大连市经营性土地储备交易一般流程 国有土地储备、交易，实行政府统一收购、统一储备、统一整理、统一供应的原则。 本流程涉及的主要相关部门有：规划行政主管部门（以下简称规划部门）、土地行政主管部门（以下简称土地部门）、房产行政主管部门（以下简称房产部门）、市土地储备交易中心（以下简称储备中心）。 本流程分三个阶段：第一、年度土地储备供应计划制定；第二、宗地收购储备；第三、交易前准备及交易。然后进入项目建设审批流程。 一、年度土地储备供应计划制定 年度土地储备供应计划信息来源有五个方面：A、险房拆迁函；、计划申请函（请示）；、投资意向项目；、结转上年度储备用地；、往年未列入计划的申请。 “、险房拆迁函”，按“险房拆迁程序”（见流程二），储备中心收文后将拆迁宗地列入储备计划；房产部门下达拆迁批复，准予产权单位先行组织拆迁形成净地，房产部门对拆迁费用进行核定，形成拆迁费用审核报告。拆迁后净地交接给储备中心，按程序取得规划意见。若为划拨用地，办理相关手续转其他用地部门，由其他用地部门支付险房产权单位的拆迁费用；若为可出让用地，在综合地价中列支拆迁费用，待用地出让后支付。 “、计划申请函（请示）”一般包括以下几种情况：市内四区旧城区改造开发计划函；企业搬迁改造地块开发计划函；市内四区军用土地转开发用地计划函；其他开发计划函（请示）等。申请单位每年十月一日前来函或提出的申请可列入下年度计划。 “、投资意向项目”是指在招商引资工作中掌握的投资意向信息。 储备中心收到、五个方面信息，随时初选出下年度拟安排计划的宗地，委托测绘部门测绘宗地面积，取得1:500现状实测地形图及电子文件（加盖测绘单位印章）。测绘部门以储备中心出具的拟出让土地测绘委托单（见附录二）为提供服务、计算收费的依据。 储备中心发函至规划部门窗口，取得选址意见书（规划条件及附图），函附1:500 现状实测地形图及电子文件。规划部门在20个工作日内完成（见流程三“建设项目规划选址许可程序”）。 根据选址意见书的附图范围，向电业部门调查电网覆盖情况。对不能保证供电的宗地，供电公司应行文回复，并抄送规划部门。 提供选址意见书附图，从土地部门取得1:500土地确权图，土地部门以储备中心出具的确认拟出让土地权属委托单（见附录三）为提供服务、计算收费的依据。 提供选址意见书附图，从地籍信息部门取得宗地他项权利资料，地籍信息部门以储备中心出具的查询土地登记资料及他项权利委托单（见附录四）为提供服务、计算收费的依据。拟储备土地存在他项权利，需要与有关单位洽谈或向人民法院提起诉讼的，由储备中心协调；需要解除抵押、查封的，由土地部门负责办理解除抵押、查封等手续。 对拟储备土地权属清晰，他项权利、利用现状和面积明确，符合储备要求的宗地，储备中心进行用地现状粗略摸底、宗地初步测算。在每年的十一月底前，依据市政府经济工作指标，汇总编制拟报土地储备供应年度计划（含经济测算），报土地部门。土地部门依据城市总体规划和土地利用总体规划进行审核，组织听证，上报市政府审批，于十二月底前经市政府批准下达年度土地储备供应计划，并在大连日报、中国国土资源报、市政府网站和中国土地市场网站上发布年度土地储备供应计划公告。 根据年度计划，储备中心拟定拆迁计划，于一月中旬提供给房产部门作为编制年度房屋拆迁计划公告的依据。年度房屋拆迁计划公告要在大连日报和市政府网站上发布。 根据年度计划，储备中心针对计划2至3年后出让的非净地储备用地拟函至规划部门，实施规划限制。 对计划净地储备或供应的宗地，储备中心做好信贷资金前期准备工作，并有计划地组织招商活动。 二、宗地收购储备 储备中心依据土地部门的年度计划制定季度工作安排（上年度供应计划有未实施的宗地，则直接调整进入当年计划）。 