XX国际汽车超市城建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论41.1 项目概况及承办单位41.2可行性研究工作的依据和范围51.3 研究结论6第二章 项目建设背景及必要性112.1 项目建设的背景112.2 项目建设的必要性142.3 项目建设的可行性19第三章 市场分析与预测及项目开发策略203.1 我国汽车产销市场发展现状与趋势203.2 某市汽车市场发展概况与趋势293.3某市汽车市场发展与预测373.4 项目的市场定位、竞争对手及市场策略38第四章 项目定位及规划424.1项目对比分析424.2项目战略定位424.3项目产品定位434.4项目经营模式定位434.5项目功能定位434.6项目功能分区示意图444.7项目发展备用地44第五章 选址与建设条件465.1 场址465.2 自然条件465.3 交通运输条件485.4 社会经济状况48第六章 工程建设方案506.1 项目组成及场地规则506.2 场地概述526.3 总图布置52第七章 公用工程557.1 供配电557.2 给水557.3 消防567.4 排水577.5 通讯577.6 天然气57第八章 环境保护、绿化及节能588.1 污染物及来源588.2 治理措施598.3 绿化608.4 节能60第九章 劳动定员649.1 组织机构649.2 劳动定员64第十章 项目管理和实施进度6510.1 项目招投标6510.2 实施进度65第十一章 投资估算与资金筹措6811.1 投资估算6811.2 资金筹措69第十二章 财务评价7012.1 财务评价基础条件7012.2 财务评价70第十三章 项目风险评价7513.1宏观政策风险7513.2 招商运作风险76第十四章 结论7714.1 结论7714.2 建议7779XX县工程咨询事务所第一章 总论1.1 项目概况及承办单位1.1.1项目概况1、项目名称：XX国际汽车超市城项目。2、项目地点：XX县XX镇。 3、建设目标：本项目将建设成为一个“一站式选购，一条龙服务“的专业汽车超市城。 4、建设内容： 建设集汽车超市、汽车4S店、汽车配件、汽车用品、汽车文化、汽车服务为一体的“一站式“专业汽车市场。 建设商业、居住、休闲等相关配套设施。 规划总建筑面积约253000平方米，规划占地面积约528亩。 5、建设周期：2年。 6、投资预算及资金筹措：项目预计总投资额5.5亿元，其中：项目建设费用5亿元，不可预见费用0.2亿元，开发间接费用0.3亿元。资金筹措：企业自有资金1亿元，4S店招商实现1.2亿元投资，金融贷款5000万元。1.1.2项目建设单位XX建设投资有限公司1.2可行性研究工作的依据和范围1.2.1可行性研究编制的依据（1）促进中部地区崛起规划（2009）（2）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知（3）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（4）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南（5）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等（6）某市城市总体规划（2005-2020）（7）XX县总体规划（2009-2020）（8）某市国民经济和社会发展第十二个五年计划（9）XX县国民经济和社会发展第十二个五年计划（10）委托方提供的其他资料1.2.2可行性研究的工作范围该可研报告编制范围包括：项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。1.3 研究结论1.3.1项目建设的必要性近年来，在经济持续增长、车价降低等多种利好因素的影响下，某地区的汽车交易额呈“井喷”式增长。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车流通和交易的需要。本项目的建设将为某市提供一处集汽配市场、汽车用品市场、汽车店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车2店、展示中心、研发中心、物流配送、酒店、住宿、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的汽车主题综合体，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强某这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进某汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。本项目的建设还将大大提升某市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。项目的建设是非常必要的。1.3.2 市场分析我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，皖北地区汽车保有量多，销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。1.3.3 工程建设方案本项目总占地面积351996.48M2，约合528亩。总建筑面积253000.00M2。建筑密度28.25%，绿地率37.70%，容积率0.72。