第十二章 物业维修养护计划和实施概述：有计划地实施物业的维修养护是实现物业保值增值的有效途径。诚则成物业顾问组将为香格里拉城市花园物业管理建立一套行之有效物业养护计划和措施。第一节 房屋本体及公用设施维修养护概述房屋本体和公用设施的维修养护是物业管理的重要内容，是香格里拉城市花园房屋使用功能不断完善的基础工作。诚则成物业顾问在多年的管理实践中，一直将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用年限内使用功能不断完善作为重点研究项目，不断探索成功经验。参照建设部、财政部颁发的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法实行房屋本体和公共设施维修项目负责制，由物业公司经理负责定期向香格里拉城市花园场业主委员会汇报项目执行情况，使维修基金发挥最大效用，保障房屋本体和公用设施始终完好，达到使用功能不断完善和提高的目的。一、 房屋及公用设施维护效果示意图如下：0标准使用要求时间老化维护改善原来标准二、 房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。公用设施维修养护范围：区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。三、 公用设施专用基金的运作模式根据建筑物的使用特点，基金在保证房屋本体以及住宅区公共设施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入为出”的原则，在运作过程中，应节制使用，有所节余，保障后续使用要求。基金的所有权属于全体业主，主管部门是房管局；在基金的使用上，将严格按基金的使用审批程序。坚持专款专用，按规定公布收支账目，接受主管部门和业主委员会的监督或业主查询。第二节 公用设施维修养护计划及标准公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。一、 房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重及抗震结构部位l 局部受损；l 施工质量原因造成的结构问题；l 每周检查一遍，发现问题，及时维修。由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2外墙面l 外墙面起鼓脱落；l 外墙面局部渗漏；l 外墙面大面积渗漏；l 外墙面的翻新；l 每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施；3电梯l 曳引绳张紧度的调整维护；l 导轨、安全钳的工作情况维护；l 转动、滑动部的维护；l 各项安全装置的维护；l 电脑控制板等的维护检测；l 每天巡视一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责实施维修；4水电设备l 发电机及水泵等机电设备的维护保养；l 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；l 每天巡视检查，发现问题，及时维修。由工程部组织实施；5公用照明l 线路的检查维护；l 灯具的维修及更新；l 每天巡视，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修；6消防设施l 疏散标志的维修及维护；l 室内消防栓（箱）的有效维护及检修；l 烟、温感报警系统故障的排除和维护；l 每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应作业规程实施维修；7公共通道、门厅、楼梯间l 公用地面的维修改造；l 公共通道、门厅的墙、天棚维护；l 楼间墙面、扶手、踏步的维护；l 每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修；8上下水主管道l 接口及砂眼漏水；l 管道堵塞、破裂；l 固定码松脱；l 每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修；二、 房屋本体部位定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重及抗震结构部位l 局部受损；l 施工质量原因造成的结构问题；l 每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害，地基沉降、外力损坏等引起损害；l 避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀；l 每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。l 屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。由工程部负责实施。3电梯l 曳引绳张紧度的调整维护；l 导轨、安全钳的工作情况维护；l 各项安全装置的维护；l 电脑控制板等的维护检测；l 每月检查一次曳引绳张紧度；l 每月定期对滑动转动部分加一次油；l 每季度检查一次导轨安全钳工作情况；l 每半年进行一次全面检查。由工程部负责实施维修；4水电设备l 发电机及水泵等机电设备的维护保养；l 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；l 月检控制设备一次；l 季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况；l 每年检修一次发电机设备，年检电源切换及自动保护装置。由工程部组织实施；5公用照明l 线路的检查维护；l 灯具的维修及更新；l 每季度检修一次线路及灯具，更换老化线路及损坏灯具。