价格定价说明一、销售价格 结合项目自身状况，我司将把握价格调整策略、基本定价策略及销售控制策略三个主要策略，来实现住宅开发的预期目标。 “低开高走”的价格策略 保持项目的升值潜力 “小幅高频”的调价策略。 在项目进行价格调整的过程中，进行合理调价，每次调价幅度不宜过大，2030元/左右即可。减小调价造成的心理震荡，实现价格提升的平稳过渡 差异化的定价策略 适度拉开住宅之间的价格差异，使劣势住宅也能拥有优势，即价格优势。 “优劣搭配”的销控策略 合理控制户型配比，注意好、中、差单位的搭配。 项目产品价格定位1、选定加权平均定价法因素各因素满分鸿德国际新城孔祖家苑本项目地段10999居住氛围10888交通9877周边配套9878小区规划8657周边环境8656景观7545升值潜力5434楼盘规模5435小区配套5333城市规划4324外观4333物业管理4222建筑形态(平面布局)4333户型设计4333发展商信誉2111项目成熟度2221总分100787079比例60% 40%均价14001295根据以上得出的分值和各楼盘均价计算得： （140079/78）60%+（129579/70）40%=1435.45元/（有点保守） 通过前面的分析，我司认为本项目均价定位于1435元/时较为合理。小高层产品由于建筑成本的增加，均价定位于1645元/时较为合理。建议先不考虑不同物业形态的产品，只考虑全盘均价。2、开发商的期望值据与开发商长期沟通中的判断，开发商对项目的期望值在1600-1700元/综合考虑：项目销售价格结合竞争项目和开发商的期望值，同时考虑市场行情，价格在1500-1550元/间是较为适合的。弹性空间控制在50元/以内。销售底价：在销售价格上进行适当下降，建议1450-1480元/。住宅定价系数参考随着项目进度的不断加深及正式开盘日期的不断临近，现根据项目具体规划情况及夏邑县人民居住习惯，我司经综合考虑，现出具以下一期一组团定价依据及具体系数，以供参考定价。一、房屋楼层差价定为：楼 层系 数定 价 说 明六 层n-150因顶层在本地由于褚多原因导致价格大大低于正常市场价格，在本项目施工质量得到保证的情况下，顶层价格定位应高于本地市场价格。故每平米仅在系数基础上减少150元。五 层n五层相对本区域居住习惯来说偏高，然实际此楼层乃多层建筑中性价比相对较高，故定为基础系数。四 层n+100四层在本区域居住习惯来讲层数略高，而由于此楼层本身的优势，故依旧定价为基础系数高出100元。三 层n+200三层为本区域受众程度最高楼层，定位价格根据市场情况为每平方米高出系数200元。二 层n+180二层为本区域受众程度仅次于三层，定位价格根据市场情况为每平方米高出系数180元。一 层n+200 （带花园）一层实际价格本应属于在单栋楼层定价时，处于中下游位置，但由于本小区一层住宅设计有独户花园，且面积不小于30平方米，具有此部分优势后，故定位为高出基础系数200元。二、栋与栋之间差价定为：（1）1、2、3号楼为同一系数n；说明：此四栋房屋所处位置及户型设计均抗性较小，故定位为同一系数。（2）4、5号楼系数为n+100（说明：）；说明：4号楼所处位置比较靠近中间， 5号楼所处位置观景角度较好，故均较系数高出100元。（3）6号楼系数为n+300；说明：6号楼处于一组团正中心，且户型为多层四房两厅，需求量及受众程度较高，故在系数基础上增加300元一平方米。（4）7号楼系数为n（自西往东，一单元系数为n+100，二单元系数为n，三单元为n-100）；说明：因7号楼与9、10号楼相邻，且东单元南面与10号楼距离仅为12米，故此栋需按单元定价。（5）8号楼系数为n+200（层差自最底层往上每层增加30元）；说明：8号楼类型为小高层结构，工程成本较高，按常规处理定价，故系数在基础上每平方米增加200元。（6）9、10号楼系数为n-50；说明：此两栋楼宇在一组团内位置相对来说略次，但由于户型受众程度较高，故单价在基础系数上仅减少50元。三、其他细节定价：1、沿街面连露台住宅；说明：处于平台处房屋（即临街阳台于商铺平台处于同一高度且相连的房屋，能使用商铺顶层露台。）每平方米增加200元。此类房屋共三套，分别为1、3、5栋临街（西面）二楼。2、各单元户型之间差价；说明：在系数基础上，中间户数每平方米增加20元，最东户增加30元，最西户维持不变。水岸名都项目组2008年6月18日