中海国际社区开盘分析 世联地产顾问（中国）有限公司【中海国际社区】开盘分析 第26页/共26页 目录一项目概况31.中海地产简介32.项目整体概况33.开盘优势分析34.开盘劣势分析4二、基础信息资料51经济数据52一期户型配比63项目区位地图64一期户型分布65户型点评8三、项目营销分析121中海国际社区进军长沙各节点122相关营销推广133.中海国际社区营销节点回顾154项目价值点分析15四、开盘分析161现场情况162选房流程平面图163选房流程及分析164开盘现场分析17五、销售情况和价格分析191开盘单位分布图192价格分析193面积分析203整体销售小结20六、客户访谈21一、项目概况1中海地产简介 “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688.HK，简称“中国海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产。2010-2011年，连续两年获选 “恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国金融时报“全球500强”。2010年，实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元。2010年末，公司总资产达1622亿港元，净资产达579亿港元。截至2011年6月底，公司拥有土地储备面积超过3600万平方米。2项目整体概况 周边环境概况：长沙中海国际社区项目位于洋湖垸生态湿地公园片区，北邻岳麓山风景区和岳麓山国家大学科技园区、南望中部最大洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，拥有便捷的区位交通优势和不可复制的自然资源。 周边的在售同类型楼盘主要有：阳光100国际新城、云栖谷、麓山和苑、云顶翠峰、米兰春天、枫华府第、江山帝景、汀湘十里邻云坊。 营销理念：该项目在产品定位上提出“也许是长沙最好的精装华宅”提出“全供暖豪华交楼标准”的独特理念。核心价值点主要体现在中海品牌、中海物业、全供暖豪装、品质、公园地产、国际化概念以及Artdeco建筑风格、借鉴欧洲先进城市设计理念，园林景观系统以“五带、三岛、三核心”为主题的园林规划。3开盘优势分析 低价豪装入市：以整体折后均价一次性6761元/，按揭6830元/，成交均价6723元/，扣除精装修成本、地价、建安成本等实属低价入市，按其1600元/装修标准计算，其价格与整个片区的均价基本持平。 品牌号召力：中海品牌的持续号召力对于客户具有很强的吸引力给不断注入客户强心剂。 豪华大气售楼部昭示性：中海国际社区以其豪华大气的售楼部矗立于含浦片区，其昭示性明显强于周边竞争楼盘。 洋湖垸发展前景：主打公园地产，结合大河西先导区以及片区发展前景吸引客户4开盘劣势分析 淡市影响：限购、限贷影响下客户观望情绪大 配套不完善、片区离市中心较远：含浦片区尚处于起步区，洋湖垸湿地公园目前才开放一期，离市中心车程25分钟（自己开车）若客户自己没车出门办事很不方便，客户对于区域的抗性大，该项目目前自身并无相关的小学配套，业主子女上学不方便要接送和过马路。开盘地点的选择：地方位于五强集团一楼，位置较偏且周围无相关开盘导视初次上访的客户很难找到，同时该地方于中海的档次感不相符。二、基础信息资料1. 经济数据地址岳麓区西二环与南二环交汇处总建筑面积1300000平方米售楼地址岳麓区西二环与南二环交汇处总占地面积360000平方米板块麓南含浦开盘时间2011年11月5日开发商长沙中海兴业房地产有限公司入住时间2013年10月户型面积二居至四居82-160平米装修精装修建筑类型高层产权年限70物业类别住宅容积率3.1总户数一期共有3059户绿化率40.02%销售代理自销建筑设计深圳市欧普建筑设计有限公司车位数一期共有1449个建筑施工深圳市欧普建筑设计有限公司销售许可证香樟街1、2、4、5、6、7、8、9、10栋金楠街1、2、3、4、9、10、11、12、13、14、栋2一期户型配比户型面积区间套数比所属楼号2房80.02-81.7510.7%香樟街1、5、7、8、13栋小3房92.46-95.7436.6%香樟街3、4、6、9、10、11、12、13、14栋金楠街3栋大3房102.56-112.118.3%香樟街1、2、3、4、5、6、7、8栋金楠街8栋小4房123.35-135.830.1%香樟街9、10、11、12、13、14栋金楠街1、2、4、5、6、7、9、10栋大4房144.04-161.464.3%金楠街3、8栋3.