应收账款管理细则1 目的：加强和规范集团各地产公司应收账款的管理，加快销售房款 的回收， 降低资金占用，减少坏帐损失，防范财务风险。2 范围：适用于各地产公司所发生的销售应收账款。3 职责：公司负责本规定的解释及修订；销售部、 财务部及相关责 任部门负责具体实施。4 方法与过程控制1.1 管理原则1.1.1 主动避免原则：在确定销售信用政策、销售付款方式及合同 条款等方面 充分考虑房款回收风险，尽量减少应收账款的发生和占 压的时间。4.1.2 职责明晰原则：建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程，将 销售、催 收、按揭、统计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落 实到具体部门、落实到 具体岗位、落实到具体人员。4.1.3 及时催收原则：对应收账款应定期统计、定期核对，对到期款 项应及时 进行催收，尽可能在最短时间内回笼资金。4.1.4 有效保障原则：对未按期付款或还款的客户，应根据有关法律 或合同规定采取不予办理入伙手续和房产证、 收取违约金、 及时移交 法律程序等强有力的 限制措施，从而有效保障应收账款的回收。4.2 职责划分4.2.1 部门职责：4.2.1.1 各销售部、客户事务部（以下统称销售业务部门）为应收账 款催收的直接责任机构， 主要负责客户信用的审查、 按揭资料的收集、 销售楼款及逾 期款的催收等。4.2.1.2 财务部为应收账款催收的监督机构及间接责任机构，主要负 责房款的收取、销售单据的开立、销售楼款的核算、应收帐账款的 分析及报送、应收帐款回收情况的动态跟踪等。4.2.2 岗位职责： 根据销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、 销售 统计岗、应收账款核算岗等五个岗位：4.2.2.1 销售前台岗：即为直接销售人员，负责对客户的资信考察、 与客户签订楼宇认购书、催收首期款及一次性付款的全部楼款等。负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客 该岗位设于各销售业务部门。负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及该岗位设于各销售部。4.2.2.2 客户事务岗： 户备齐按揭 资料等。4.2.2.3 银行按揭岗： 时到帐。该岗位设于财务部或销售业务部门。4.2.2.4 销售统计岗：该岗位设于每个项目销售现场，负责记录、统 计客户的付款情况，并及时督促销售前台岗向客户收款。该岗位设 于销售部或财务部。4.2.2.5 应收账款核算岗：负责对应收帐款的核算、分析及动态跟 踪等。该岗位设于各单位财务部。4.2.2.6 各部门根据业务流程及人员设置情况， 可对以上岗位再进行 细分或合 并，并可一人多岗，或一岗多人。4.2.3 以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收账款 催收情况直接挂钩。4.3 应收账款形成前的风险防范4.3.1 根据各部门的实际情况，制定相应的销售付款政策， 并尽可能 鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方 式； 即使采用分期付款方式，付款期限也应尽量限制在楼宇建设期 内。4.3.2 对于要求采用分期付款方式的客户，销售前台岗必须按银行按 揭审查的 标准对其进行严格的资信调查，并报销售业务部门负责人 批准。对非一次性付款 的大户购买的资信情况，应予特别关注。口，号、4.3.3 在签订正式销售合同之前，销售部可与客户签订楼宇认购书， 确定房号、 总价及付款期限，同时务必让客户了解清楚有关付款须 知的内容。4.3.4 对于采用一次性或按揭付款方式的客户，签署销售合同时，原 则上应满足以下条件： 一次性付款的客户交清房款； 按揭客户交清认 购书约定的首期款； 对于采用分期付款方式的客户，必须交清认购 书约定首期款，才能与其签订合同。4.3.5 销售合同签署之前款项的催收：4.3.5.1 销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情 况，并将该款项到期、 逾期情况及时知会销售前台岗， 以便于及时催 收和签订销售合同。4.3.5.2 按照楼宇认购书约定的应支付款项， 销售前台岗应至少在到 期前一日向 客户提示确认。4.3.5.3 对于因特殊情况确需延期付款的客户， 可由客户提出书面申 请，在销售前台岗报本部门领导批准后， 酌情给予一定宽限期， 并在 楼宇认购书中予以注明。如该客户超过宽限期仍未付款，则按4.3.5.4 处理4.3.5.4 对超过楼宇认购书规定交款日仍未交清首期款或全款的客 户，各责任部门及责任岗位应积极催收， 通常逾期一周内， 销售前台 岗应先采用电话催收方式， 无效则由公司法律人员配合发出催款通知 书（催款通知书应采用特快专递形式，以留有证据，以下相同）；逾 期两周， 按楼宇认购书约定应收取的滞纳金， 再发罚款通知书； 以上 若仍收不回，销售前台岗及销售统计岗应将此情况及时知会本部门领 导，并在公司律师的配合下， 电话通知客户后， 根据楼宇认购书约定 相应采取没收定金、将房屋另行出售等措施。