房地产估价师案例与分析模拟试题三一、 问答题（共3题，每题10分。请将答案写在“答题纸”对应的题号下。） （一），某评估公司受甲公司托付，对其拥有的一处自建房产进展评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500平方米，总建筑面积为4500平方米，2022年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/平方米。甲公司拿到报告后颇感不解，由于其实际投入的本钱已达960元/平方米,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ （二），某企业购得一已停工五年的在建工程，构造封顶，其中一至四层为商业裙楼，五至二十层为住宅，裙楼局部已完成局部设备安装。现该企业拟以商业裙楼二、三、四层的各一局部和五到八层的住宅局部向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。 （三）、有一临街商铺要转让，建筑面积500平方米，土地使用年限40年，自2022年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2022年10月13日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。假设你欲购置该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请答复依据上述资料你能拒绝定购置？为什么？ 二、单项选择题（共10小题，每题2分。每题只有一个选项最符合题意，请将这个答案对应的字母填在“答题纸”各小题对应的括号里） （一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，估计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于四周正在规划或建立较多的住宅小区，估计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。问： 1，甲公司拟其所拥有的该工程的局部土地向银行申请抵押贷款，以下推断中正确的选项是（） A， 由于目前房地产市场需求较旺，采纳假设开发法（现金流量法）估价时，估计将来房屋售价，可适当比同类房屋售价高 B， 由于估计空置率会有较高的升幅，采纳假设开发法（现金流量法）估价时，估计将来房屋售价，可适当予以降低 C， 该局部土地的价值等于该局部土地占全部土地的份额乘以工程全部土地的价值 D， 该土地的价值是甲公司猎取土地时所支付的代价 （二）卖房者甲与购房者乙一2022年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必需于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进展装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产治理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案： 2，估价时点应是（） A，2022年4月25日B，2022年5月25日 C，2022年7月25日D，2022年7月25日以后的某一天 3，估价的价值范围应是（） A， 合同1规定的房款 B， 合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C， 合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D， 合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费 （三）某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2022年5月30日收益法为主进展了估价，价值为1200万，后因故未能马上成交。2022年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2022年8月30日再次为出售商场而进展评估，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元，问： 4，确定商场在2022年8月30日的交易价格的最终依据是（） A， 1200万加100万B，1280万加100万 C， 200万D，1280万 5，设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进展估价，则评估价值为（） A. P B. P加上商场的土地使用权价格 C. P减去商场的土地使用权价格 D. P加上商场应补交的土地使用权出让金 （四）某工厂有一临街厂房，占地面积900平方米，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800平方米，建筑物成新率为80%，房屋全部权证登记的用途为工业。依据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/平方米,其中土地使用权出让金为100和450元/平方米。2022年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250/元平方米，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/平方米。假如工厂将其厂房改造装修成为商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/平方米。问： 6，假如按工业用途进展评估，估价目的为保险估价，估价时点为2022年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。 A，315.0B，216.0C，295.2D，333.0 7，假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。 A，603B，522C，450D，549 （五）答复以下选择题 8，以下说法中错误的选项是（） A， 在假设开发法中，估算将来开发写成后的房地产价值不能采纳本钱法 B， 在同一建筑工程估价工程中不能同时采纳的本钱法得假设开发法 C， 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的本钱法的倒算法 D，在房地产抵押价值评估中采纳本钱法评估出的价值不肯定是保守的 9，商业物业所处的位置不同，租金会有较大的差异。在同一层商场内，对其租金起最终打算作用的因素是（） A， 是否靠近楼梯 B， 是否靠近拐角 C， 营业额的大小 D，临街面宽窄 10，下面估价目的的估价结果中确定不是公开市场价值提是（） A， 房地产转让价格评估 B， 房地产资产入股价值评估 C， 房地产抵押价格评估 D，房地产拍卖底价评估 三、以下估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处。（每指明一处错误得3分，此题全对得40分。请在“答题纸”上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处不计分。） 封面及名目（略） 致托付方函（略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 商业城局部商铺估价结果报告 一、托付方：有限公司（法定代表、住宅略） 二、估价方: 房地产估价事务所（法定代表、住宅略） 三、估价对象 估价对象为商业城第三层的局部铺位，即30013009号商铺，总建筑面积为547.15平方米。 商业城位于区路，建筑构造为框架构造，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、局部铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且外形规章，内部装修档次较高，物业治理及修理保养状况良好。 商业城为理综合性百货商场。其中一层经营化装品及女装，二层、三层经营男女装，四层经营家用电器及床上用品，五层为儿童乐园，六层为办公及消遣场所。 依据实地查勘及业主介绍，三层铺位（30013009号）经营男女装，业主分别与“”、“”、“”等品牌商家签订了租赁协议。 四、估价目的 为有限公司向银行申请抵押贷款供应价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。 五、估价地点 2022年6月20日 六、定义价值（略） 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并讨论了托付方供应的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的根底上认为，估价对象为商业物业，此类物业在区房地产市场出售、出租案例较多，故采纳市场比拟法及收益法进展估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。 市场比拟法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进展比拟，对这些类似房地产的成交价格进展修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 收益法是估计估价对象将来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 十、估价结果 有限公司托付评估的位于路商业城三层的30013009号商铺，建筑面积合计为547.15平方米产，该局部房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元，（港币：人民币1：1.07）。 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析 商业城位于区路，建筑构造为框架构造，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、局部铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦，且外形规章，内部装修档次较高，物业治理及修理保养状况良好。 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、使用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程 （一）运用市场比拟法估价 由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相像的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。详细的估价测算过程如下： 1， 交易状况修正 可比实例A、B、C均为正常价格，得估价对象状况全都，不进展交易状况修正。 2，交易日期修正 有关统计部门的资料说明，2022年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2022年交易价格比拟平稳，且交易日期比拟接近，故不进展交易修正。 2， 个别因素修正 3， 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象状况有所差异（详述略），故进展个别因素修正。 4， 区域因素修正 可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区分，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A； 可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区分，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B； 可比实例C与估价对象属于