天津商圈圈的沿革革目 录1.商圈圈的定义义及其特特点2.历史史背景2.1 天津市市区的历历史变迁迁1 2.2 天津商商业的发发展历程程3 3.天津津的商圈圈5 3.1 经济背背景5 3.2 天津现现有及潜潜力商圈圈分析77 3.3 天津商商圈的发发展趋势势预测113 4.小结结16 商圈的定定义及其其特点“商圈”是市场场学中的的一个术术语，是是指以零零售商店店所在地地为中心心，沿着着一定的的方向和和距离扩扩展的、能能吸引顾顾客的范范围。商商圈根据据在经济济区域中中的地位位，可以以区分为为核心商商圈、次次级商圈圈和边缘缘商圈。一般在核核心商圈圈内，包包括一些些本区域域重要的的大商场场和以这这些大型型商场为为核心的的小型商商场，核核心商圈圈一般占占据该经经济区域域顾客总总数的66070，每个个顾客的的平均购购买额也也最高。当当然，一一个城市市可以拥拥有一个个以上的的核心商商圈，这这种情况况一般只只发生在在超大型型城市中中，例如如北京就就可以在在一定时时间内拥拥有西单单和王府府井两个个核心商商圈，但但是，在在一般大大中型城城市中，因因为消费费者和购购买力有有限，客客观只需需要一个个核心商商圈，其其它区域域客观上上属于次次级商圈圈，即使使这个区区域的大大型商场场在软硬硬件各个个方面与与核心商商圈的大大型商场场完全一一样，由由于位置置上的差差异，客客观环境境使它们们很难以以核心商商圈的大大型商场场一样进进行市场场定位，消消费者的的数量和和消费水水平使其其难以维维持着较较高级的的经营项项目和较较高级的的经营环环境。次级商圈圈是指核核心商圈圈外围的的商业区区，它一一般拥有有着该经经济区域域20左右的的顾客，顾顾客较分分散；边边缘商圈圈是指位位于次级级商圈外外围的商商业区，其其拥有顾顾客的比比例低于于次级商商圈，一一般来说说，非核核心商圈圈商业密密度相对对较小，其其商场宜宜适合建建立经营营挑选性性不强、档档次相对对较低的的商业物物业，除除非该商商圈聚集集了数量量较大的的特别消消费者群群体，例例如北京京的燕莎莎商业城城，周围围聚集了了大量的的外国人人、白领领等阶层层，经营营者善于于经营，入入市的时时机也好好，北京京的公交交系统发发达，是是成功的的典型。一个成熟熟的商圈圈一般具具有以下下特点：（1）. 至至少拥有有一个比比较著名名的主力力商业设设施。（2）. 所所聚集的的商业业业态既多多样化又又不互相相孤立。（3）. 交交通非常常便利。（4）. 配配套设施施齐备。2.历史史背景2.1 天津市市区的历历史变迁迁研究一个个城市的的商圈沿沿革，首首先必须须清楚城城市自身身的历史史变迁，尤尤其像天天津这样样一个有有着悠久久的商业业发展史史的城市市，更是是值得关关注。众所周知知，天津津是九河河下梢，华华北平原原上大大大小小3300 余条河河流汇入入海河，海海河自西西北向东东南方向向贯穿市市区、流流向渤海海。海河河被天津津人称为为母亲河河，今天天天津的的市内六六区（河河东、河河西、河河北、红红桥、南南开及和和平六个个区）的的名字三三分之二二与“河”有关，可可见海河河与这个个城市的的关系之之密切，天天津的形形成与变变迁也正正是存在在着这样样一个历历史特点点：沿河河发展。公元122 世纪纪初，金金、元政政权就已已经开始始派兵驻驻守在三三岔河口口地区，由由此确定定了天津津的聚落落基点直沽沽。直沽沽也称小小直沽，位位于原三三岔河口口东南岸岸狭小的的三角地地区，今今天津市市狮子林林桥西侧侧的玉皇皇阁一代代。三岔河口口是指运运河、子子牙河与与海河三三水汇合合之处。该该处为海海河的起起点，是是内河与与海口的的咽喉，兼兼有河港港、海港港的性质质。据记记载，该该地最初初只有少少数渔民民、船户户居住区区，后来来来了一一些女真真、契丹丹族的军军人，成成为天津津市区最最初的人人口组成成。