由工程部按照相应作业规程实施维修；6消防设施l 疏散标志的维修及维护；l 室内消防栓（箱）的有效维护及检修；l 烟、温感报警系统故障的排除和维护；l 每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒一次；l 每年对消防疏散标志维修一次；l 消防系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相应作业规程实施维修；7公共通道、门厅、楼梯间l 公用地面的维修改造；l 公共通道、门厅的墙、天棚维护；l 间墙面、扶手、踏步的维护；l 每半年对公共地面进行维护一次；l 每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆；l 每年全面维护一次楼梯踏步l 每15年铲除抹灰翻新一次。由工程部按相应技术作业规程实施维修；8上下水主管道l 接口及砂眼漏水；l 管道堵塞、破裂；l 固定码松脱；l 每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码；l 每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部负责维修；三、 房屋本体部分维修养护标准及实施方案序号项目养护标准实施效果1房屋承重l 房屋修缮标准；l 有关工程施工技术规范；l 安全，正常使用；l 功能完好；2外墙面l 房屋修缮标准；l 外墙面修缮作业规程；l 无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一；3电梯l 电梯维修保养标准l 安全正常运行、平稳；l 机房、轿厢整洁；l 电梯完好率100%；l 电梯故障率低于0.1%；4水电设备l 机电设备维修保养规程l 无故障停电，保障安全运行；5公用照明l 公用照明维修保养规程l 线路无乱搭接；l 照明灯具正常，开关灵活；6消防设施l 标识制定及维护管理规定；l 消防栓维修操作规程；l 消防报警系统维护保养规程；l 设施有效，标识清楚，完好无损；l 灵敏，准确报警；l 阀门完好，无渗漏；7公共通道、门厅、楼梯间l 相应建筑部分修缮技术规程；l 房屋修缮标准；l 整洁，无缺损，无霉迹；l 扶手完好，无张贴痕迹。8上下水主管道l 排水管维护修缮标准；l 给水管维护修缮标准；l 管道通畅，无渗漏。四、 公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项目日常维修计划日常维修方案1区内道路砼路面、人行道每周检查一遍，随坏随修。由工程部按项目维修规程实施；砼道牙2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修。由工程部按专业操作规程实施；柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按专业操作规程实施；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍，发现问题，及时维修。管理部安排绿化补种，园艺维修。雕塑小品、花池水景5消防设施及排水管网排水管每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；警示牌7其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统每日检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按相关维修规程实施；监控中心周界报警系统五、 公共设施日常维修标准及实施效果序号类别项目日常维修标准日常维修实施效果1区内道路砼路面、人行道l 路面修缮质量标准；l 人行道铺设修缮标准；干整、无缺损、完好率达99%以上。砼道牙2室外照明高柱灯l 电气作业安全操作规程；l 灯具施工技术标准；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟l 排洪沟无堵塞、无缺损；l 井内无积物，井壁无脱落；l 化粪池出口及分隔池无堵塞；l 井盖上标志清晰；l 井盖完好率达100%；l 无缺损，少污积；l 无堵塞；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化l 绿化工作标准；l 园林工作标准；l 绿化管理设施、设备齐全完好；l 雕塑小品等园艺完好率达95%以上；1） 及时补种率达99%以上；雕塑小品5消防设施及排水管网排水管l 排水管施工技术标准；l 消防设施施工技术标准；l 管道畅通，无堵塞；l 无泄漏；l 消防设施正常有效；室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌l 标识清楚，无污积，破损；l 安放牢固；l 标志设施完好率100%；l 标志无损坏；警示牌7其它公用设施垃圾转运站l 无破损；l 无脱落；l 泄水通畅；l 确保围墙、挡土墙安全使用；l 确保垃圾转运站正常使用。围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统l 智能化系统维护保养标准l 系统性能良好，正常运行；l 设施完好，整洁有序，无破损；监控中心周界报警系统六、 公共设施定期维修计划及实施效果序号类别项目定期维修计划定期维修方案1区内道路砼路面l 每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。l 路面翻新面积应控制在每年1以内，其它控制每年5以内，逐年递增10%。翻新工作由工程部组织专业单位实施。人行道2室外照明高柱灯l 灯杆每年刷漆一次；l 每月清洁灯具一次；l 每季检修线路一遍；l 对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程维修。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟l 每季度清理沟内杂物一次；l 化粪池每年清理一次；l 井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；l 每季度清理井内杂物一