根据季度工作安排，储备中心发函至规划部门提请详规初案（见流程十“详规方案组织编制审核程序”），规划部门以储备中心出具的拟出让用地“编制详规方案”委托单（见附录五）为计算经费的依据。规划部门通过招标等形式组织编制详规初案，储备中心与规划部门针对详规初案进行讨论研究修改，形成详规方案，规划部门组织专家评审，公示听证，报请市政府批准，完成详规方案的初审和终审。储备中心收到已经市政府批准的详规方案，为交易前准备做好基础工作。 季度工作安排包括需拆迁的宗地和已为净地现状的宗地。对需拆迁的宗地，制定宗地收购资金准备计划，并按计划筹措资金。 （一）需拆迁的宗地。 需拆迁的宗地在本流程的“宗地收购储备”阶段涉及4个环节： 1、办理拆迁许可 储备中心发函至规划部门，取得储备用地规划批复及附图（土地出让后此批复自动作废）。规划部门在5个工作日内完成（见流程四“储备用地规划批复许可程序”）。 储备中心将储备用地基本情况函告人防部门，取得关于人防用地、安全保护范围、战备道路、人防设施、地面建筑等的保留要求或补偿意见函。 发函至土地部门，取得国有土地使用权储备用地批复。土地部门在10个工作日内完成（见流程五“储备用地批复许可程序”）。 在办理以上要件的同时，进行拆迁摸底。如委托拆迁公司摸底，要签订拆迁地块摸底委托书，明确要求达到的准确度、交付时间及付款标准等。 向房产、军队、铁路和其他单位调查宗地建筑情况、拆迁面积和建筑物权属情况(非住宅、住宅、直管公房、军产、路产、自管产等)；向电信、有线电视、电业、燃气、供热、供水、排水等单位调查宗地内地上构筑物及其他公共设施和地下管网、线网情况。所有摸底资料要逐户审核、归类、汇总，制定统一规范的摸底材料汇总表。 以摸底资料为基础测算拆迁费用，制定拆迁计划和拆迁方案；报批拆迁费用；并与存款银行签订拆迁项目资金监管协议书，存款银行出具拆迁补偿安置资金证明。 组织招标选择拆迁和拆除公司。对拆迁（拆除）公司进行综合考评，包括公司概况、经营情况、人员素质构成等相关情况；召开招标大会，择定拆迁（拆除）公司，并签订委托拆迁合同书、委托拆除合同书。 储备中心整理以上工作所取得的文书资料，到房产部门办理拆迁手续，取得房屋拆迁许可证及拆迁批复。房产部门在10个工作日内完成（见流程六“储备用地拆迁许可程序”） 2、拆迁准备工作 土地、房产部门在大连日报、中国国土资源报、市政府网站和中国土地市场网站上发布国有土地使用权收回公告，并向宗地内原土地使用权的单位或个人下达国有土地使用权收回决定书（见附录六）。 储备中心发函至规划和土地部门，冻结审批新的临建手续，停止办理转让、租赁等手续，函附拆迁批复和国有土地使用权收回公告报纸复印件。 发函至城建部门，提供相关材料，办理城市道路占道、树木迁移、垃圾排放、拆除环卫、排水设施等手续，取得相关许可证。城建部门在7个工作日内完成（见流程七“储备拆迁涉及相关城建许可程序”）。 发函至建委和水务部门，办理拆改迁燃气、供热、供水设施许可。函附拆迁批复和储备用地规划批复。 提供相关材料，向综合执法部门办理拆迁执法备案，随时接受现场检查和拆迁后净地执法监管（见流程八“储备拆迁综合执法流程”）。 提供相关材料，向人防部门办理拆除人防工程及附属配套设施，占用、堵塞人防进出口及道路、碴场等的审批手续，缴纳补偿费或易地建设费。 做好拆迁地块内电业设施保护和迁移工作。由规划部门提出电力设施拆迁、移设（或下地）方案，并与供电公司、储备中心沟通，形成正式方案，供电公司与储备中心签订拆迁协议，拆迁时按协议办理。 书面申请迁移、拆除有线电视和电信设施，其运营单位在接到申请后个工作日内给予答复，组织施工，所需费用由储备中心承担。 与邮政部门商定拆迁邮政局所、信筒（箱）及其他邮政设施的回迁安置方案，并予以补偿，或已有确定的补偿方案。 