ZHONGTAI SPECIALITY FINANCING中泰创展控股有限公司中泰创展“苏州东山新天地”房地产抵押融资16000万元项目尽职调查报告申请企业 苏州东立置业有限公司 融资金额 1.6亿元 融资期限 12个月 总息费率 28%/年 业务类型： 抵押 业务团队 同业九部 尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是按照中泰控股有限公司尽职调查规范要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：孙子皓、吴楠、李鸣 调查日期：2014年 3月 23日至3月26日协助尽调人员：陈洁、袁帅 协助调查日期：2014年4月22日至4月24日目 录一、项目背景5二、操作方案与风控措施9（一）基本要素9（二）交易结构101、项目的进入102、项目的退出113、项目公司的管理11（三）风控措施11三、交易对手12（一）申请人/项目公司121、基本情况及历史沿革122、申请人的股权结构133、组织结构134、高管层情况介绍145、经营情况调查15（二）控股股东/实际控制人15（三）项目公司财务状况161、项目公司税收政策162、项目公司财务信息16（四）项目公司征信情况20四、融资项目及抵押物20（一）融资项目基本情况201、控规指标（详见Excel版测算表）232、开发计划（详见Excel版测算表）243、设计、施工、监理情况及各合作方介绍25（二）项目市场情况251、项目所在地经济发展情况252、当地房地产市场总体情况263、项目市场情况27（三）项目分析461、总投资（详见Excel版测算表）462、建设成本预测（详见Excel版测算表）483、项目销售预测484、项目财务效益评估（详见Excel版测算表）52（三）抵押物53（四）抵押物评估价值56五、还款来源561、还款来源介绍562、项目现金流分析57六、项目综合评价571、客户定位572、项目SWOT分析58七、风险评估60八、结论及建议61九、项目资料附件列表61一、 项目背景1. 项目介绍苏州坐落于长江三角洲地区的地理中心，太湖之滨，中国江南地区的经济和文化中心之一，苏南地区重要的工业中心。长江南岸的入海口处，两条高铁（京沪、沪宁）一条铁路，三条高速路贯通全市。苏州市区内3个国家级开发区，连续两年经济总量仅次于北、上、广、深，全国排名第五。四大行、交行、招行、浦发行和国开行均在苏州设有直属总行的一级分行，独立于江苏省分行。苏州市房地产发展比较平稳，没有经历大起大落，根据全国房地产中心数据，目前苏州市房产均价在9426元，在全国居第19位，家庭平均收入购买力为13.2年。苏州太湖国家旅游度假区为国家5A级景区，太湖70%的水面在苏州市境内。太湖为华南最大的湖泊，是上海、南京等地的后花园，游客首选的旅游、养生休闲之地，规划近期游客量达到750万人次/年。太湖度假区依托太湖滨水及山地资源，全面推进“一带、一环、两轴、两岛、五区”建设，着力构建以度假区中心区为主体、以光福和金庭为两翼、以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局，把度假区建成国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园。未来则将建成国际知名度假胜地，区域休闲度假需求市场广阔。本项目占据东山环湖路口门户位置，项目地块北向一线临湖，距离太湖一路之隔，拥有广阔的湖岸线，东借太旅集团东山驿馆的服务配套，西借东山国宾馆等高档资源，离尘不离城，具备打造高端度假物业的优势区位与资源禀赋。经环湖路，可快速进入苏州绕城高速及周边沪宁、苏嘉杭、苏震桃等高速路网，1.2小时内可达上海、无锡等长三角多数城市；便利的外部交通为项目提供了极为优质广阔的客源市场。苏州规划中的轻轨6号线也将驶入太湖区域，项目未来的交通条件也将极大提升。项目区位图（左下红星处）2项目概况东山新天地项目地处太湖核心区域东山镇，2015年园博会会址旁，距东山国宾馆500米，紧邻太湖国际旅游集散中心，太湖水岸边，经环湖路，进入环城高速路并入苏嘉杭、沪宁、苏震桃高速1.2小时可到达上海、无锡等长三角城市，为项目提供了广阔优质的客源市场。项目具体位置图本项目为40年产权商服用地，占地面积71791.4平方米，容积率0.89，绿地率40.6%，建筑密度33 %，土地成本2.15亿元（楼板价3000元/平方米，目前周边项目楼板价约4500元/平方米），总建筑面积约80012（含地下不计容面积16234），限高18米。产品为别墅及精装酒店式公寓，其中独栋别墅12栋，合院MlNI墅177栋，精装公寓449套，配套商业3958。项目2013年11月动工（江苏南通六建为总包单位），预计2015年10月竣工，预算总投资6.5亿元（不含税金），总销售收入为9.9亿元，税后净利润为2.1亿元。目前已完成投入约3.1亿元，占总投入47%。目前，项目已取得四证（土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证及工程施工许可证）,计划2014年4月底取得预售许可证并开始准备预售。上海售楼处已在淮海中路1720号开放，预计2014年5月初苏州售楼处正式对外开放。