房地产开发项目管理概要（三）（一）工程建立监理的概念工程建立监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建立者在工程工程实施过程中的技术活动和经济活动进展治理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、标准和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发打算期限内以合理的造价和合格的质量供应房地产产品给市场消费者。（二）工程建立监管的层次工程建立监理可分为两个层次，即政府对工程建立的监理和社会对工程建立的监理。1.政府对工程建立监理。这是指政府建立主管部门或被授权单位，对本地区、本部门的工程建立工程，进展统一的、强制性的监视治理，以及对由社会负责的工程建立监理活动实施监视和治理的过程。政府对工程建立工程的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。这一监理工作由国家建立部负责，在其下设立有建立监理司作为详细办事机构，地方各级政府的建立主管部门，下设建立监理处、科、室作为办事机构。它们的主要职责是：制定法规、规章、条例细则并组织实施；审核批准和治理工程建立监理单位；审核监理工程师资格；参加审批开工报告、工程竣工工程验收；参加重大工程事故的处理等。2.社会对工程建立监理。社会对工程建立监理主要是从微观上、横向上通过托付方式实施工程监理，其主要监理机构有：工程建立监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建立询问公司等。房地产开发商可以托付一个监理单位，也可以同时托付几个监理单位对其开发工程进展工程建立监理。工程监理范围可以是开发工程建立的全过程监理，也可以是阶段性监理。社会性工程建立监理单位在承受开发商托付后，须与开发商签订监理托付合同后，方能对开发工程进展工程建立监理。（三）工程监理的内容1.工程进度监理。即监理单位受建立单位或业主托付，对工程进度状况所进展的监视治理活动，以保证施工工程根据合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对工程建立周期进展详细的论证，编制工程总进度打算和阶段具体进度打算，监视阶段具体进度打算的执行，对施工现场进展调研和分析。2.工程质量监理。是监视单位受建立单位或业主的托付，以合同规定的质量目标或国家标准对工程质量进展监视和治理的活动。通常涉及的内容如下。（1）托付方与监理方要根据国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定供应建立工程最终产品。（2）进展质量掌握。依据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备状况。（3）质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进展比拟，看其是否符合要求。3.工程合同监理。可以依据托付方的意图，代甲方预备招标文件 ，帮助组织招标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监视合同的实施执行，准时了解并处理合同执行过程中消失的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必需实行书面形式。（四）工程监理的工作步骤1.取得监理工作任务。2.与托付方签订监理合同。3.制定监理打算。4.编写监理工作总结报告。四、房地产开发工程的工程建立竣工验收竣工验收是施工过程的最终一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建立工程和单项工程，都应当准时根据国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。（一）房屋建立工程的一般竣工验收标准1.工程工程根据设计图纸建成，全部粉刷、装修全部施工完毕。2.全部设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。3.上下水道架设完毕，全部沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及掌握回路构造清楚，操作便利；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。4.整个工程质量经有关部门评定，到达合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。5.要求建筑物四周两米以内的场地平坦，由本项施工所造成的障碍物已去除。（二）竣工验收的程序1.工程建立完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。2.开发商验收。开发商依据图纸、隐藏工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。3.共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建立银行、质量监视等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。 单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监视部门发给工程质量等级证书。总体开发工程建立完毕后，经过共同验收，还要进展综合验收。4.编制工程决算。竣工决算是反映工程实际造价的技术经济文件，是开发商进展经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。5.编制并移交竣工档案。开发建立工程的技术资料和竣工图是使用单位进展治理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步进展的重要技术档案。开发工程竣工后，要仔细整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建立档案馆。