4.4 各类性质应收帐款的管点4.4.1 应收帐款按性质可作类：4.4.1.1 应收银行按揭款：指已向银行申请办按揭手续但尚未到帐的 款项。4.4.1.2 应收客户按揭欠款：指已办妥按揭手续应按期供款的客户， 在我公司为其担保的期限内，发生的逾期仍未支付的欠款。4.4.1.3 分期付款欠款：指采用分期付款方式的客户，发生的未按合 同规定期限交纳的逾期房款。4.4.2 对应收银行按揭款的管理要点：4.4.2.1 各部门应在合同中定明， 如因客户原因造成按揭办理延迟的， 客户应承担违约责任， 公司可向其收取一定金额的违约金， 造成公司 损失的，还应当负赔偿责任。4.4.2.2 客户事务岗应配合银行按揭岗督促客户在一定期限内 （通常 不应超过两个月） 备齐按揭资料， 资料齐全后， 银行按揭岗应在第一 时间内将其交予银行办理， 并督促银行提高办理效率， 尽量加快按揭 款到帐的速度。按揭款未获批准的，各单位不得为客户办理入伙手续或房产银行按揭岗的业绩考核应与按揭款到帐速度挂钩。 对应收客户按揭欠款的管理要点： 对于银行按揭，各部门应与放款银行充分沟通协调，尽量不4.4.2.3 证。4.4.2.44.4.34.4.3.1对按揭款提供担保，或尽量缩短担保的期限。4.4.2.4 在合同中订明， 如客户在公司担保期内未按期还款使公司遭 受经济损失的，逾期未超过一定期限（通常为三个月），应向公司支 付延期付款的违约金，超过一定期限（通常为三个月），公司有权配 合银行收回其房产。4.4.2.5 客户在办理入伙手续或房产证之前发生按揭欠款的， 客户事 务岗应在加紧催款的同时将此情况及时知会法律部门， 由法律部门提 出处理意见。4.4.2.6 对按揭欠款，各部门应积极催收，超过规定交款日一定期限 （通常为三 个月）仍无法收回的，客户事务岗应将其及时移交法律 部门，由公司律师采用特 快专递形式发催款书面函；若仍收不回的， 则按合同中相应条款追宄法律责任。4.4.3 对分期付款欠款的管理要点4.4.3.1 各部门应在合同中定明，如客户未按合同规定按期给付房款 的，逾期未超过一定期限（通常为三个月）的，应向公司支付延期付 款的违约金； 超过该一定期限， 公司有权与客户解除合同， 并收取违 约金。4.4.3.2 各单位应在合同中定明， 分期付款的客户在办理入伙手续或 房产证之前发生拖欠款项的， 各部门有权不为其办理直至其给付全部 到期应付款和相应的违约金。4.4.3.3 对于当期应收款项， 客户事务岗应至少在到期前一日向客户 确认付款； 若逾期仍未付款，应采取打电话、发书面函等措施积极 催收。4.4.3.4 对超过合同约定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收 回的欠款， 客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采用 特快专递形式发催款书面函， 若仍收不回的， 则按合同中相应条款追 宄法律责任。4.5 应收账款的跟踪、监督4.5.1 各部门应启用适当的销售管理软件，对销售付款情况（包括业 务经办人、 金额、合同付款日期等）进行实时记录。该软件由销售 统计岗及应收账款核算岗共同操作，有关部门及人员共享。4.5.2 为便于及时掌握及控制或有负债情况，银行按揭岗应配合应收 账款核算岗建立按揭担保量的动态记录，定期知会公司领导、财务 部及各业务部门领导，并至少每半年向集团总部报送一次。4.5.3 应收账款核算岗应对应收帐款的发生、回收等情况进行及时跟 踪及按时，做出账务处理，并每月按帐龄及责任人编制应收账款分 析表，向本单位领导、财务部及各业务部门领导、各责任人报送。 应收账款的帐龄应至少分为 3个月以内、 3-6 个月、 6-12 个月、1-2 年、2-3 年、3年以上六个时段。 各部门可根据管理需要及合同条款， 对以上账龄再进行细分。4.5.4 销售业务部门至少每季度制定收款计划，并联合财务部对计划 执行情况 进行动态跟踪；销售业务部门应至少每季度对计划完成情 况进行分析，并将分析报告提交财务部核实、签署意见后，报送公 司领导、财务部及各业务部门领导。 各单位应按计划完成情况对相 关责任部门进行考核。4.5.5 各部门对账龄超过 1 年的应收账款，应列为遗留问题，并由法 律部门参与催收；对逾期超过十八个月、单个客户欠款或由于同个 项目同种原因欠款累计超过 100 万元的，应成立由法律、销售业务、 财务部门有关人员组成的清欠小组专门负责催收。4.5.6 财务部应定期或至少每年年度终了， 对应收帐款进行全面清查， 对帐龄过长（一般为 3 年以上）已采取多种措施，确实无法收回的 款项，应由销售部门确认、法律部门出具详细说明、单位总经理签 字，报董事会及当地税务主管部门批准后作坏帐损失处理，并设置 坏帐登记簿对其进行登记。5.其他规定 如在执行过程中，本管理办法与实际情况有不适合之处，部门可根 据实际情况作相应修改之请示，报送财务管理部核实， 由分管领导 批准后方可实施。财务管理部应及时对本管理办法与实际情况不适 合之处进行修订。