工程部维修服务承诺制度一、工程维修服务必须坚持：及时、周到、细致的服务原则；二、工程部报修电话必须有24小时专人值班，并配备各工作维修人员，随时为各业主、租户报修服务；三、值班人员在接报修电话时，必须用普通话及问候语，并做好详细记录，立即安排人员在第一时间赶到现场，最迟不得超过10分钟；四、为业主服务时应注意业主的环境、设施、整体设备及装潢的完整性及安全可靠性，在为业主、租户服务前应先征求业主意见；五、工程维修人员进入业主区域工作必须穿好鞋套，地上铺好垫衬物，做到工完场清，在业主签名确认后方可离场；六、在为业主维修时，如发现业主在安装时有隐患存在应及时通知业主，以免扩大事故；七、在为业主完成较大的工程维修后应在短期内对业主进行回访，征求意见，并由业主签名证实确已回访过；八、如必须对业主进行停电或停水时必须提前48小时通知业主；九、如业主报修超出工程维修范围，工程部在有能力的情况下，尽可能帮助解决，如无法解决影响业主婉言说明；十、报修人员为业主服务必须挂好胸牌，服装整洁；十一、报修人员为业主服务时，不准带残损工具。工程部24小时值班制度一、中班值班员必须提前15分钟上班；二、当值人员在接班人员未到之前不准下班；三、当值人员在接班人员到后应详细交待本班发生情况及遗留事情，并把交接班情况详细记录在值班本上；四、当值人员必须服装整齐，佩带胸卡，精神饱满；五、严禁酒后上班，如发现上述情况，交接班者应阻止其上班并及时通知总值班；六、值班人员在接到报修电话后应在10分钟内赶到现场处理。如无法修复，应向业主说明情况，并带好报修本，做好记录；七、接报修电话必须语言规范，一律用普通话问候语；八、任何情况下，值班时必须有至少一人留值；九、在为业主服务时必须保证业主环境的完整、协调、清洁，并不影响其他业主；十、如发生重大事故或应及情况，值班者无法处理适应及时报告值班经理及主管；十一、值班人员必须按时抄表，并及时做好记录，严禁弄虚作假；十二、值班人员除做好保洁工作外，应不断对各机房设备进行巡视，有异常情况应及时处理，把事故消灭在萌芽状态；十三、如遇暴雨、台汛等异常天气，值班人员更应高度警惕、内外巡检，做好一切应付不测的准备工作；十四、值班人员应严格执行值班领班、总值班长的指挥调遣；十五、值班人员在遇到具体情况时应不分工种相互配合，但操作时应服从该工种指挥。工程设备设施维护保养监管制度一、以西港国际大厦工程维修计划表为总纲，按各专业设备在相关机房内运行保养维修的特点细化后，具体标明塑封在每间机房的巡检保养维修记录本上，便于责任人按计划执行；二、根据专业分工将各机房以承包形式责任到人，便于监督；三、每星期五下午由领班对各责任人机房进行检查，周期为一个月，检查分为机房整洁情况、设备运行保养维修情况、实时记录情况等几项内容；四、工程部主管在月内管理处楼检前对各机房进行上述3项中的各项检查内容进行抽查，完成部门自检工作；五、管理处在每月月底进行楼检时，对工程部管理的各机房中工程设施进行抽查；六、综合责任人每月的检查结果结合奖罚制度，作为员工工作考核的主要依据；七、对于检查的结果做好详细记录，并将整改的结果反馈给管理处；八、对于连续二个月检查不合格者给予严重警告处分；九、严格执行：工程部主管领班责任人三者间的逐级负责、监管的机制。 用水供水管理制度一、凡进入大厦进行二次装修的业主/用户，需用水的，必须经工程部审核后，指定接水点并装接临时水表。