度，详细登记人、财、物使用情况，并由当事人双方签字确认。23.2.3必须根据维修任务的实际需要，使用人、财、物，无故造成浪费的，追究有关人员的经济责任。23.2.4维修人员必须端正服务态度，说话要和蔼，施工要精心，对业主家的物品要采取妥善措施搞好保护，如有损坏，谁的责任由谁赔偿，维修结束后，要料清场净，恢复原来状态。23.2.5必须保证维修质量，做到一修即成，一步到位，最大限度的减少反修率。23.2.6对业主的报修，要做到事事有着落，件件有回声，当天能解决的当天解决，当天解决不了的告知业主物业的安排，维修完成后2日内必须进行回访。23.2.7维修人员必须严格遵守操作规程和安全规定，如有违反，造成一切后果由个人负责。23.3 绿化养护制度23.3.1每年入冬前、开春后，必须对小区的绿化情况进行普查，对树木的品种、数量和生长状况，要做详细登记。23.3.2主管领导和绿化人员，必须学习掌握园林知识，坚持科学栽培、科学管理，树木成活率要达到100%。23.3.3对小区内的树木、草坪每周进行一次修剪、拔草浇水等养护，及时防治病虫害，确保树木、绿地经常处于良好的生长状态。23.3.4严格禁止攀折花木、践踏草坪、污染绿地的行为，发现问题，除了处理当事人外，还要追究有关管理人员的责任。23.3.5加强绿化机械、工具的管理，每周检查保养一次，发现故障及时维修，使之经常处于良好的使用状态，由于管理、使用不精心，造成机械、工具丢失、损坏，有关人员要按价赔偿。23.4 保洁管理制度23.4.1每天上午7时开早会，保安保洁部长主持，10至23分钟，检查保洁人员的仪容，布置当天工作。23.4.2每周四组织一次保洁大检查，经理或主管经理带队，保安保洁部长、班长参加，重点查死角，解决存在的问题。23.4.3及时清运垃圾，生活垃圾日产日清，建筑垃圾在小区内不过夜，雨、雪后及时清扫积水或积雪。23.4.4对保洁用品要统一管理，计划使用，坚持用多少领多少，厉行节约，防止浪费。23.4.5保洁人员不得在小区内拣废品、卖废品，严禁偷拿业主的物品，捡到物品要及时上交，时刻维护公司的形象。23.5 保安管理制度23.5.1小区门岗实行24小时值班警卫，白天站立岗。23.5.2对小区治安秩序实行昼夜巡查，重点部位每2小时巡查一次。23.5.3保安人员必须熟记小区内人员、车辆，严禁身份不明的人员、车辆入内。23.5.4保安人员必须讲文明、懂礼貌、守纪律，严禁打架斗殴，严禁坚守自盗，严禁到不健康的娱乐场所消费，严禁以粗暴的态度对待业主，如有违反，按集团有关规定处理。23.5.5保安人员必须熟练掌握相互间联络方法，做到及时、隐蔽、有效，严禁用对讲机大喊大叫。23.5.6保安人员要树立一人多用的思想，在需要时，帮助其他部门做好力所能及的工作。23.6 停车场管理制度23.6.1停车场必须设置制度牌，标明车辆停放和管理规定，并监督车主遵照执行。23.6.2必须保证停车场完好、整洁，无堆放物、无非机动车辆、无闲杂人员，禁止在停车场内修车，保证车辆随时停放。23.6.3必须指导车主按停车卡明确的车位对号停车，不得随意挤占他人的固定车位。23.6.4对进出停车场的车辆必须登记，对可疑的车辆要问明情况，疑点不排除，不准停放。23.6.5对进场停放的车辆，要督促车主进行车况和安全检查，严禁在车内存放贵重和危险品，发现车况有安全问题，要及时请车主确认，并做好登记。23.6.6对临时停车场要加强管理，合理使用，严禁乱停、乱放。23.6.7要加强停车场的巡逻和监察，发现问题，及时制止、告知车主或公司领导。23.6.8按标准收费，按规定上交，严禁徇私舞弊和中饱私囊的现象发生。23.6.9停车场管理人员，必须按时交接班，并做好交接登记，工作中要坚守岗位，履行职责，文明执勤，礼貌待人，热情服务。23.7档案管理制度23.7.1凡属小区业主档案、工程及工程维修档案、行政档案，均应立卷归档管理，任何人不得据为已有或擅自销毁。