XX第一生态办公区EOD可行性报告美国one designing 设计有限公司XX世纪XX房地产开发有限公司北京XX策划公司目录一、 EOD与总部经济 3 二、EOD的区域定位 6 三、EOD整体规划布局及实施计划 10四、发展EOD对XX镇的战略意义19五、发展EOD的相关建议20六、结束语 22一、 EOD与总部经济 （一）EOD的建筑形态EOD绿色生态办公区，其英文全称“Ecological Office District，是生态学、环境学和建筑学的完美结合体。它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给的新型建筑形态。生态办公区的建设是以可持续发展的思想为指导，它寻求自然、建筑和人文之间的和谐统一，与CBD相比，EOD就是“小别墅”。EOD往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高，产业实现“零污染”排放。EOD不会象CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。CBD则是名副其实的商圈，金融中心、豪华酒店、酒楼、商务中心、写字楼等高楼林立。EOD有点类似于野外别墅，有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，EOD不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。绿色生态办公区（EOD）具有以下四个特点： 1、自然环境优越。绿色生态办公区首先强调自然环境之美，绿化率达到60以上，结合周边自然景观，配以草地、花木、湖泊、山丘等人工造景，营造出园林化或公园化的办公环境。工作人员如置身于大自然之中，使疲惫的身心得到彻底的放松和休息，同时优美健康的环境也可以大大提高工作效率。 2、人文环境协调。绿色生态办公区以低密度、高品质、个性化的办公建筑为主，建筑体量、建筑风格还可依入驻方要求量身定做。多样化、个性化的建筑有利于突出企业文化。同时，与市中心区独立的一栋办公楼不同，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内的人流、车流分离，配套设施也非常有针对性。3、高环保节能。绿色生态办公区是一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。区域内的路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗的电能；建筑表面是双层玻璃的呼吸式幕墙，两层玻璃之间有一个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度；幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受的太阳辐射量，调节局部生态环境。4、低成本优势。随着市场竞争的加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要的考虑因素。绿色生态办公区，包括任何在郊区的办公区，与市中心区的同档次办公场所相比，成本优势十分突出。（附图）（二）总部经济的概念“总部经济”，简而言之，就是企业把研发、营销、结算、资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合的区域，把生产制造基地 布局在成本比较低的区域，实现企业的资源优化。而企业总部所在区域所形成和带动的整个经营活动总称为“总部经济”。（三）EOD形态下的总部经济EOD生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展的总原则所提出的理念，是低密度的生态办公形态。EOD在一些发达国家首先产生出来，与新的办公形式相匹配。这种办公形式不规定早晚工作时间，提供小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下“小时模式”的办公空间，而EOD生态办公区，则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。其目的是为在此建立总部的跨国公司和大型企业，提供一个生态平衡、环境优美、配套设施齐全的平台，从而聚集了人才流、资金流、物流、企业流。从而形成总部效应。总部经济具有以下特点：1、产业效应即产业重塑。一个企业总部，特别是一个制造业总部入住一个区域，与该总部相配套的各种服务业，如传媒、公关、律师等增值性的服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域的产业结构。2、就业乘数效应总部经济会拉动城市的基础设施及其他住宅、物业、绿化等方面的服务需求，商务服务产生的就业与生活服务产生的就业将会大大增加。服务业在促进整个经济繁荣的同时，可以带动就业。我们叫做就业乘数效应。3、社会资本效应一个地区企业总部的密集，会带来城市文化的多元与融合，使得城市的开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应,近而增大社会资本。 4、消费带动效应企业总部的迁入，将会使其研发、生产、交通、通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。同时，公司总部的高级白领阶层是高消费群体，他们的旅游、健身、娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实现。5、税收供应效应 由于结算中心一般设在企业总部，因此将会有一部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收的贡献。企业总部员工的个人所得税收入一般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地的税收来源。