目 录一、 城市沿革1-5二、 城市概况6-16（一）、区域条件（二）、经济状况三、 城市规划17-18四、 房地产现状分析19-28（一）、市场现状分析（二）、业态分析住宅商业写字楼五、 消费者心理分析29-38（一）、问卷调查结果（二）、消费者心理分析六、 项目优劣势分析39-41（一）、项目优势分析（二）、项目劣势分析七、项目可行性分析42-43一、城市沿革1、建置沿革：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。2、历史变革：早在六七千年前，无锡先民就在这块土地上劳动、生息、繁衍，过着定居生活。在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地，均有原始氏族的聚居点。无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化。他们以自己的智慧和辛勤劳动，创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化。公元前11世纪末，古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历，从现属陕西的歧山南奔荆蛮，定居梅里(今锡山市梅村镇)，并入乡随俗，断发文身。太伯受到当地百姓的拥戴，被奉立为君主,自号为“勾吴”。太伯带领百姓兴修水利，发展农耕。相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎（俗称伯渎港）。还栽桑养蚕，制陶冶铜，“数年之间，民人殷富”。周灭商后，因太伯无子，周武王追封仲雍的五世孙周章为吴君，建吴国。从太伯至阖闾共24世，前后600多年，梅里一直是吴国的都城。太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南。与江南地区原有文化有机融合，形成了具有鲜明地域特色的吴文化。 无锡是吴文化的发祥地之一。春秋时期，吴国生产力有了很大的发展，政治上、军事上也十分强大。周元王三年(公元前473年)，越灭吴，无锡属越国。周显王三十五年(公元前334年)，楚灭越，无锡属楚国。秦王政二十五年(公元前222年)，秦灭楚，置会稽郡，无锡属之。据考古发现，西汉时期，无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术。六朝时期，北方战乱频繁，人口大量南迁，无锡治湖筑圩，水利设施大量兴建，农业耕作技术也有了提高。商业贸易开始形成。唐、宋时期，无锡农业生产从“火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术，形成稻麦两熟制，太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统。养蚕业发达，“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”。京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。无锡成为富庶江南的一块宝地。明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治，形成大批良田。农业上由于精耕细作，粮食产量逐年增加。“春豆夏麦，秋收禾稻，中年之岁，亩得三石”，成为全国“米仓一区”。随着手工业的兴盛和商品经济的发展，无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头。米市：早在元代，无锡已是邻近县上交漕粮的集中地。明代，由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广，无锡粮食产量稳定，无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称。至清代前期，无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居江苏各县之冠，而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场。至雍正、乾隆年间，无锡米市已初具规模，“米豆之业甲于省会”，“皖豫米商纷纷麇来，浙东籴贩，麇不联樯”。布码头：随着无锡米市的形成与发展，北方地区，特别是苏北淮扬、高宝湖等产棉区的棉花由购米船队运至无锡，无锡乡间棉纺织业十分兴盛。所以，无锡尽管不种棉花，但四乡农村几乎家家有纺机，户户织棉布。明弘治年间，无锡北门外莲蓉桥南，已形成布列成行的布市。“坐贾收之，拥载而贸于淮扬高宝等处，一岁所交易不下数十百万”。明末清初，布码头一度衰落。至清代中叶，无锡家庭棉织业再度兴起，全县织布木机有45万台，年产土布300万匹，占全国棉布产量的6.7%。各地布商云集无锡，从北栅口至北塘，形成绵延数里的布市。乾隆年间，无锡每年经销的土布达7001000万匹。无锡有“布码头”之称，与汉口的“船码头”、镇江的“钱码头”，并称为长江“三码头.。3、近代无锡：近代，无锡经济的辐射力逐渐增强，成为江南的一个经济中心城市。无锡米市在咸丰十年至同治二年（18601863年）太平天国战事中被毁。战事以后逐渐恢复。光绪十四年（1888年）起，清政府把浙江各州府的漕粮转到上海、无锡采办，又指定江苏各县的漕粮在无锡集中转运。无锡米市得到进一步发展。至清末，无锡年办漕米130万石。同时，由于无锡米市粳、籼、糯品种齐全，数量充足，储运方便，上海、浙江等地粮商都到无锡采购，江苏产棉区大多也到无锡购米。无锡成为南供民食、北输漕米的大米市。