经双方确任水表读数并签字后，方可投入使用；二、二次装修结束后，由工程部与装修单位再次共同抄表并签字确认，所有水费由装修单位承担并立即拆除临时水表；三、每月15日对各业主/用户用水表量进行抄表，立即交财务进行结算；四、二次装修消防系统的进水、试压必须对安装部位全面检查后由工程部确认并经工程部主管签字后方可执行；五、大厦室外龙头必须安装保险龙头，并对大厦所有室外管做好防冻保温工作；六、对大厦卫生洁具用水，调节到最合理的水位，做到既不浪费，有达到使用效果；七、严格执行巡检制度，把跑、冒、滴、漏消灭在萌芽状态，跑、冒、滴、漏必须在八小时内解决；八、大厦集水井排水系统必须确保系统正常，若有故障必须在八小时内解决；九、污水处理系统排放必须达标，系统不允许带病运行，任何故障必须在24小时内解决；十、进出水管道必须保证无锈斑，并且由水流流向指示，阀门必须有挂牌指明开关状态；十一、确保水箱储水在规定范围内，生活水泵，食用水泵必须时刻处于完好状态，故障必须在12小时解决；十二、消防系统完好率必须100%，消火拴泵、喷淋泵必须每班检查有无滴、漏，并定期进行重载试机；十三、任何维修必须做好现场记录；十四、水箱清洗每年二次；十五、大厦停水必须提前48小时通知业主。换热站管理制度为保证大厦采暖系统安全、高效运行特制定如下管理制度：一、非工程部人员未经许可不得擅自进入换热站；二、换热站运行人员必须持证上岗；三、接班人员上班前不得饮酒，运行人员上班期间如果生病，应由工程主管改派其他人代班；四、运行人员做好换热站设备日常保养，严禁设备带故障运行；五、如遇运行中突发故障，必须立刻停止运行，设备故障排除后方可投入运行，并做好故障纪录，分析故障原因，严防类似故障再次发生；六、设备运行期间必须对设备定时巡查，认真记录，保证正常运行，严格按操作规程操作；七、严禁在换热站内堆放易燃易爆、强腐蚀及其它危险物品；八、保证换热站设备无灰尘，照明完好。水泵房管理制度水泵房是提供大厦生活用水，消防用水的关键部位，是直接关系大厦业主生活用水安全和生命财产安全的重要部位，为明确职责，制定如下制度：一、水泵房及水箱消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控、定期保养、维修、清洁等工作，记录解决不了的问题书面报告管理处；二、水泵房内机电设备由工程人员负责，其它人不得擅自操作，未经允许不得进入泵房。水泵房钥匙不得遗失，离开水泵房立即锁门；三、消防泵、生活泵、稳压泵、循环泵 运行开关放在自动位置，所有操作标志简单明确；四、生活水泵、循环泵、稳压泵每周切换一次，主接触开关每半月检查擦洗一次；五、消防泵每月进行一次点动操作检查，每季度进行一次自动操作试验，每半年进行一次全面检查；六、水泵闸阀以及其它管道附件进行定期检查；七、泵房每周打扫一次，水泵、管道、管道附件每月擦洗一次。生活水箱管理制度生活水箱包括生活日常清洗用水和食用水，必须严格管理，否则后果不堪设想。一、 招商银行大厦生活用水主要是二次供水，每天必须观察检测水质。二、 生活水箱的检修门必须上锁，由专人保管，未经许可不得随便开启。三、 水箱每年进行一次清洗，清洗时间应放在晚上进行，不得影响业主的正常生活。四、 清洗时由工程部排水，并关闭有关水泵，做好详细记录。五、 清洗水箱人员必须持有卫生健康证明。六、 进入水箱照明电压应为12V低压。七、 进入水箱清洗人员需带防毒面具。八、 水箱清洗后必须进行水质化验，化验合格后方可使用。九、 按规定时间对水箱进行消毒处理。十、 溢流管与放沉管要有完备的防虫入的护罩。供水系统巡检制度一、工程部水工熟悉给水系统。二、每天检查管道、阀门、水箱、水泵及其控制设备完好。三、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。四、发现有“跑、冒、滴、漏”现象要及时修理，保证系统完好。五、每天检查水箱人孔盖加锁完好，水箱周围无杂物，排污管口铁丝网完好。六、每天测试余氯含量在规定范围之内。