下面面我们来来看一看看天津的的发展历历程：(1) 12009 年年，成吉吉思汗成成立的蒙蒙古国在在直沽设设“镇守海海口屯储储亲军都都指挥使使司”，派兵兵防守屯屯种。(2) 12114 年年，成吉吉思汗退退兵，金金国“戍兵直直沽寨”。(3) 1233412336 年年期间，随随着盐业业和海运运的发展展，元朝朝设置了了三岔沽沽、大直直沽两个个盐使司司，盐民民出现在在当时的的天津市市区。(4) 12779 年年，元灭灭南宋，统统一全国国，建都都大都（今今北京），食食货“无不仰仰给于江江南”。12282 年开通通海运，自自此海运运发展迅迅速，粮粮食从江江南装船船后，经经海上进进入海河河，在大大直沽转转运粮食食，再通通过北运运河运入入大都。为为此在112900 年左左右，元元政府在在大直沽沽设置了了“临清御御河运粮粮万户府府”和“接运厅厅”，管理理储运。不不久，用用于海运运祭祀的的两座“天妃灵灵慈宫”分别在在大小直直沽应运运而生。(5) 13116 年年，元朝朝将原先先的“直沽寨寨”重新扩扩建河改改造，建建立了海海津镇。113499 年，元元朝在此此设镇抚抚司。盐盐业与海海运的发发展直接接促进了了天津的的繁荣，使使天津市市区范围围由三岔岔口一隅隅之地扩扩大成东东到大直直沽，经经马家口口、三岔岔口、侯侯家后，西西抵马头头一带，形形成了沿沿海河狭狭长发展展的基本本情况。图2-11 17739 年（清清乾隆44 年）天天津县境境图(6) 14004 年年（明朝朝永乐22 年）明明政府在在天津设设卫筑城城，派兵兵戍守屯屯种。“天津卫卫”位于原原直沽的的西南侧侧，但是是卫城只只是政治治中心，经经济中心心并不在在城内，而而主要在在沿河一一带，主主要是西西岸。(7) 清军入入关后，经经过顺治治朝的政政治、经经济稳定定和康熙熙朝611 年的的发展，天天津卫的的城市地地位更加加重要。16777 年（康康熙166 年）长长芦盐运运使司衙衙门由沧沧州迁来来天津卫卫，天津津成为长长芦盐斤斤的主要要集散地地。17724 年（雍雍正2 年）天天津卫升升为天津津州，天天津开始始建立地地方政府府；17731 年 (雍正99 年)升州为为府，辖辖天津、静静海、青青县、南南皮、盐盐山、庆庆云、沧沧州六县县一州。(8) 18660 年年后，天天津被帝帝国主义义瓜分，海海河沿岸岸自天津津城以下下，几乎乎全部成成为帝国国主义的的洋行、仓仓库和码码头，帝帝国主义义的侵略略使天津津市区沿沿海河拉拉得更为为狭长。(9) 19449 年年1 月月15 日，天天津解放放，建立立天津市市(一说说“区”)军事事管制委委员会，同同时成立立天津市市人民政政府。(10) 19958 年2 月111 日，天天津改为为河北省省省辖市市。(11) 19967 年1 月2 日，天天津又改改为中央央直辖市市，直至至今日。2.2 天津商商业的发发展历程程天津的商商业发展展与城市市的发展展进程是是相辅相相成的，天天津由寨寨到镇、之之后建卫卫升州，一一路发展展下来，经经济地位位日益提提高。到到了明朝朝，随着着社会经经济不断断发展，天天津所承承担的“南粮北北运”任务日日益繁重重，再加加上天津津得天独独厚的盐盐业生产产条件，天天津的河河漕、海海运和芦芦盐之利利，吸引引了越来来越多商商贾的注注意力。这这为天津津商业的的发展奠奠定了良良好的基基础。纵纵观天津津商业的的发展历历史，在在地理位位置上，天天津的商商业中心心是沿海海河由北北向南移移动的。（1）天天津早期期的商业业中心在在天津老老城的北北门外大街一一带。天天津最早早的集市市和商业业区出现现在明朝朝宣德年年间（公公元14426 年-114355 年），到到弘治年年间（公公元14488 年-115055 年）增增设十集集一市，55 个在在城内的的集逐渐渐衰落，55 个在在城东、北北门外河河沿的交交易却很很旺盛。