年交易量达600750万石。无锡布码头继续兴盛，一直延续到本世纪初。清末，无锡制丝业迅速发展。光绪四年（1878年），无锡生丝产量达13.8万斤，占苏、常、镇三府生丝总产量的38.83%，成为江苏省最大的产丝县。与此同时，蚕丝贸易十分活跃，“一年也有数十万金之巨”。光绪六年（1880年），无锡输出生丝近10万公斤，价值48万海关两。其中四成出口海外，六成销往周边地区。无锡成为甲于东南的丝茧市场。1993年全市人均国内生产总值10378元，在江苏省率先达到小康标准。1993年后，无锡经济呈加速发展态势。对农业的投入大幅度增加，机械化水平、科学种养水平、社会化服务水平等都有较大提高，耕地保护和农业基础设施建设进一步得到加强。农业双层经营机制进一步完善，向多种形式的规模经营迅速发展。在土地面积逐年减少、人口逐年增长的情况下，粮油和主要副食品的产量保持较高的生产水平。工业在调整结构、提高水平、扩大规模、增强后劲方面取得新的成绩。企业改革向以建立现代企业制度为主要内容的制度创新、转换机制深化，国有企业加快了进入市场的进程。全市组织一批重点建设和重点技术改造项目，形成了一批集团化企业。乡镇工业通过上规模、上水平得到迅速发展。第三产业发展较快。科技进步在经济增长中的贡献份额显著增加，经济素质明显提高。顺利实施国家部署的财税、金融、外贸、投资等体制改革。市场体系进一步发育完善，市场在资源配置中的基础作用逐步显示出来。社会保障体系建设加快了步伐。整个经济的市场化程度明显提高。个私经济也得到了发展。对外经济和对外贸易都有很大发展。城乡基础设施建设明显加快。沪宁高速公路无锡段、锡澄高速公路、江阴长江大桥建成通车。无锡机场通过初步改造，开通了5条国内航线。县乡公路在基本实现村村沟通的基础上，道路等级迅速提高。全境初步形成了内外畅通的交通网络。市内以路桥建设为重点，加快了城市布局调整和老城改造步伐，新建、扩建了一批干道、桥梁，新建了火车站广场。市区建成区面积逐渐扩大。一批新型城镇正在兴起。电力、通信等基础设施建设也得到较快发展。以治理太湖为主导的水利基础设施建设取得重大进展。城乡抗洪防灾能力明显增强。各类教育协调统筹发展。全面完成基本普及九年制义务教育，基本扫除青壮年文盲的任务，以中等职业技术教育为主体的高中阶段教育逐步普及，成人教育和地方高等教育加快发展步伐。教育综合改革逐步深化，办学条件明显改善。每年组织实施国家和省级火炬计划、星火计划，高新技术产品的产值高速增长。创作、上演了一批突出主旋律、具有地方特色的好作品、好剧目。广播、电视的人口覆盖率接近100%。体育、卫生、环境保护、计划生育、老龄工作都取得了可喜成绩。1981年，无锡市列为全国15个经济中心城市之一。1983年，实行市管县体制，无锡经济开始向城乡一体化方向发展。1984年列为全国13个较大的市和10个重点旅游城市之一。1985年，无锡市被国务院确定为长江三角洲沿海经济开放区开放城市。改革开放给无锡带来新的生机和活力。无锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市，并跨入中国城市综合实力50强、投资环境40优的行列。二、城市概况 （一）区域条件1、地理概况：无锡市位于北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4650平方公里(市区1628.3平方公里，其中建成区面积163.7平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为769平方公里，占总面积的16.5%。2002年末耕地面积为164.15千公顷。无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区。宜兴地区山体均作东西向延伸，绝对高度500米以上，最高峰为黄塔顶，海拔611.5米。锡山、江阴和市区的山丘总体上呈北东、北东东走向，其高度由西南往东北逐级下降。最高峰为惠山的三茅峰，海拔328.98米。2、气候：无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1月平均气温在2.8左右；7月平均气温在28左右。全年无霜期220天左右。无锡市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡市区日照时数2019.4小时。常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。2002年无锡市气候特点是：气温明显偏高，降水偏多，日照正常。3、水资源：全市共有大小河道3100多条，总长2480公里。市区河道总长150公里，平水期水体容积800万立方米。太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为44.28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米。因此，无锡地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米。4、物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井（泉）共有11处，已开发的有5处。5、生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于地区内以及外来归化的野生维管束植物共141科、497属、950种、75变种。主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、麻栎、锥栗、榆树等。药用植物400多种。鸟类有170多种；鱼