# / 55第一部房地产开发各环节税收政策大全（一）、取得土地环节1、地使用税:以出让或转让方式有偿取得二 地使用权的，合同约定交付土地时间的次月起 纳税；合同未约定交付时间的，合同签订次月 起纳税。以纳税人实际占用的土地面积为计税 依据；房开企业开发的商品房在出售前， 是一 品，因此，不征收房产税；售出前房开发企业 已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房 产税。地的实物或权利状态发生变化而因房产、地的实物或业2010年5月26日与国依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的, 应纳税款的计算应截止到房产、 权利状态发生变化的当月末。案例：某房产开企地出让金34000万元，。当（年）。二局签订国有土地出让合同，合同约定出让面积为56000平米，地土地使用税率为4元/平（1）、假设合同约定土地交付时间为10月20日;应缴纳22010年11月起申报缴纳土地使用税，个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33 元。（2）、假设合同对交付时间没有约定：从6月 开始申报缴纳，缴纳7个月税金。56000*4*7/12=130666.67 元。用权出让合同、移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 纳税义务：合同的签订时、账簿的启用时、和 证照的领受时贴花。合同在国外签订的，在国内使用时贴花。地使用权出3、契税国有土地使用权出让、2印花料（土地出让或转让合同）：对土地使 地使用权转让合同按产权转售、房屋买卖的计税依据为 成交价格。纳税义 务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转 移合同的当天； 纳税义务发生之日起10日内, 向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税 申报；税率为3% 5%（二）设计施工环节1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合 同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之 五贴花。2、印花税（建安合同） ：建筑安装工程承包合 同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金 额万分之三贴花。3、印花税（借款合同） ：银行及其他金融组织 和借款所签订的借款合同，按借款金额万分之 零点五贴花。三、房产销售环节1、增值税（销售不动产） ：纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或者销售不动产， 销售 不动产税率为 11%。营业额为纳税人提供应税劳 务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部 价款和价外费用。2、地增值税（预征） ： 除普通标准住宅 不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预 征。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关 文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让 房地产取得的收入。3、企业所得税（未完工开发产品） ：企业 销售未完工开发产品取得的收入 , 应先按 预计 计税毛利率 分季 （ 或月 ） 计算出预计毛利额，计 入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家 税务局、地方税务局按下列规定进行确定 :（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划 单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不 得低于 15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的， 不得低于 10%。（ 3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不 得低于 3%。地增值税预征案例：如某房地产开发企业开发某楼盘， 尚未完工， 2010 年 4 月开始预售， 4-6 月共取 得预收收入 10000 万元，6 月利润表反映利润总 额为 -50 万元，以前年度均盈利， 该企业应缴纳 多少企业所得税？（假设企 率为 2%、城建税税率 7%、教育费附加 3%、地方 教育费附加 1，该企业位于地级市， 当地规定 计税毛利率为 10%）分析：该企业预收收入 10000 万元，应缴 纳营业税10000*5 %= 500万元，城建税500*7% =35万元，教育费附加 500 *3% = 15万元，地 方教育费附加 500*1 %= 5万元，土地增值税4 / 55# / 5510000*2 %= 200 万元，合计 755 万元。应纳税10000*10 % 755= 195 万元，应 =195*25 %= 48.75 万元：对商品房所得额= -50 缴纳企业所得税4、印花税（商品房销售合同）销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所 载金额万分之五贴花。四、竣工交房环节1 、企业所得税（完工开发产品） 开发产品完工后，企业应及时结算其计税 成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时 将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的 差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并 计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开 发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑 物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开 发之外，其他开发产品符合下列条件之一的， 应视为已经完工：（1 ） 开发产品竣工证明材料已报房地产 管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。o（3）开发产品已取得了初始产权证明在年度纳税申报时，企业须出具对该项开 发产品 实际毛利额与预计毛利额之间差异调整 情况的报告以及税务机关需要的其他相关资 料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘 2010年 12月完工，之前已预收房款 30000万元， 之前已按计税毛利率 10计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税， 12 月 6 月利润表反映利润总额为 -2300 万元， 完工后 计算出实际毛利额为 10500 万元，那么该企 该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额 之间的差额为 7500（ 10500-30000*10 ）万， 应纳税所得额=-2300+7500 = 5200万，应缴纳 企业所得税=5200*25 %= 1300万元。2、地增值税（清算） ：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地 增值税的清算：（ 1 ）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比 例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余 的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售 完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。 （ 5）对前款所列第（ 3）项情形，应在办理注 销登记前进行土地增值税清算。 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合 定征收 条件的，应按核定征收方式对房地产项 目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条 件之一的，可实行核定征收 （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未 设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让 收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规 定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期 清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由 的。第二部房地产开发各环节税收政策详解第一章拿地阶段业务一、契税1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋 权属，承受的单位和个人。房地产企业在项目 开发前，取得国有土地使用权，发生权属转移， 成为契税的纳税义务人。2、征税范围中华人民共和国契税暂行条例 规定国 有土地使用权出让、转让，出售、赠与、交换 均属于转移土地权属的范畴。中华人民共和国契税暂行条例细则 房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠 等直接取得土地使用权， 属于契税的征税范围地地使用权出售、房屋买卖的计3、计税依据 财政部、国家税务总局关于契税征收中 几个问题的批复 （财税字 199896 号）第 条关于计税价格问题规定，根据中华人民共 和国契税暂行条例（以下简称条例）第四条 第（一）款及中华人民共和国契税暂行条例 细则（以下简称细则）第九条的规定， 使用权出让、地使用权出让、地使用权转让、税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合 同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实 物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同 确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税 依据范围。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收 费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳 契税。财政部、国家税务总局关于国有土地使 用权出让等有关契税问题的通知 （财税 2004134 号） 规定：出让国有土地使用权的， 其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权 而支付的全部经济利益。（ 1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿 费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应 支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的， 征收机关可依次按下列两种方式确定： 评估价格：由政府批准设立的房地产评a、地估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评 定，并经当地税务机关确认的价格。b、地基准地价：由县以上人民政府公示 的土地基准地价。其契税计税价格，土地出让金、（2）以竞价方式出让的， 一般应确定为竞价的成交价格， 市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在 内（3）、先以划拨方式取得土地使用权，后 经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应 依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出 让金和其他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权 出让契税计税依据的批复 （国税函 2009603 号）对北京市地方税务局关于国有土地使用 权出让契税计税依据确定问题的请示（京地 税地2009124 号）的批复如下： 根据财政部、 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税 问题的通知 （财税 2004134 号）规定，出让 国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取 得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通 过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的， 应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地 前期开发成本不得扣除。因此，从上述文件来看，房地产企业取得 土地的契税政策应关注以下几点：第一，以为取得该土地使用权而支付的全 部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息， 如国税函 20021094 号规定，以项目换取等方 式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如 国税函 2004322 号规定， 以土地出资， 属于契 税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以 自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出 资额。第二，不得因减免土地出让金，而减免契 税。 国家税务总局关于免征土地出让金出让 国有土地使用权征收契税的批复 （国税函 2005436 号）对北京市地方税务局 关于对政 府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税 问题的请示 （京地税地 2005166 号）的批复 规定，根据中华人民共和国契税暂行条例 及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权 所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因 减免土地出让金，而减免契税。4、间接取得土地的契税问题 房地产企业实务中，通过企业股权转让、企 业合并、 企业分立等方式间接取得土地使用权。