办理“三停”，即停气、停水、停电，提供拆迁地块图纸及拆迁明细，与各专业公司签定停供协议，拆迁时按协议办理停供，拆除计量装置。凭项目预、决算书为付款依据，做到交接规范，付款清楚。 与巡警支队和拆迁宗地的派出所签订拆迁现场维持治安协议书；请交警支队给予支持，维持拆迁现场搬家车辆进出畅通。 储备中心在国有土地使用权收回决定书下达后，即与原土地使用权单位和个人对收回（购）补偿事宜进行洽谈，共同委托资产评估，根据宗地区位、用途、房屋建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格确定收回（购）补偿标准。达成一致意见后签订国有土地使用权收回（购）补偿协议书（见附录七），合同应写明土地的基本情况；收回（购）土地的位置、面积、房屋所有权情况；补偿费用及支付方式、期限等内容。 储备中心持已签订的国有土地使用权收回（购）补偿协议书，到土地部门办理储备用地登记备案。土地部门在25个工作日内完成（见流程九“储备用地登记备案程序”）。 3、实施拆迁 根据大连市城市房屋拆迁管理办法、城市房屋拆迁纠纷行政裁决工作细则及城市房屋拆迁估价指导意见实施细则等法律法规和政策做好宣传解释工作。 聘请法律顾问，随时准备配合做好行政裁决和法律诉讼。 在办理各项补偿手续前，与银行搞好付款衔接手续。 储备中心在取得拆迁许可证后90个工作日内组织拆迁。正式实施拆迁时要注意做好以下几项工作：抓好各拆迁工作参与单位的管理；监督各参与单位依法拆迁；抓好现场安全工作；处理拆迁现场突发事件；督促拆迁进度，随时掌握拆迁情况；协调政府相关职能部门。 形成净地后做好收尾工作。与各有关单位结清费用，包括拆迁公司、拆除公司、评估机构、市公安局巡警支队等。与存款银行对帐，将拆迁地块剩余资金拨回存款帐户。形成拆迁项目结算报告，随时准备接受拆迁项目审计工作。将宗地拆迁资料按档案标准整理归档，并随时补充。 4、净地入库管理 由于城市规划和土地利用安排的需要，对于已储备的用地改规划为对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地和特殊用地的宗地，或改规划为公共设施、工业、仓储用地且以划拨或协议出让方式供地的宗地，由其他用地部门办理相关交接手续。办理交接手续时要结算宗地先期投入成本，或由财政部门做出指标列支，其中涉及非财政资金来源的支付本息；或由用地部门支付先期投入成本。 形成净地的储备宗地有近期出让和暂不出让两种情况。 近期出让的宗地 对净地宗地进行现场管理，包括工地围挡、卫生、安全等工作，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出储备成本报告（截止报告日），为交易前准备做好基础工作。 暂不出让的宗地 对宗地进行建档造册，根据储备计划制定临时经营管理计划。根据经营管理计划筹措资金，进行入库管理，包括：绿化、美化；临时经营；基础设施配套。根据入库管理的不同形式，到相关行政主管部门办理相应许可手续，如各种城建管理许可、临时建筑规划和土地许可、基础设施施工许可等等。 当根据土地储备供应计划安排，将原入库管理的宗地列入供应用地计划时，对临时经营的宗地适时恢复为净地，进行净地现场管理，直到宗地出让后与中标人交接净地。同时按供应计划安排，适时提出储备成本报告（截止报告日），为交易前准备做好基础工作。储备中心发函至规划部门，确认选址意见及提请详规初案，如前所述，取得已经市政府批准的详规方案。 （二）已为净地现状的宗地。 对已为净地现状的宗地有两种计划情况：一是本年度继续储备宗地，二是本年度列为供应宗地。 1本年度继续储备宗地：继续储备经营至以后年度。 2本年度列为供应宗地：按供应计划安排，对临时经营的宗地适时恢复为净