北京银河SOHO项目考察报告一、项目基本情况1、项目名称：银河SOHO2、区位：银河SOHO为朝阳门SOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。3、项目周边交通状况项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场；经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工），方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。4、项目总体概况开发单位：北京凯恒房地产有限责任公司土地使用年限：商业的土地使用年限为40年，写字楼和地下车位的土地使用年限为50年。 商业土地使用年限至2047年 办公车位使用年限至2057年交房时间：2012年11月30日5、项目主要经济指标 总建筑面积33万平米：地上21万，地下8万。 可售面积: 商业8万，办公16万。 楼层：地上15层，地下3层。 层高：B1 5.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装），5-17层 3.5米，顶层（2号楼除外）4.5米。柱距8.4米左右，行距1115米左右。1）项目建筑规模2）商业面积数据3）项目目前销售情况该项目于2010年6月30日开盘3号，5号楼，十天内销售52亿，至今已销售140多亿。银河SOHO共4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，目前2,3,5号楼的销售状况是商业已全部售罄，办公已无整层，零散套数28套，1号楼11月10日开盘。二、项目地块分析1) 区域商圈市场分析东直门-朝阳门商圈东直门-朝阳门商圈：北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路交汇范围内的区域。东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来的新兴商圈。它汇集了十八条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。东直门-朝阳门商圈不仅有特色小街，一些新兴商业综合体也相继进入，如来福士广场和优唐生活广场的加盟，给该区域带来了新的商业活力，而东方银座和天恒大厦等新兴写字楼也吸引了大量的商务人流，未来东直门-朝阳门商圈将会出现更多的高档写字楼及高级商住公寓、大型商业设施等，商圈的发展也将更多元化。（1）写字楼市场 东直门-朝阳门写字楼数量不足50栋，总建面在240万平方米左右。商圈内甲级写字楼租金多为6-7元/平米天之间；乙级写字楼租金多在3.5-4元/平米天左右。虽然东直门商圈写字楼数量不多，但是近年来有很多知名写字楼出现，而且东城区政府推出东二环交通商务区，规划建设现代商务办公区，吸引了多个知名企业的总部大楼，如北京移动、中石油、中海油、中青旅和保利集团等。东直门朝阳门商务区已经成为北京经济发展新的亮点和增长点，目前的租金状况与其他商圈相比稍低，未来有很大的升值空间。东直门朝阳门商圈代表性写字楼租金、售价表（2）商业物业 该商圈综合性百货商场较多，但也有相当数量的小商铺，租金集中在12-20元/平方米/天。该商圈发展时间较长，租金稳定，商业空臵率低。商圈内最贵的商业物业来福士中心平均租金为26.5元/平米天。来福士中心由新加坡凯德臵地投资开发，拥有一座6层的购物广场，汇集众多特色品牌，更有若干首次登陆北京的高档品牌，周边写字楼群立，外籍人士公寓众多，消费人群经济实力较高，人气充足，所以租金位于此商圈商业物业之首。东直门朝阳门商圈代表性商业物业市场租金、售价表来福士中心综合体/百货商场/购物中心29716出租26.5-30凯德置地国盛时尚购物中心综合体/百货商场/购物中心160000出租25-4.5优唐生活广场综合体/百货商场/购物中心80000出租16-75北京INN写字楼商业配套30000可租可售1565000售价时点为2010-730北京鼎铭物业管理有限公司雍和大厦写字楼商业配套110063出售15-售价时点2005-920戴德梁行歌华大厦写字楼商业配套1000均有1228800售价时点2009-1024华声国际大厦写字楼商业配套46000均有1245000售价时点2005-916香港侨乐物业管理集团朝阳门SOHO写字楼商业配套32000出售1053000售价时点2010-326.5第一太平戴维斯大万商厦写字楼商业配套3500出租8-鼎极嘉华世纪写字楼商业配套43000均有835000售价时点为2007-1025北京银达物业管理有限公司三、项目分析该项目位置优越，交通便捷，区域范围内写字楼产品居多，商务氛围浓厚，白领阶层收入较高，消费能力较强，商业前景看好。