第一部分 投资估算根据人工真冰溜冰场建设和运营的一般投资估算原则，河源商业中心真冰溜冰场应该通过以下几个方面来计算，即：冰场整体搭建费用、服务区的装修费用、经营性设施的建设费用、市场及宣传费用等。一、 真冰溜冰场的整体建设费用1. 冰场整体建设费用人工800的真冰溜冰场的整体建设预算费用,其大致包含的内容如下表所示：序号分项目内容描述1咨询费前期策划、冰场的设计费等2主设备费包括冰面设备、制冷主机、管线、机房设备等3辅设备费包括护栏、融雪槽、加热系统、热回收系统等4安装费冰场的安装时产生直接和间接的费用5耗损费制冷主机、冰面设备、管线等主辅设备的耗损费用；耗材；包括围边、乙二醇、白网格、材料费等6运输费物流费用（运输和吊装）：进口设备海运费用、至现场的设备运送费用7维护费冰场运营期间的故障排除和维护8人工费整个项目实施过程中直接或间接所产生的人工费9差旅费10税费11其它方案一、标准赛事真冰场，国际锦标赛规格及要求，欧洲原装进口节能环保型吸收管冰场方案（制冰系统节能20%，年运行费用减少20%30%）人民币703万元（包含全新欧洲原装进口品牌电动冰车一台）方案二、国内设备及工艺，国产PE管型真冰场方案人民币469万元（包含全新欧洲原装进口品牌电动平冰车一台）2、 真冰溜冰场经营性设施：真冰场俱乐部经营性设施（含冰鞋、轧机、磨冰刀机、售票系统等生财工具）：人民￥1,000,000.00元。3、 真冰溜冰场馆服务区的装修：场馆的天、地、墙、卫生间等室内装修（含灯光、照明、专用地垫等）：简装达到要求：可按3000元/的装修标准，服务区面积约500左右，人民币￥1, 500,000.00元。精装：则要按商业中心的定位风格，由业主方考虑（装修可不计入本次成本，计入购物中心整体装修成本）。 二、 真冰溜冰场项目的运营费用估算1. 真冰溜冰场用电费用估算：800冰场面在春季、夏季、秋季和冬季的用电量分别不同，下表以2009年深圳某冰场为例，列出2009年1月到2009年12月全年区间人工真冰溜冰场的全部用电量列表。（注：本表中的冰场外围气温是以深圳室外的气温为例进行用电量计算的，暂不考虑室内空调因素）序号月份天数用电季节标准天约耗电数 (kwh)月约耗电数(kwh)用电费用以每度电1元计算12010年1月31冬季用电160049600￥49,600.0022010年2月28冬季用电160044800￥44,800.0032010年3月31春秋季用电220068200￥68,200.0042010年4月30春秋季用电220066000￥66,000.0052010年5月31春秋季用电220068200￥68,200.0062009年6月30春秋季用电220066000￥66,000.0072009年7月31夏季用电260080600￥80,600.0082009年8月31夏季用电260080600￥80,600.0092009年9月30夏季用电260078000￥78,000.00102009年10月31春秋季用电220068200￥68,200.00112009年11月30春秋季用电220066000￥66,000.00122009年12月31冬季用电160049600￥49,600.00年整体用电费用总计（元）￥785,800.002. 真冰溜冰场的年运营人员成本费用：冰场的运营所包含的项目和内容较多，包括冰上活动策划和组织、票务管理、相关比赛和演出的组织和管理、滑冰教练聘请和管理、冰场设备的养护、冰面的处理、冰场安全管理、灯光音响管理、清理卫生等等维持冰场正常运行的各个方面，运营的好坏直接或间接的影响冰场实际收入和运营成本增减，根据以往经验，和一定的市场调查工作，大致需要投入的人员和800平米冰场面积等因素计量，我们以每月人民币50000.00元的标准来计算，那么，整个财务年12个月总体的运营费用为人民币50000.00 * 12 = 600000.00元，即年综合运营成本为人民币六十万元整。3. 河源市商业广场真冰溜冰场的市场及宣传费用人工真冰溜冰场的市场和宣传费用应分为两个阶段，初期宣传投入和长期运营投入：1、 初期宣传投入：由于商业中心在正式运营之前，会对其整体项目进行大量的市场及宣传活动，人工真冰溜冰场作为其中一个分项目，其宣传费用就不宜投入太高，只须配合商场整体宣传的需要作适当的宣传即可，因此暂拟定一次性投入为：人民币100,000.00元整。2、 日常运营宣传投入按照冰场运营宣传的一般规律和人工冰场本身所具备的一些特性，人工真冰场正式运营后，在有了一定客源的基础上，它的宣传方式就会由初期的多媒体、全方位、轰炸式宣传的方式逐渐转变为口碑宣传为主的宣传方式，宣传的手段是以发放DM和网站宣传方式为主，因此，进入正式运营后，其日常运营的宣传费用一般较低， 在此，我们以一个月人民币10,000.00元整的费用来计算，那么，年总投入额为：10,000.00 * 12 = 120,000.00元。