本项目分两部分建设，商业及商业配套项目，主要建设以汽车文化为主题的汽车贸易市场及商业配套设施，建设内容包括汽车商贸区、汽车商务区和汽车文化区三部分；配套生活设施项目，主要建设某汽车文化园配套生活及基础设施。项目数量单位备注规划总用地面积253000.00约528亩1、酒店8000.002、办公56003、综合商业体250004、住宅1116505、汽车超市514406、4S店311657、汽车配件128398、汽车用品119809、汽车文化1122410、汽车服务11635建筑密度28.25%容积率0.72绿化率37.70%停车位1000个1.3.4 公用工程项目用水用电落实，交通便利。1.3.6 财务评价结论全部投资内部收益率：（所得税前）10.59%，（所得税后）8.01%。投资回收期（静态）：（所得税前）5.71年，（所得税后）6.20年。全投资财务净现值（ic=8%）：（所得税前）7466.41万元，（所得税后）65.76万元。自有资金财务内部收益率8.53%，财务净现值3285.95万元。投资利润率（平均）：5.19%。项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。1.3.7 项目主要经济技术指标详见表1-11.3.8 结论、存在问题与建议汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。某缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，某有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。项目的建设资金需有关银行给予支持。表1-1 主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总占地面计M2253000规划控制528亩2总投资万元550003项目定员总计人2804全年生产天数天3505原材料、辅料、燃料需用量51水万吨/年65.6252电万度/年1048.996营业收入（经营期平均）万元15732.63达产年，下同7营业税金及附加（经营期平均）万元1082.69税后8土地增值税万元57887.13所得税后9利润总额（经营期平均）万元2854.5税后10投资利润率%5.1911财务内部收益率%10.59I=8%第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景2.1.1某市城市发展概况区位交通优势明显：某位于安徽北部，处苏、鲁、豫、皖四省交界处，交通发达，铁路、公路、水路、航空四位一体。下辖三区一县，总人口220万。经济持续高速增长，居民消费水平较高：2011年，某市实现生产总值560亿元，比上年增长12.5%；财政收入90亿元，比上年增长28.6%；固定资产投资445亿元，增长30%以上；社会消费品零售总额148亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入17600元，增长16%；农民人均纯收入6380元，增长19.5%。城市化快速发展： 2008年某市人口城市率达54.8%，规划到2020年人口达到266万人，城镇化率提高到65。产业结构优化，经济发展潜力巨大：2011年规模以上工业增加值420亿元，增长15.5%；新增规模以上工业企业125家，总数达524家；新增销售收入亿元以上企业123家，增长1.5倍。以煤电、煤化工、食品、机械制造、纺织服装、陶瓷建材为主导，以新能源、生物医药、精细化工、新材料等为补充的多元化工业产业体系，形成了城市经济潜在的发展基础和未来的竞争优势。2.1.2XX县城市发展概况 区位交通优势：XX县是某市唯一市辖县，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口109万。XX县地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，区位优越显著，交通便捷。经济发展势头强劲：2011年全县完成生产总值143亿元，增长19%；财政收入达20.06亿元，增长33.6%；新增规模以上工业企业34家，总数达165家，规模工业总产值达280亿元，增长75%；城镇在岗工平均工资及农民人均纯收入同步增长16%。 经济开发区日益成熟：园区总规划面积45平方公里，基础设施完善，配套服务齐全。目前入驻工业企业116家，其中规模企业61家，经形成了以机械制造、新型建材和家用电器等为主导方向的产业格局，并荣获“中国最佳投资开发区”、“中国百佳科学发展示范园区”称号。城市规划为XX县西部迎来大好发展机遇城区西部将成为近期城区发展主方向：城区北部无发展用地，东部基础设施薄弱，南部为未开发农田区，而西部具有地势开阔、交通便利、路网结构完善等明显优势成为某城市发展的主要轴向。完善综合交通体系，提升某区位优势：高速公路与一级公路的建设进一步加强某与周边城市的联系，利于商贸、流通业发展。城市规模扩大，城区人口增加：到2016年，建成县城面积50平方公里，县城人口达30万，并结合城乡一体化及扩权强镇工作，加快XX镇融入县城的步伐。繁荣XX将进入发展快车道XX镇2011年全镇固定资产投资8.2亿元，财政收入6000万元，农民纯收入达6211元，作为省级综合改革试点镇、副县级建制镇，以工业为主导的镇域经济快速发展。随着融入县城的步伐加快，XX镇即将迎来一个经济快速发展期。2.1.3项目的提出近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