福建省莆田市房地产市场调查研究报告 负 责 人： * *市 场 研 究 分 析： * 策划* 营销* 文案 * 设计 联系电话：* EMail：* 目 录前 言-4一、城市概况-5二、城市经济体系分析-61、产业结构分析-62、对外开放程度-83、居民的收入分析-104、人口政策-115、城市建设-12三、莆田房地产市场状况-13四、莆田房地产市场的特点- -20五、房地产市场的发展趋势-23六、莆田土地供应情况-27七、房地产供应情况-28八、空置房分析-30九、二手房研究-32十、房地产的需求情况-33十一、房地产的价格研究-39十二、消费者分析-46十三、莆田市部份楼盘个案分析-46前言【调查目的】本案的实施，在面临机遇的同时，也必须面对激烈的市场竞争环境。房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和综合性分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司销售计划，为拟订经营策略提供参考与建议。进行竞争楼盘调查的目的是为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。 【调查及采样方法】 实地“踩点”调查+ “访问”调查+其他【调查数据来源】1、规划局、 房管局、项目建设工程规划许可证。2、当地年鉴、主流媒体、访问。3、观察记录、现场考察。第一部分：城市概况莆田市概况莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。陆域面积4200平方公里，拥有“世界不多、中国少有”的湄洲湾秀屿深水良港和三江口、枫亭等辅助港，以及湄洲、南日等大小150多个岛屿。现辖城厢、涵江、荔城、秀屿4区和仙游县。人口300万人，有汉、回、满、畲、壮、苗、瑶、土家等33个民族。还有旅居海外的华侨、华裔及莆籍港、澳、台同胞计60余万人，其中华侨、华裔47万人。莆田历来为闽中政治、经济、军事、文化中心，是一个物华天宝、人杰地灵、文化昌盛、经济繁荣而又充满生机活力的古府新市。2003年2月1日，国务院批准莆田市部分行政区划调整，撤销莆田县，设立荔城区、秀屿区，扩大涵江区的行政区域范围。“十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等港口行列。力争到2010年，基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应，两个文明建设达到新的高度。届时，莆田市将成为海峡西岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。第二部分：城市经济体系研究一、产业结构分析城市社会经济发展水平与产业结构的不同，城市对各类房地产的市场需求也略有差异。如果城市的第二产业发展比较快，对厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大。同时因产业结构中比重的差异，对各类人才的需求不同，从而产生住宅的需求也不一样。因此，城市的产业结构与城市房地产的结构和今后发展的潜力等方面有相当大的密切关系。近年来莆田市在经济保持快速增长的同时，经济结构调整也取得了阶段性进展，产业结构日趋合理，第一产业比重大幅下降，第二和第三产业比重明显上升，全市上下紧紧围绕“巩固提高第一产业，加快发展第二产业，着力突破第三产业”的经济工作思路，大力调整优化产业结构，加快提升以电子、机械、食品、饮料、鞋革、服装、建材、塑料制品等为代表的传统产业，完成了初级工业化；大力发展以海洋、航运、石化、能源、橡胶制品等为代表的新兴产业，步入中级工业化，并向高级工业化过渡；努力培育以电子信息、生物制药、环保技术、新能源、新材料等为代表的高新技术产业，向信息化迈进。2002年三产业的比重是16.6：47.6：35.8。 总结： 第二产业与第三产业的发展，吸引城市更多的外来人口的迁入和大量的流动人口。人口是房地产发展的主体，不但会促进城市房子租赁的发展，而且二手房交易的活跃，从而促进城市房地产市场的发展。因此莆田地区第二、第三产业的比重较大，对当前房地产及未来的发展趋势都有深远的影响。二、对外开放程度莆田属国务院批准的沿海开放城市，近年来利用外资、外贸出口、旅游事业等发展很快，对外开放工作迈出新步伐。外商投资领域不断拓宽，已从资源粗加工型、劳动密集型向老企业改造、新技术产业，农业综台开发，商贸旅游和房地产业发展。2002年莆田市进出口总额为108335万美元，外商投资领域已涉及轻工、纺织、服装、电子、机械、化工、建材、农林水、交通、能源、房地产等行业，尤其是投向基础产业、技术密集型产业和服务业的比重不断上升，产业结构日趋合理。2002年，在莆田市新签65家外商投资企业中，其中服务业有11家、基础产业3家、技术密集型产业3家。莆田市利用外资成效主要表现在六个方面；一、外商投资规模日益扩大，大项目不断增多；二、外商独资年占比重较大，独资已成为莆田市外商投资的最主要形式；三、外资投向和分布日趋广泛；四、投资来源日趋多元化；五、外商投资的技术水平和项目档次明显提高；六、三资企业的地位日显重要。总结：莆田市的外资企业的房地产投资只占一小部分，外来投资带来的房地产需求不大，这决定了莆田市房地产市场以内需为主的局面。三、居民的收入分析美国、日本和德国等发达国家的房地产发展的阶段性特点是沿着人民生活水平提高恩格尔系数降低住宅支出比重上升住宅质量提高的主线运行。人们在食品方面减少的支出中，有相当部分将被用于住宅支出上。当这种转移积蓄到一定程度，将会使人们消费结构发生质的变化，进而带动房地产业跳跃式发展。世界银行统计数字显示：人均GDP 达到600到800美元时，住宅产业进入高速增长阶段；人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。2002年莆田市区城镇居民人均GDP已达到8851.84元，恩格尔系数已降至47.6%，莆田市居民由吃饱到吃好，整体水平跨进小康，并向更高层迈进，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，2002年莆田市城镇居民用于居住支出691.28元，占消费支出的10.8%，比1983年增长108.9倍，住宅产业相应将进入高速增长阶段。从近年来人均居住消费情况可以看出，城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。总结：莆田市城镇人均住房在35.68平方米，与一些发达国家和中等发达国家相比，还有一定的距离。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米左右，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为莆田市住宅产业持续发展提供强大马力。四、人口政策房地产的需求主体是人，人口数量、人口增长方式、人口素质以及家庭规模等对房地产市场及其发展趋势有着很大的影响。随着人口数量的增长，必然对房地产的需求增加。2002年莆田市区的人口为301.1451万人，市中心人口18.2029万人（城厢区的龙桥办事处的城镇人口3.5068万人、凤凰山办事处的城镇人口3.7541万人、霞林办事处的城镇人口2.6263万人，荔城区的拱辰办事处的城镇人口4.2127万人、镇海办事处的城镇人口是4.8030万人），人口密度高达2487人/平方公里，人口的出生率为5.47%，。莆田市是政治、文化、经济中心，每年就有不少的人，从农村迁入城市，迁入的人口特别需要一个安身居所，只要条件成熟，他们就会产生购买力，即期房产消费比较急切。总结：莆田市区是闽中重镇，经济比较发