以下部分仅对该项目的商业部分进行分析。1）项目周边商务氛围浓厚，但商业氛围较差。该项目位于东直门-朝阳门商圈内，且位于该商圈的核心位置，紧邻东二环路。被誉为北京“第四商圈”的东二环，是古老皇城与现代化新城区的交接，是一个北京文化和国际商务相融合的地段，是北京最早的涉外商务区。项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、东方银座、来福士广场、赛特购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。但都远离项目位置，且各自都有自己的特色和固定的消费群体，项目本身的商业孤立无援，无法和以上项目形成合力共同烘托商业氛围。2）项目商业部分该项目的商业总体量为9.7万平米，经过销售后，现只留下了一号楼的商业部分（如下图）。总建筑面积：25188平米，商业层数：B1-F3层，层高：B1层5.4米，一层6米，二层5.2米，三层5.2米（精装）；柱距宽8.4米，柱距长11-15米；平均使用率53%；B1-F3层面积：B1层7496平米，1层5602平米，2层5762平米，3层6328平米。项目总平面图一层平面图 红色区域为1号楼保留商业该项目采用了“分割出售”的商业地产开发模式，现只保留了1号楼B1-F3层的商业部分，约2.5万平米。这种“分割出售”的开发模式导致该项目难以实行统一经营管理。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性。难以引进大型主力店、品牌店，小业主购买后，开业日期不统一，经营用途不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。四、项目优劣势分析1）优势 地块稀缺：该项目是区域内少有的具有高品质的物业。 区位优越：地处东二环“国家核心企业聚集地”及双地铁交汇处。 地标性建筑：银河SOHO外观设计独特，建成后将形成新的地标性建筑。 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和6号线以及和SOHO项目一期，二期的地下一层贯通，为这里办公和商业人群提供方便快捷的商业交通通道。2）劣势 商业规模小，现只有2.5万平米的整体商业，无法形成规模效益。 区域商业氛围差。尽管该区域商务氛围浓厚，但商业氛围较差，需要较长的培养期。 项目已分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。 投资数额较大。购买2.5万平米的物业需付出近20亿人民币的代价，成本高，风险大。五、投资收益测算周边可参考商业较少, 测算时以附近经营规模较为相似的东方银座和丰联广场为参考样本，根据距离项目远近及商场规模设定权重,计算出可参考坪效值为 1.33万元/平方米(3/2*0.3+2/1.6*0.7)。商场经营面积（平方米）开业时间销售额（2009）权重东方银座200002002年3月3亿元0.3丰联广场160001998年2亿元0.7考虑到该项目的商业体量和周边竞争程度，设定坪效计算系数为0.9，第一年销售额计算如下：该店建筑面积25000平方米，建效比按照65%计算，第一年销售额为1.33*0.9*25000*65%=19451万元。（经营测算详见附表）六、结论从项目位置和质量来看，该项目地处东二环商务核心区，地理位置优越，交通便捷。区域内商务氛围浓厚，消费者购买能力强，商业潜力巨大。银河SOHO开盘销售情况良好，已成为北京商业地产复苏的代表，建立了较高知名度。考虑到东二环地区商业物业极为稀缺，该项目可算是区域内难得的优质项目。从前期资金投入角度分析，该项目总投资额高达20亿元，而可获得商业体量只有2.5万平米，初步估算投资回收期需20年。从项目区域商圈角度分析，该区域尚未形成成熟的商业氛围，进一步加大了后期商业的经营难度，在公司尚未在北京建立中心店的情况下，并不是非常好的选择。从后期商业经营角度分析，项目已分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。综合以上分析，我部认为该项目整体风险仍然较高，建议慎重考虑。战略发展管理部2010年11月16日附件