项目计划于2014年5月开盘，2014年12月底销售回笼资金近4亿元，2015年底销售完毕。项目市场唯一性、稀缺性较强。本地块作为一线临湖项目，三面临水，拥有绝佳的景观及地理位置、优越的自然条件、便捷的交通和齐全的配套功能。苏州环太湖区域已有或待开发上市土地已是相对稀缺，后续一线临湖地块已被政府禁止作为商用及住宅开发(请参见附件：苏州市政府印发苏州市城乡规划若干强制性内容的规定苏府规字【2013】5号)。同时，本项目将采用新苏式风格、村落式布局，独栋别墅（形象产品）+创新小别墅（重点产品）+酒店公寓（现金流产品）的产品组合，也是帮助项目实现风险去化与盈利的最佳平衡。项目市场竞争性较好。在售同类产品（一线临湖项目）多处于销售末期，至本案上市时，几乎无可售产品与之竞争；与多数竞争项目（普遍20000元/平米以上）相比，项目15000元/平米价格，使得本项目价格弹性与利润空间都十分可观。市场投资、增值力大。项目引入的高端酒店物业管理与物业托管经营服务，对于置业者而言具有极大的吸引力和舒适度，同时也可以产生持久的经营收益。规划中6号线支线将经越溪直抵太湖边的浦庄大道，极大改善项目交通条件。市场消费趋势明显。项目完善的生活、服务配套及游艇俱乐部及太湖岛业主休闲商务等服务，明显提高旅居者健康生活质量和度假养生功能。包括东山在内的苏州太湖景区成功申报国家级5A景区，加上临湖镇世界温泉小镇规划、吴中滨湖新城规划等的促进，片区后续旅游度假相关产业发展前景可观，为房地产开发奠定良好的大环境与配套资源基础。项目周边东山宾馆、启园、状元第等所拥有的皇室文化、状元文化等独特而鲜活，具备深挖价值，未来发展潜力巨大。 具体项目信息请参见附件一：东山新天地项目简介3.项目开发商简介苏州东立置业有限公司（以下简称：东立置业）成立于2010年，于2010年1月初通过公开拍卖获得该项目地块，成交价1.36亿元。后续因股东开发设计意见不统一，项目搁置未开发，2013年初东立置业项目公司整体转让。苏州星诺游艇有限公司（以下简称：星诺游艇）实际控制人智永军、智永祥收购东立置业公司100%股权（转让价2.15亿元），星诺游艇根据公司长期战略发展考虑，通过收购此项目，将游艇行业中具有时尚气息及个性化的休闲理念带入房地产行业中，形成以旅游度假、文化养生、商贸物业为主的房地产与游艇业互动的开发模式，通过房地产的实体运营，为游艇业提供客户服务俱乐部的载体，拓展企业快速发展。截止目前该项目开发建设中，现已取得四证。公司运营正常；该项目现已投入3.1亿元，其中包括自有投入2亿元，委托贷款1.1亿元（预计2014年4月25日到期）。为快速推进该项目开发建设，五月项目可顺利面向市场销售，现向中泰创展控股有限公司（以下简称：中泰创展）申请抵押借款融资1.6亿元，其中1.15亿元用于归还前期委托借款，剩余4500万用于该项目开发建设以及营销费用。二、 操作方案与风控措施（一） 基本要素l 融资申请人：苏州东立置业有限公司l 融资项目名称：苏州东山“新天地”项目l 申请融资金额：1.6亿元l 融资期限：12个月l 融资用途：用于归还项目公司前期委托贷款和支付该项目后续开发建设费用l 还款来源：本项目销售收入为主，以及控股股东资金调拨l 抵押物：吴国用（2012）第号土地使用权并追加在建工程抵押l 其他担保措施：u 苏州东立置业有限公司100%股权质押；u 对委贷合同和抵押合同办理强制执行公证；u 东立公司实际控制人智永军、智永祥承诺，对本次融资承担不可撤销的无限连带责任担保保证；u 苏州星诺游艇有限公司对本次融资提供不可撤销的连带责任担保保证；u 办理解押手续需同时满足下列条件：1）项目方需向我方提供销售合同及首付款入账凭证等证明文件原件，并经我方核对确认。2）签订资金沉淀承诺书，根据解押面积，按5000元/平方米进行还款；设定前6个月为观察期，若前6个月无法满足月均去化2700平方米，则自第7个月起加速沉淀，根据解押面积，按6500元/平方米进行还款；u 根据项目进展情况向项目公司派驻监管人员，根据实际情况对项目公司证、章、照、所有银行账户及销售网签U-key等进行全面监管，对项目公司的收入和支出进行控制；u 业务人员每月至少一次项目公司实地考察，及时了解跟进项目经营情况、工程进展、以及销售情况等，进一步把控风险l 折当率：4折l 融资息费成本：委贷利息21.6%/年，融资顾问费6.4/年l 还本付息方式：按月支付息费，按半年支付融资顾问费，放款当天支付前半年融资顾问费；每次解押时根据解押面积偿还部分本金，到期后一次性偿还剩余本金；满三个月可提前还款（二） 交易结构1、 项目的进入中泰创展（或其指定公司）与东立置业、江苏瑞华投资控股集团有限公司（简称：瑞华投资）签订有关归还1.1亿元的三方协议，瑞华投资委托委贷银行办理解押手续，同时中泰创展（或其指定公司）做好抵押相关材料；中泰创展（或其指定公司）与委贷银行、东立置业签订委托贷款协议，之后由委托银行受让项目公司所持有的位于苏州市吴中区东山镇环湖路南侧、渡水港西侧的土地（面积为71791.4平米，约107.6亩，土地性质为商服，土地证号为吴国用（2012）第号，土地使用权终止日期为2050年3月）作为抵押，办理他项登记，办理土地抵押后办理在建工程抵押；中泰创展（或其指定公司）与智永军、智永祥签署无限连带责任保证；中泰创展（或其指定公司）与苏州星诺游艇有限公司签署连带责任担保保证；