23.7.2业主档案、工程及工程维修档案由管理部负责保管，行政档案由综合管理员负责保管。23.7.3各种档案资料，必须随时整理立卷，工程及工程维修档案由工程部负责立卷，每半月向管理部移交一次。23.7.4立卷归档档案，必须登记造册，固定专人管理，专柜存放，做到收存无遗漏。23.7.5归档档案，必须分类清楚，摆放整齐，通风干燥，做到无丢失、无损坏、无霉烂变质。23.7.6各类档案一律不准擅自外借，内部员工查阅，必须由主管经理签字，及时回收，如有丢失、泄露，按集团甲类过失规定处罚。23.8来访接待制度23.8.1接待人员必须坚守岗位，履行职责，做到不慢待一位客人，不漏接一次电话。23.8.2对来访业主姓名、住址、联系方式和咨询、投诉事项，要记录清楚，对要求面见领导的客人，事先要与领导沟通，尔后根据领导的意见做出安排。23.8.3对来访业主报修、投诉等事项，随报随转有关部门处理，对处理结果，在翌日早会逐件汇报清楚，对急事、特事，随时请示汇报。23.8.4要正确解答来访业主提出的问题，解答不清楚时，请示主管经理或经理处理。23.8.5必须实行亲情服务，满腔热情地接待业主，严肃认真的处理业主提出的问题，严禁以粗暴和草率的态度对待业主。23.9 业主回访制度23.9.1凡是业主需求的服务事项，通常在处理后要进行回访。23.9.2对业主提出的意见或建议，经物业公司研究后一周内告知业主。23.9.3对业主提出的房屋及其附属设施、小区绿化、建筑小品、道路等维修养护的要求，落实后，二日内派人回访。23.9.4对保安、保洁等便民服务项目，处理后随时告知业主。23.9.5回访要根据处理事项的性质，由有关部门对口进行回访。23.9.6回访可派人也可通过电话实施。回访中必须认真听取业主意见，做好记录，填写回访单。23.9.7回访后，及时将回访情况向物业公司主管经理汇报，并将回访单交给管理部备案。23.10 监控室管理制度23.10.1监控室是物业管理重地，非工作人员禁止入内。23.10.2监控设备、方式和区域是保密事项，不得向他人泄漏。23.10.3负责监控人员必须24小时坚守岗位，随叫随到，严禁脱岗、睡岗或其它原因造成空岗。23.10.4必须全时空的监视小区内管理和人员、车辆活动情况，发现异常，做好记录和录像，并及时报告主管部长或经理。23.10.5负责夜间业主电话的接听和记录，并于第二天早会前，转告接待员，遇有急事、特事，随时向主管部长或经理报告。23.10.6负责物业楼的夜间安全警卫，严禁闲杂人员入内，严防失火、爆炸和物品丢失、被盗案件的发生。23.10.7负责业主报刊、杂志、特快传递收发管理，做到收发手续清楚，送达及时，不出差错。23.10.8每天19时，在保安队长主持下进行交接班，交班人员必须把本人值班期间掌握的监控情况和待办事项交待清楚，并由双方签字确认后方可离岗。23.11 会所管理制度23.11.1按规定时间开放、关闭，不经公司批准不得随意延长或缩短活动时间。23.11.2按公布的标准计时收费，钱款要日收日结，不出差错。23.11.3在健身活动开始前和结束时，必须对健身器材的完好情况进行检查，发现问题及时处理或报告。23.11.4对室内设施、设备和娱乐用品，要每日一清点，每月一盘点，确保无丢失、无损坏。23.11.5要保持室内清洁卫生，地面、墙面、门窗要经常保持无灰尘、无污迹、无烟头、无痰迹。23.11.6会所管理人员要讲文明，懂礼貌，做到仪表严整，举止端庄，态度和蔼，服务周到。23.12 电梯管理制度23.12.1小区内电梯由电梯维修工负责日常管理和检查保养。23.12.2对电梯运行情况必须每天进行不少于二次的检查登记。23.12.3必须按电梯的性能使用电梯，严禁超载或当作货梯使用。23.12.4加强电梯及其附属设备的管理，严防丢失和人为的损坏。23.12.5必须保持电梯轿箱的清洁卫生，严禁乱涂、乱画，便泌和乱扔垃圾。23.12.6经常保持轿箱内电话完好和畅通。