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个人将房产无偿赠送他人相关政策解读.txt机会就像秃子头上一根毛,你抓住就抓住了,抓不住就没了。我和你说了10分钟的话,但却没有和你产生任何争论。那么,我们之间一定有个人变得虚伪无比!过错是短暂的遗憾,错过是永远的遗憾。相遇是缘,相知是份,相爱是约定,相守才是真爱。时间:2009-11-26 18:00 来源:中国税网 作者:vvi 个人将房产无偿赠送他人,以及个人无偿受赠房产涉及的税收问 题,因涉及个人的切身利益一直以来备受关注。但对于房产赠与具体 要缴哪些税,怎么缴,很多纳税人并不太清楚。为此,笔者结合现行 相关政策对该问题进行归纳总结,供纳税人参考使用。 一、各税种相关政策分析 一般来说,个人无偿赠与他人房产涉及到营业税及其附加、个人 所得税、土地增值税、契税以及印花税。下面笔者分别就这些税种进 行分析。 (一)营业税及其附加 按照2009 年1 月1 日起实施的营业税条例实施细则第五条 第一款规定:单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单 位或者个人,视同发生应税行为,应征收营业税。该条规定改变了原 条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则,个人也 被纳入其中,而且把土地使用权也纳入其中。 但笔者也注意到,根据国家税务总局关于加强房地产交易个人 无偿赠与不动产税收管理有关问题通知(国税发2006144 号)文件 的规定,符合继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况并提 交相关资料的,个人无偿赠与不动产,可免纳营业税。而前不久刚刚 下发的,自2009 年1 月1 日起执行的财政部、国家税务总局关于 个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知(财税2009111 号),对个人无偿赠与不动产、土地使用权暂免征收营业税的情形作 了如下限定:(一)离婚财产分割;(二)无偿赠与配偶、父母、子女、 祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(三)无偿赠与 对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产 权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受 遗赠人。 从上述规定可以看出,财税2009111 号对免税的情形进行了限 定,国税发2006144 号文件的免税优惠条件就不适用了。 除了上述规定外,对于应税的其他情形,根据营业税条例实施 细则第二十条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正 当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下 列顺序确定其营业额: (一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定; 天 津财税信息网,您身边的财税专家! (二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定; (三)按下列公式核定: 营业额=营业成本或者工程成本(1成本利润率)(1-营业 税税率) 公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。 第二十五条第三款规定纳税人发生本细则第五条所称将不动产 或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的,其纳税义务发生时间 为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 (二)土地增值税 土地增值税暂行条例实施细则第二条:“条例第二条所称的 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以 出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式 无偿转让房地产的行为。” 因此,个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的,免征土地增值 税。 (三)个人所得税 按照现行税法规定,个人无偿赠与他人房产也可以享受免缴个税 的优惠。根据2009 年5 月25 日起执行的财税200978 号文件规定, 以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方均不征收个人所得税: (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、 祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹; (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或 者赡养义务的抚养人或者赡养人; (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、 遗嘱继承人或者受遗赠人。 除上述免税情形外,其他应税情形的赠与,区分以下两项行为进 行处理: 一是受赠时,在财税200978 号下发之前,对其他情形的受赠行为是 否缴纳个人所得税没有明确的规定,因个人所得税是列举式的税目, 因受赠所得不属于十大税目中的所得,亦未在国务院财政部门确定征 税的其他所得的相关文件中进行规范,因此,在2009 年5 月25 日之 前是不征收个人所得税的。但2009 年5 月25 日起,根据财税200978 号文件的规定,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国 务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为 20%.具体应纳税所得额为:房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减 除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。 二是对受赠后再行转让该房屋时,也要区分不同的年度来处理, 2006 年9 月14 日下发的国税发2006144 号文件曾经规定:“受赠人 取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个 人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金 及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴 纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收, 必须严格按照税法规定据实征收。”因该规定没有扣除财产原值,不 符合中华人民共和国个人所得税法实施条例第二十二条:“财产 转让所得,按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的 余额,计算纳税。”的规定,2009 年 5 月 25 日起财税200978 号文 件对此做出如下修改:以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该 房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费 后的余额。 