项目区位地图4一期户型分布5实景分布图户型面积（）单元数（个）标识户型面积（）单元数（个）标识A93.4426K125.86B92.466L81.758C95.742M80.022D112.215N135.124E112.13P135.87F109.835Q135.81G102.563R144.042H109.741S161.461J123.3510T158.9216户型点评代表面积区间：80.02-81.75，代表户型L、M、N代表面积区间：93.44-95.74，代表户型A、B、C优势：u 双阳台设计u 餐厅客厅横厅一体化便于装饰和摆放圆桌u 户型动静分区较为合理u 卧室带全落地式飘窗劣势：u 塔楼设计，通透性较差u 厨房、次卧室采光不佳优势：u 双阳台设计u 餐厅客厅横厅一体化便于装饰和摆放圆桌u 户型动静分区较为合理u 卧室带全落地式飘窗u 2房可以改成小3房u 带空中花园，赠送面积较大劣势：u 塔楼设计，通透性较差u 厨房、次卧室采光不佳u 空中花园面积较小，不适合做卧室，只能改成多功能房代表面积区间：102.56-112.21，代表户型D、E、F、G代表面积区间：109.74，代表户型H优势：u 双阳台设计u 餐厅、卧室带全落地式飘窗u 带空中花园，赠送面积较大u 带大气主卧室劣势：u 过道较狭长，存在一定浪费u 该户型夹在两个单元之间，采光通透性u 户型不够方正，存在缺角优势：u 双阳台设计u 卧室带全落地式飘窗u 带空中花园，赠送面积较大u 主卧室豪华大气u 位置较好，适合观景劣势：u 餐厅、厨房、右边的次卧采光通风差u 主卫对着生活阳台，影响私密性；u 户型不够方正，存在缺角u 次卧的面积均较小，放置家具会显得比较拥挤u 客厅安排在两旁卧室的最中间，动静分区不明显代表面积区间：123.35135.12，代表户型J、K、N代表面积区间：135. 8，代表户型P、Q优势：u 双阳台设计u 卧室带全落地式飘窗u 带空中花园，赠送面积较大u 位置较好，适合观景u 可实现3房改4房u 餐厅带落地窗，采光好，适合观景劣势：u 过道较狭长，存在一定浪费u 该户型夹在两个单元之间，采光通透性u 户型不够方正，存在缺角u 次卧的面积均较小，放置家具会显得比较拥挤优势：u 双阳台设计，且观景阳台进深达到2.2m，使用空间更大u 卧室均带全落地式飘窗，次卧甚至带270豪华转角飘窗u 带空中花园，以及4个飘窗，赠送面积较大u 动静、干湿分区较好劣势：u 过道较狭长，存在一定浪费u 大门正对卧室门，风水不宜u 卧室面积整体较小，放置家具会显得比较拥挤代表面积区间：144. 04，代表户型R代表面积区间：158. 92-161.46，代表户型S、T优势：u 户型方正，整体布局十分合理，动静分区、干湿分离u 卧室均带全落地式飘窗u 带空中花园，以及4个飘窗，赠送面积较大u 动静、干湿分区较好u 双阳台设计，餐厅带生活阳台u 主卧室带超大卫生室劣势：u 主卧室的面积偏小优势:u 户型方正，整体布局十分合理，动静分区、干湿分离u 卧室均带全落地式飘窗u 带空中花园，以及4个飘窗，赠送面积较大u 动静、干湿分区较；u 双阳台设计，餐厅带生活阳台u 超豪华主卧室，带超大卫生室u 观景位置好劣势：u 作为大四房，空中花园和朝北的次卧室面积偏小三、项目营销分析1中海国际社区进军长沙各节点2010年12月16日，以总金额21亿拿下洋湖湿地公园地块，项目占地464亩、体量达130万平方米；2011年3月成立“长沙中海兴业房地产有限公司”；2011年5月26号-29日，亮相长沙春季房交会，开始招募“中海会”会员；2011年6月份，在田汉大剧院一楼设置巡展点；2011年7月30日，于五强集团一楼大会议厅举办“中海地产大讲堂”活动；2011年8月8日，于长沙月湖公园弘会所，邀请长沙市数十家主流媒体及业界人士揭晓案名“中海国际社区”；2011年8月25-28日,长沙中海地产公司启动品质万里行；2011年8月29日下午16:30，中海地产长沙首届洋湖湿地公园摄影大赛在洋湖湿地公园盛大启动；2011年9月27日晚8:00，中海国际社区“盛世华章音乐会暨10月1日营销中心荣耀开放庆典”在湖南大剧院精彩上演；2011年10月1日，营销中心正式对外开放，现场举办音乐冷餐会；2011年10月14日，中海洋湖垸第一轮比赛作品获奖名单新鲜出炉，第二季比赛15日拉开帷幕。由中海地产、湖南房地产摄影协会主办，星辰影像、POCO、ZOL摄影、爱长沙摄影论坛协办，0731房产网（www.0731fdc.com）联合承办的“和天使约会中海地产第二季中海国际社区摄影大赛”应势推出。2011年10月28-10月31日，亮相长沙秋交会，同时释放开盘信息。期间开始启动认筹， 办卡2万元抵5万元，中海会会员凭中海国际社区护照限时赠送2000元购房券，同时举办“缘聚万圣节，情定中海国际社区”大型白领交友派对；2011年11月5日下午3：00，于五强集团一楼举办“首期单位定向团购专场”。2相关营销推广时间营销节点相关营销动作选择的媒体释放的核心信息点2011.5.26春交会1. 中海会会员初始登记2. 项目区域展示参与春交