XX房地产有限公司项目管理手册项目管理手册编制说明一、本手册规定了公司工程项目管理工作的工作规范和流程，是公司进行项目管理工作的依据。二、本手册除了专业术语、日常用语和单独说明外，使用以下术语或简称：（一）公司：是指鄂尔多斯华研房地产开发有限责任有限公司；（二）总公司：是指鄂尔多斯华研经贸集团；（三）部门（或“各部门”）：是指公司下设的人力行政部、商务部、财务部、企业发展部、工程技术部、造价部、营销策划部、客户服务中心等职能管理部门和业务运营部门；（四）项目部：是指公司为实施开发项目工程管理而成立的临时性机构，项目部的负责人是项目经理；（五）项目销售部：是指公司为实施开发项目销售工作而成立的临时性机构，项目销售部的负责人是销售部经理。三、对本手册的管理要求（一）本手册为公司重要管理文件，经人力行政部及相关部门共同研究和总经理办公会讨论通过，由总经理批准颁布执行。（二）本手册的编制、印发等事宜由人力行政部负责。（三）手册持有者应妥善保管本手册，不得涂改、丢失、损坏、随意涂改，也不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者离开本公司时，须将手册交还人力行政部，办理回收登记。（四）各部门在本手册使用期间如对本手册有修改建议，需以书面形式向人力行政部提交，由人力行政部统一组织修订。四、公司原有规定与本手册不符的，以本手册为准。五、本手册自公司正式发布之日起施行（有特别说明的遵照特别说明）。目 录04-01 项目可行性研究工作规程304-02 土地储备工作规程1304-03 项目前期手续办理管理规定1504-04 项目投资控制管理办法1704-05 项目设计管理工作规程2104-06 设计评审工作规程2504-07 设计变更管理办法3304-08 施工图设计交底与图纸会审工作规程4104-09 开发成本监测及核算管理规程4504-10 工程预决算管理办法4804-11 工程款支付控制规程5304-12 工程进度控制办法5704-13 工程质量管理办法5904-14 工程交接验收管理规定6904-15 工程量测量与工程签证控制规程7204-16 工程计量、计价管理规定7804-17 项目部例会制度8104-18 项目施工管理规程8304-19 工程资料管理规定9704-20 工程决（结）算管理规程9904-21 项目后评价实施办法10404-01 项目可行性研究工作规程第一条 目的通过对意向开发项目的全面有效的可行性分析，确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，为公司最终决策提供可靠、科学的依据，提高项目开发监视的综合效益，特制定本规程。第二条 适用范围适用于公司开发项目可行性的研究、分析和项目开发可行性研究报告的编制和评审。第三条 职责分配（一）企业发展部1、全面负责可行性研究的计划、组织和实施；2、负责各类信息的收集、汇总和分析；3、负责项目开发可行性研究报告的起草编制。（二）营销策划部参与负责销售市场分析，参与负责销售成本、市场售价和销售额的估算分析。（三）工程技术部、总工程师参与负责技术分析。（四）造价部参与负责工程成本的估算分析。（五）财务部参与负责财务评价。（六）总经理负责可行性研究工作计划的批准，负责组织项目开发可行性研究报告的评审。（七）总经理办公会负责对项目开发可行性研究报告进行最终评审和批准。第四条 可行性研究分类（一）初步可行性报告，用于土地投标或合作洽谈；（二）项目可行性研究报告，按照规定格式和内容要求编制，项目报审用；（三）项目开发可行性研究报告，项目立项后，本公司组织编制的详尽可行性研究，供公司内部使用，指导整个项目开发经营工作的指导性文件。此阶段可行性研究亦根据需要可进行数次，直至确定最终可行性研究方案。【注】本工作规程主要就项目立项后的详尽可行性研究做出规定要求，初步可行性研究和报审可行性研究可参照本规程执行。第五条 开发项目用地选择与地块价值评价房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进行分析比较和评价。企业发展部在寻求土地信息和确定项目投资意向过程中首先应进行初步可行性评价，即进行地块价值评价。分析评价内容包括：（一） 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；（二） 拟定地点的市政配套、交通运输条件；（三） 拟订范围的拆迁情况；（四） 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；（五） 实际地价与地价潜在价值评价。第六条 开发项目可行性研究的任务可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。第七条 开发项目可行性研究的组织实施（一）企业发展部根据公司要求，于项目立项后组织编制可行性研究工作计划，报总经理审批并组织实施。（二）公司各专业职能部门和人员负责向企业发展部提供相关的输入资料，包括估算数据、资料、分析和研究报告等，参与项目可行性研究。（三）企业发展部按照计划的时间安排完成编制项目开发可行性研究报告，经总经理审核，上报公司总经理办公会讨论审议。（四）对未通过审批的报告由企业发展部重新组织进行，重新编制项目开发可行性研究报告并报批。（五）可行性研究的外包由企业发展部经理提议，总经理批准决定是否委托外部专业市场调研机构实施。规模较大且要求研究深度相对较深的项目，可委托外部机构承担项目可行性研究任务；规模适量且研究深度适当的项目，由本公司自行组织可行性研究。（六）外部委托市场调研由企业发展部负责委托、协调实施。第八条 可行性研究的步骤（一）筹备可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究工作计划和工作大纲等。相关内容应包涵在可行性研究工作计划中。（二）市场调研企业发展部、营销策划部分别负责对项目有关情况进行不同层次的市场调研，提供项目前期可行性研究所需要的资料和数据。具体执行市场调研工作规程。（三）方案的选择和优化企业发展部在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。（四）财务评价与不确定性分析企业发展部对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。（五）编写报告书企业发展部经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。第九条 可行性研究的内容由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面：（一）项目概况主要包括：1、项目名称；2、项目的地理位置；包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。3、项目所在地的周围环境状况；主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。4、项目的性质及主要特点。（二）专项市场调研情况及动迁安置1、企业发展部根据营销策划部提交的项目市场调研分析报告，与营销策划部共同对市场调查结果进行综合分析，形成结论；2、如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。（三）市场分析和建设规模的确定1、市场供给现状分析及预测；2、市场需求现状分析及预测；3、市场交易的数量与价格；4、服务对象分析、制定租售计划；5、拟建项目建设规模的确定。（四）规划设计方案选择1、市政规划方案选择；市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。2、项目构成及平面布置；3、建筑规划方案选择；建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。（五）资源供给1、建筑材料的需用量、采购方式和供应计划；2、项目施工的组织计划；3、项目施工期间的动力、水等供应；4、项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。（六）项目开发组织机构和管理费用研究1、开发项目的管理体制、机构设置；2、管理人员的配备方案；3、人员培训计划、管理费用估算。（七）开发建设计划1、前期开发计划；包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划；2、工程建设计划；包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；3、建设场地的布置；4、施工队伍的选择。（八）项目经济及社会效益分析1、项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分；2、项目投资来源、筹措方式的确定；3、开发成本估算；4、销售成本、经营成本估算；5、销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算；6、财务评估；运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价；7、风险分析；一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。8、项目环境效益、社会效益及综合效益评价；9、结论及建议；运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。第十条 可行性研究报告的撰写（一）封面要能反映评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。（二）摘要用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。（三）目录（四）正文这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。一般包括：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。（五）附表附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。（六）附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。第十一条 资金筹措（一）公司决策层和财务部负责项目可行性研究过程中资金筹措的策划。（二）制定可靠或比较可靠的资金筹措计划，是开发项目实现预期