对于上述两项所得,如果受赠时赠与合同标明的房屋价值明显低 于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值,以及再行转让时 转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可依据该房屋 的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 这里提醒纳税人,还需要注意离婚析产个税的特殊处理。 析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定 的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。析产一般发生 在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 2009 年8 月17 日下发的国家税务总局关于明确个人所得税若 干政策执行问题的通知(国税发2009121 号)文件,对近年来非常 热门且争议颇多的关于“个人转让离婚析产房屋的征税问题”做出明 确的规定: (1)通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财 产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。 (2)再转让时,允许扣除其相应的财产原值和合理费用纳个人所 得税,其相应的财产原值,为房屋初次购置全部原值和相关税费之和 乘以转让者占房屋所有权的比例。 (3)若符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申请免征个 人所得税。该规定财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所 得征收个人所得税有关问题的通知(财税字1999278 号)已有规定: “自用5 年以上”,是指个人购房至转让房屋的时间达5 年以上。 在执行上述政策中,纳税人还需要理解以下几个具体问题的界定: (1)购置时间为:分割行为前的购房时间确定,房产权证上注明 的日期,或契税完税证明上注明的时间,即指填发日期。同时出具且 二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时 间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的, 以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的 时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间 为购买房屋的时间。 根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房 款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则 确定购买房屋的时间。 (2)转让时间为:以销售发票上注明的时间为准。 (3)购房价格:按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房 原价确定。 (4)“家庭唯一生活用房”:是指在同一省、自治区、直辖市范围 内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。 四、契税、印花税 关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题,国税发 2006144 号文件作了明确的规定:“对于个人无偿赠与不动产行为, 应对受赠人全额征收契税,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经 税务机关审核并签字盖章的个人无偿赠与不动产登记表,税务机 关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖个 人无偿赠与印章,在个人无偿赠与不动产登记表中签字并将该 表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调,争取房管部门对持 有加盖”个人无偿赠与“印章契税完税凭证的个人,办理赠与产权转 移登记手续,对未持有加盖”个人无偿赠与“印章契税完税凭证的个 人,不予办理赠与产权转移登记手续”。 此外,根据契税暂行条例第二条第四款的规定,房屋赠与行 为属于转移土地、房屋权属,应纳契税,税率为3-5%,计税依据为, 房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核 定,纳税义务发生时间为,取得其他具有土地、房屋权属转移合同性 质凭证的当天。 本文转自天津财税 信 息 网,转载请注明出处 根据印花税暂行条例实施细则第五条规定,单位和个人产权 的买赠与所产的书据为产权转移书据,应按万分之五的税率于书立时 贴花。但是,根据印花税暂行条例第四条规定:财产所有人将财 产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。 二、提前了解如何办理免税手续 以上就是个人无偿赠与他人房产所涉及到的各种税的政策规定。 那么,在实际操作中,纳税人去税务机关办理相关事宜时还应注意哪 些程序性的规定呢?笔者认为,应前提了解赠与双方办理免税手续 时,应向税务机关提交哪些资料。主要有以下四类: (一)按照国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不 动产税收管理有关问题的通知(国税发2006144 号)第一条规定的 相关证明材料; (1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承 权公证书”、房产所有权证和个人无偿赠与不动产登记表(见附件); (2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交 公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗 赠公证书”、房产所有权证以及个人无偿赠与不动产登记表; (3)属于其它情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有 人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理 的“赠与合同公证书”,以及房产所有权证和个人无偿赠与不动产 登记表。 上述证明材料必须提交原件。 (二)赠与双方当事人的有效身份证件; (三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的,还须提供公证 机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)或人民法院判 决书(原件)。 (四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的,还须提供公证 机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件),或者乡镇政府或 街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明,或人民法院判决书 (原件)。 税务机关审核赠与双方提供的上述资料,资料齐全并且填写正确 的,在提交的个人无偿赠与不动产登记表上签字盖章后复印留存, 原件退还提交人,同时办理营业税及个人所得税不征税手续。 这里还需要注意的是,对个人无偿赠与不动产属于免税情形的, 税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
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