二、 EOD的区域定位 EOD的提出 选择XX镇XX产业园作为EOD的开发依托基地是基于以下几个方面的考虑：（一）宏观的城市发展分析根据XX市整体规划，产业东移的战略已经全面启动，东丽区在整个战略性规划中占有重要的区域经济地位。东丽目前正在启动的XX航空城六大版块也正是对XX整体战略发展的一个呼应。XX工业园地处六大版块的高新产业园区内，占地2.2平方公里，是高新产业园的43.1%。至目前为止，目前空港地区已经吸纳投资总额超千万的新建、续建项目105个，其中79个项目已投产运营，新批和增资外商投资企业达到112家，完成协议外资额1.84亿美元，资金到位额1.1亿美元，协议内资额38亿元，实际利用19.5亿元，标准厂房竣工58万平米。综上所述XX产业园在大的城市战略背景下，从城市发展角度来看未来20年是XX乃至华北地区高新产业发展的重要版块之一。（二）从项目的周边区域来看 XX产业园地理位置优越，地处XX滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻XX经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公路等十余条公路构成经纬；XX滨海国际机场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中；紧靠中国北方最大的国际贸易港口XX港，形成了公路、铁路、水路、航空多功能的立体交通网络。这些优越的环境已经吸引了众多优势项目，区级、市级重点项目相继落户XX镇。正在兴建的东丽湖度假村、空港物流区、英才硅谷园、XX家园和千亩生态公园的投资兴建，已经吸引高端人才在XX镇聚集，也营造了优厚的人文生态环境。在发展大中型企业形成财富聚集的过程中都将为XX镇的招商引资形成优越的人文资源积累。（三）从微观的XX镇来看1、区位优势东丽区XX镇，地处市中心区和“XX滨海新区”之间，总面积150.6平方公里，约占东丽区的三分之一。全镇辖15个自然村，常住人口5万余人。 XX镇地理位置优越，交通便捷畅达，周边环境良好。这里东连“XX滨海新区”，西靠XX市中心区，南临“XX滨海国际机场”，北通东三省。“津汉公路”、“北环铁路”贯穿东西，“杨北公路”、外环线南北并行，京津塘快速路在境内都有出入口。从镇中心区到XX机场仅5公里，到市中心仅12公里，完备的交通设施使这里成为连接XX市区与滨海新区、国际机场、首都北京以及东北三省的重要枢纽。通过以上地理环境可以看出XX镇是城市东移战略规划中的重中之重，它是连接北京XX滨海新区的中枢神经，是东丽整体发展的代表。2、基础设施优势根据实地考察我们认为东丽区目前正属于高速发展时期,无论从市政配套还是道路管网都正在产生着日新月异的变化。而XX镇这个东丽的经济桥头堡更是在政府领导的带领下发生着惊人的变化。据调查近期市自来水公司即将投资亿，完成钢管公司、XX钢厂的供水工程，将铺设大口径管道公里，在解决工业用水的同时解决京塘公路沿线及东部村镇居民用水问题，为东丽湖地区、XX镇及海河下游工业区的发展提供水源保证。为了扩大招商引资,提高人民总体生活水平，XX镇政府正在日以继夜的加快完善市镇基础建设,为XX镇未来十年的飞跃发展打下坚实的基础。3、经济优势 应对“入世”及知识经济时代发展要求，XX镇政府秉承了拼搏、创新的XX精神，以结构调整为主线，引资兴镇，着力构筑适于全球化竞争的经济结构框架、适于新形势要求的村级管理框架、适于现代化建设的城镇格局框架，通过加快发展促进全镇综合实力的快速提升，通过营造稳定祥和的社会环境大大增强了新XX的对外吸引力。综上所述，在XX镇XX工业园发展EOD办公区，既充分利用了本区良好的交通优势，生态环境优势，同时也顺应了XX市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体战略规划。这对于东丽区XX镇产业链的形成与提升、人才的培养会产生巨大的作用，也将进一步促进这一资源优势转化为产业优势，全面实现这个区域的产业升级。我们相信我们在XX镇XX工业园建设EOD方案的定位是准确的，是超前的，是符合市场规律的。最终EOD的高起点建设必将带动XX镇整体经济的跨越式发展。三、EOD整体规划布局及实施计划（一）规划的指导思想基于世界能源紧张的情况，2005年市政府提出了三步节能的超前理念与具体实施办法。我们认为大都市的XX，随着经济的发展，也伴生出大城市的通病：交通拥挤、大气和水环境污染、人口和建筑过密、土地和水资源紧张、生态环境遭到破坏等等。为了维护城市的生态平衡，就必须向郊区发展。而绿色生态办公区概念的提出，正迎合了这种逆城市化的发展要求，也极大的符合了市政府对XX三步节能的要求。XX工业园目前占地2.2平方公里，从功能布局上也需要在一个相对优势的区域成为我们园区的中心枢纽。为此我们引入园中园的概念,从功能上能满足园区的中枢作用。同时搭建了集中的商务服务平台：如管委会、银行、保险机构、宾馆、国际会展中心、公共技术支撑中心、中介服务中心、商务会馆、人才培训中心、综合管理中心、体育场馆、超市等。（二）EOD的项目定位中国加入WTO以来，日益扩展的开放格局吸引了大批高科技、高成长公司的总部、分支机构、研发中心、结算中心、营销中心在大城市安家落户。他们不再需要标准车间，而是看不到车间的工厂,是工厂生产的缩影。这样的机构就需要我们在空间上给以合理的安排,让它们聚集在一起,给以一个相对的优美环境。（三）项目概况1、 EOD选址及规模拟在XX产业园南部紧邻津汉公路,中心规划路西侧，计划用地300600亩来打造津城第一个EOD，分期实施，一期计划用地300亩，起步区为150亩。该区域位于XX镇XX工业园区南部，东临规划路，西接园区1#地，北接园区2#地，南面紧邻津汉公路,是进入产业园区的主要入口,位置重要,交通便捷,是选择建设EOD的理想之地。附图：地块位置示意图2、EOD总体规划以本项目一期占地300亩为例，根据规划要求和用地性质，拟规划总建筑面积12余万平方米，其中EOD办公区和公共配套服务区容积率分别为0.8和2.0。由城市形态的公共配套服务区和自然形态的办公区组成。