七、做好巡查记录。水泵维修保养制度生活用水泵、消防泵、循环泵应定期集中检查，一般每三个月一次，检查时应系统进行包括电气线路、马达及水泵。一、水泵轴承如长期运行，需补充润滑油；二、检查时应听轴承及转轮运行时是否有异常声音发出；三、检查轴封处是否漏水，如有漏水现象，应检查机械密封情况；四、检查出入水压力是否正常；五、Y型过滤器应进行清洗；六、检查水泵运行时电流是否正常；七、观察接触器触点损耗情况，如损耗较大，应予以更换。给排水系统维修保养制度一、生活给水泵、热水泵房（运行期间）、集水井每日巡视三次；二、生活给水泵和电动机每年加润滑油2次；三、每季度对水泵的机械密封和进出口阀兰紧固一次；四、每月2次对水泵的运行电流进行测试；五、供水减压阀组的压力表和阀门每月检查保养一次；六、水箱每年清洗二次；七、浴室内的卫生洁具每月维修保养一次；八、卫生间内的洁具及广场地漏每月维修保养一次；九、每年清洗过滤器一次。热交换系统维护保养制度热交换器共2台、循环泵3台，电动阀。一、每日开泵前检查，电动阀是否正常（每天开泵前观察记录）；二、热交换是否在正常工作状态（巡查记录）；三、循环泵、压力、温度是否正常（巡查记录）；四、保证热交换器清洁、性能良好（每月清洗一次）；五、循环水泵定时轴承加润滑脂（半年更换一次）；六、循环水泵定时清洗水过滤器（三个月清洗一次）。强弱电室管理制度一、严格遵守西安地区低规，电工必须持证上岗，进出强弱电室必须落锁；二、熟悉强弱电室内汇流排、电缆、各类开关箱用途，掌握运行规律，听从主管统一调遣和安排；三、坚决禁止单人不与外界联系进入强弱电室操作。单人进入强弱电室前必须先用对讲机与主管联系，作业完毕后再汇报；四、熟悉强弱电室各分支回路的负荷情况，经常抽查负载情况，尤其对汇流排接头的温度以手测温，发现异常情况应立即向工程部主管汇报；五、熟悉强弱电室内通信网络系统、消防系统、楼控、监控等设备，并定期检查；六、加强日常维护、检修，保证强弱电室内照明、指示、显示灯具等设备完好，保证强弱电室内整洁无尘；七、对受弱电控制的照明、卷闸、风机等设备，保证一次强电回路完好；八、严禁强弱电室内堆放任何物品，照明良好，标牌整齐，消防用具完整有效。变配电室管理制度一、变配电室内所有机电设备由工程部有关人员负责管理和操作，定期巡视、清洁和维护，并做好相关的巡视、维护记录。非本站工作人员因工作需要进入变配电室，需经值班人员同意，方可进入，并办理登记手续；二、变配电室在进行交接时，外来人员一律不得入内，待交接班完毕后再办理出入登记手续；三、进站人员不得乱动一切设备，遵守变配电室内各项规章，听从值班人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其离开变配电室，必要时可向有关领导反映情况；四、供电局抄表人员或用电监察人员来执行任务时，应验证其服务证件，并需在值班人员陪同下进行工作；五、电气检修人员进出变配电室工作一律凭工作票，经值班人员检验许可后，方可进行工作；六、加强劳动纪律，做到不迟到，不早退，不旷工，坚守工作岗位，不脱岗，执行请假制度；七、保证安全，实施工作票制度、工作监护制度和交接班制度；八、建立运行记录，每值巡查应注意室内清洁，记录电压、电流、温度、功率因数。检查屏面指示灯，电器运行声音，设备运行情况，有异常应及时排除；九、配电室内设备及线路变更要经工程部主管同意，重大改变需由工程部主管书面报请管理处主任批准；十、值班人员应对各类投诉和异常情况做出相应措施，重大情况的处置必须请示工程部主管同意；十一、变配电室房屋建筑应确保四防一通（防雨雪、防汛、防火、防小动物、通风）以利电气设备的安全运行；十二、变配电室内窗明地