集集市大大大活跃了了天津的的市场，这这时的天天津已经经成为中中国北方方的商品品集散地地。（2）天天津商业业沿河发发展的局局面一直直持续到到清代。商商业会所所集中的的估衣街街、北大大关等都都集中在在沿河西西岸。因因为漕运运兴盛、交交通便利利，北大大关至大大胡同、估估衣街一一带在几几百年时时间里一一直享誉誉中国北北方，成成为中国国最早最最著名的的商业街街。（3）三三岔河口口地区的的商业繁繁荣主要要得益于于妈祖文文化。妈妈祖文化化给天津津提供了了巨大的的商机。每每年相应应的时节节，很多多善男信信女纷纷纷来这里里烧香还还愿，使使得天后后宫周边边的宫南南、宫北北大街的的商家生生意兴隆隆。（4）118600 年以以后，天天津被帝帝国主义义瓜分，由由于各国国租界自自天津老老城以下下分布在在海河两两岸，租租界的迅迅速发展展吸引经经济活动动的重心心显著地地沿河自自北向南南移动。（5）119000 年，八八国联军军破坏了了天津老老城的大大部分市市区，拆拆毁城墙墙；沿南南运河的的宫南、宫宫北大街街、锅店店街、估估衣街成成了一片片焦土。侯侯家后、北北大关河河沿地经经济繁荣荣一落千千丈，而而移往与与租界接接壤的南南市一带带。（6）220 世世纪200 年代代，法租租界天增增里一带带陆续建建成国民民饭店、浙浙江兴业业银行、劝劝业场、惠惠中饭店店等，组组成商业业性大型型建筑群群，天津津市区出出现了完完全新型型的繁华华中心区区（曾被被称为“小巴黎黎”），从从此直到到天津解解放。天天津现存存的著名名商业街街滨江道道与和平平路即位位于该范范围内。（7）位位于海河河岸边、曾曾经先后后属于美美、英租租界的小小白楼地地区，其其商业的的繁荣起起源于119022 年，119200 年代代后该商商业区达达到鼎盛盛时期。（8）天天津解放放后至改改革开放放前，主主要的商商业设施施没有太太大的变变化，一一直到220 世世纪800 年代代后期才才开始出出现了一一些新型型的百货货商厦，天天津的商商业格局局开始发发生新的的变化。发发展至今今，天津津的商业业设施已已经由最最初的单单一形式式发展到到“百花齐齐放、百百家争鸣鸣”的境界界，不仅仅有老牌牌商场、老老字号奠奠定的沉沉后底蕴蕴，也有有新兴的的一站式式购物中中心，品品牌专卖卖店，现现代化的的大商场场，大型型超市以以及电器器城、建建材城等等专业商商城烘托托出浓厚厚的商业业气氛。3.天津津的商圈圈3.1 经济背背景天津解放放后，尤尤其是改改革开发发以来，经经济发展展迅速，为为天津商商业的发发展提供供了良好好的氛围围。图3-11 天津津历年GGDP 及增长长率首先，人人民生活活水平迅迅速提高高，购买买力也水水涨船高高，20003 年的人人均可支支配收入入已经突突破了1100000 元元，社会会消费品品零售总总额也同同期突破破了10000 亿元大大关。图3-22 天津津历年居居民收支支水平变变化图3-33 天津津历年社社会消费费品零售售总额水涨船高高，良好好的经济济环境令令天津的的商业地地产日益益受到关关注，今今年上半半年商业业地产销销售面积积比去年年同期增增长了1144%，销售售额增长长了1776%，平平均销售售价格同同比增长长了133% 。截至今年年6 月月底，天天津全市市所拥有有的商业业设施总总面积达达到了8850 万平方方米，人人均拥有有商业设设施0.8 平平方米。全全市拥有有10000 平平方米以以上的大大型卖场场1700 多个个，目前前新建、在在建的大大中型商商业设施施共计446 项项、2111.55 万平平方米，同同比增长长21.2%。3.2 天津现现有及潜潜力商圈圈分析在天津，逛逛街到哪哪里去？一提到到这个问问题，大大家第一一个想到到的就是是滨江道道，其次次才会想想到吉利利大厦、百百货大