三、 冰场总投资计算由于本项目的投资周期较短，因此投资估算中所包括建设期利息、投资方向调节税，涨价因素的影响均不予以考虑，至此，河源商业中心人工真冰溜冰场项目的固定总投资约为：963万人民币，其具体投入项目可见下： 序号性质分项目费用（元）1固定投入基建费用￥0.002冰场的建设费用建设费用￥6,050,000.003冰车费用￥980,000.004经营性设施投入￥1,000,000.005服务区装修（计入购物中心整体装修、不计入此次投资）￥1,500,000.006一次性广告宣传投入￥100,000.00固定投入总成本（元）￥9,630,000.001流动费用冰场的运营费用综合运营费用￥600,000.002用电费用￥785,800.003冰场的市场及宣传费用￥120,000.004年流动费用总计（元）￥1,505800.00第二部分 经济效益分析一、 真冰溜冰场的经济效益分析1. 表演和赛事参观门票收入场馆定期（例：每周一次等）可举办各种冰上表演，为提升场馆人气，此项在此不予计算门票收入。2. 普通门票收入真冰溜冰场门票收入普通门票平日白天一般定价为：每2小时40元，黄金时间段一般定价为：每2小时50元，周末和节假日应适当调高。根据历史数据，商业中心的日均人数估计，按照一般较低滑冰平均人数预计为：白天150人次，17:30到22:00时段100人次，一年按52周计算。周一周五：日均人收入=50人40元+100人50=7000元年均收入=7000元260天=182万元周六、周日：日均人收入=250人50元=12500元年均收入=12500元104天=130万元全年共收入=182万元130万元=312万元真冰溜冰场门票年均总收入预计：312万元3、 滑冰的培训收入滑冰培训系冰场收入之重要来源之一，我们按一般滑冰培训的最少培训人数和最小培训收费计算年滑冰培训收入，具体项目可见下表：培训班星期排课每次培训费用（元/次）每周培训次数培训课时每周培训收入（元）平日班每逢周一、三、五上课100330￥9,000.00每逢周二、四上课100230￥6,000.00周末班每逢周六、日上课100250￥10,000.00每周培训总收入（元）￥25,000.00与培训老师2:8分成，每周实际培训总收入（元）￥20,000.00滑冰项目每年52周实际培训总收入（元）￥1,040,000.004、 真冰溜冰场项目广告收入800平方米冰场的护栏（1M * 2M）约共50-60块，每块护栏的广告可最低按人民币3000元/块/年，冰场护栏收入最低年预计约为：50块 * 3000元/块/年 = 15万元/年，即每年可收入人民币15万元。活动推广，联合国内国际品牌做冰上推广活动（例如可口可乐、中国移动等），以每年重大日期及活动为例，每年推广4-6次，最低年预计收入约：20万元。5、 场馆收入总计在累加前四项收入：表演赛事收入、冰上运动培训收入、普通场馆广告收入、活动推广收入等的基础上，暂不考虑营业税等因素的情况下，河源商业中心真冰溜冰场在一个财务年度的毛利润应约为：￥4,510,000.00，其具体的项目收入统计见下表：序号分项目收入1场馆的普通门票（滑冰）收入￥3,12,0000.002滑冰培训收入￥1,040,000.003场馆广告总体收入护栏广告收入￥150,000.00品牌活动推广￥200,000.00真冰溜冰场项目总收入（元）￥4,510,000.00二、 对河源商业中心项目的整体影响在正常运营的情况之下，构建于商场中的人工真冰溜冰场项目每天滑冰及参观人数约计在400人次左右，那么，每天商场总体游览人数最少增加估计1000-1500人次，1000-1500人次在商场中对于其它比如，商品购买、餐饮等的消费，则带动日营业额上升，直接增加河源商业中心的整体收益和经济效益。河源商业中心项目中建设冰场的好处在于：1、为商业地产项目带来客流量30%以上；2、提升业主租金25%以上；3、推动商场、餐饮、休闲、娱乐等消费4、提升房地产项目的品质与价值，促进房地产销售；5、扩大商业项目的行业影响力；6、给商业项目带来长期稳定的发展等。商业地产项目中的溜冰场，以增加及稳定客流为方法，以商业项目的整体成功为最终目的，提升商业项目档次与业主租金水平，推动整体项目长期稳健的发展。这也是溜冰场的真正价值之所在。二、 初步财务分析1. 营业收入：暂不考虑负债经营和不可预见费用的情况，营业收入年为：￥4,510,000.00元，按每年运营350天计算，则日收入约为12886.00元整。2. 营业税及附加：营业税金及附加按营业收入的5.5%计算，其中包含营业税，城建维护税和教育费附加，即为：4,510,000.00 * 5.5% = 248,050.00元。3. 营业成本：真冰溜冰场项目年运行成本：人员工资成本（60万元）、水电运行成本（78.5万元）、年运营推广成本（12万元）。合计年总营业成本：150.5万元4. 项目投资收益及回报年净利润为：4,510,000248,050 1,505,000= 2,756,950元，约计为2，756，950元整。预估按照每年2，756,950元的毛利润计算，河源城市广场真冰溜冰场项目在进入稳定收入期后，运营45年就可收回全部投资成本。