关于如何开展工程管理部的工作思路杨奇工程部是一个对外的窗口同时也是一个服务于运营的体系，它是一个集开发、规划、项目、维护为一体的一个重要的部门。目前国内国外的连锁品牌在中国这个大市场里面都想成为领军品牌，更有许多品牌成功上市在强手林立的连锁酒店企业中我们要争取一席之地就需要有我们自己的特色。这个特色是企业的文化以及产品的定位和服务的群体，而且维也纳在许多一线城市都有了自己的酒店和固定的客户群体并励志发展，希望在不远的将来能让我们的竞争对手和人们都知道维也纳。同时也让所有的人们认可维也纳，喜欢维也纳，关注维也纳。做为企业形象的各连锁门店是我们向世人展示企业形象，企业服务理念的窗口，两手一起抓，一手抓硬件，一手抓软件。做为工程部就是硬件怎样把硬件做硬关键是服务意识。我是谁？我是为谁服务？如何去服务是工程管理部门在今后的工作中需要考虑的问题。一 服务工程管理部的服务对象是酒店的运营部门，同时也是人们对他认知度的一个窗口。做为运营部门他的运营成本直接关系到公司的投资回报率，如果我们的酒店经常在维修，经常出问题，维修的成本又从酒店的维修基金中扣除，归根结底这样的循环最终导致成本的无限增加，再说如果你是一位客人，让你住在一个设备出问题，房间发霉有气味的房间你会怎么样，有何感受以后还会再来住吗?我想我是不会再来住了。所以在工程服务方面有以下几方面的工作需要去完成。一。首先在施工图纸完成以后工程部牵头召开由运营部，规划部，技术部参加的图纸评审会，这个会议要完成的工作是：1.平面规划是否合理。2.在使用过程中是否存在问题。3.开发部的前期与业主的约定工作对酒店后期办理各种证照有没有问题。4.各种施工节点的设计在施工中是否可行等。二。酒店服务员在开荒的过程中是很累的，他们希望自己的劳动成果得到认可和尊重，可是我们的项目经理和施工单位根本没有认识到这点，往往一间房间要来来回回的扫几遍，如果换成你，你累不累啊。三。酒店在使用一段时间后总归会出现一些问题，就希望项目经理在第一时间里来处理这些问题，那怕是没有什么问题到了以后和店长说明一下，这就是你处理问题的态度。从以上三点可以归纳成一句话态度决定一切。在今后的工作中工程部的所有人员都必须树立服务意识，把自己放在乙方的位置，以优质高效的理念去完成公司的开业计划，树立工程管理部的形象。工程管理部的组建和运作模式能不能适应目前酒店快速发展的需求，做为连锁企业他们靠的是统一管理和复制，一个标准的制定具有他的严肃性和可操作性。首先是规划，该部门的工作要把酒店的所有材料标准，安装标准和装修标准以文字和图片的形式定下来，让与我们合作的施工企业和公司的项目经理一看就清楚，一个店，二个店以及后面的店都是这样做的，那么我们的项目经理以后可以在同一个城市和地区同时做2家店或3家店，这样对公司来说可以减少很多的管理成本，同样对项目经理来说也是他价值的体现。这个标准的制定含盖以下几个方面的内容：1.不同房型的基本配置。2.所有酒店涂料的品牌，色系，型号，涂覆区域。3.五金件的安装尺寸。4.灯具的型号，灯光，安装位置，尺寸，瓦数。5.地面材料的材质，颜色、设备选型标准等等，越详细越能操作。这就好比一个傻瓜手册让人一看就明白。省去理解和询问沟通的过程这就是标准。工程材料的申请和到货时间一直以来是项目经理比较烦的工作，它需要有一个专门的采购平台来支持工程项目采购在一块，依靠人来负责所有项目的材料接单，定单，跟踪，退货是不能满足酒店发展的需求的。如果项目多起来怎么办，万一货物发错了工期和运费又如何解决。所以采购工作不仅仅是采购，他涉及合同的签订，材料的选择，供应商的选择以及确定是否可以付款。在合同签订上除了价格，服务以外更重要的是价格的可持续性和稳定性，明确供货的期限，品牌，等级以及到货的时间和地点，同时明确运费和下货由谁来承担，合同规定的物品质量保证金。同时可以把酒店施工的材料和运营的用品分成几块由专人负责，合同由法务部审核，价格由采购部，财务部与供应商进行谈判。编制采购目录，明确酒店采购和工程采购，具体的采购流程：项目经理根据图纸提出材料申请区域经理复合回复项目经理项目经理提交材料进场时间表采购系统上向采购部申请材料验收合格邮件回复采购部按合同条款付款。项目经理他不需要涉及材料采购这一块，另外零星采购是指在施工中一些小的东西，我想可以分二块：1.我们的材料可以让施工方代为购买，发票由公司报销。2：乙供材料。大件采购项目经理只要提供需要安装的时间和数量就可以了，比如说电梯采购，项目经理只要说明数量，安装的时间及楼层，采购部就会安排电梯公司看现场，方案，与公司签订合同，施工，调试，报劳动局等一系列工作，项目经理进行验收申请付款。另外大的系统可以找几家单位对系统内的设备完成系统图，报价，签订合同，施工调试等所有工作，项目上可以节约时间，使用上出现问题找一家单位就可以了，费用上要比在几家采购要省。消防也属于采购范围，公司需要对有喷淋系统和没有喷淋系统，有二路进水和没有二路进水需要消费水箱的系统做一个估价。具体做法：项目经理在施工地找一家有资质的消防施工企业，根据公司定的估算费用谈合同，要求是消防审核意见书拿到付30%，竣工验收合格，出具消防局验收合格报告付45%，开业检查完成付20%，维保一年结束付5%。同时也可以让施工企业负责完成所有的证照办理工作从时间上进行约定，这样我们可以确保开业的时间节约时间和费用。同时在采购流程里设置一个预警系统，当项目采购超出预算的时候系统自动关闭，需要项目经理说明原因并获得批准后系统才能打开，这样可以有效的控制项目成本。采购的职责就是选择合格的供应商，有效的控制采购成本，为公司建立良好的供需关系及售后服务部，为项目提供良好的保障。设计部门根据开发部提供的图纸进行排房，除了功能性的东西以外主要是我们的设计是不是符合消防规范，在项目进场以前需要和项目经理，总包单位一起去现场对现场进行复核，也可以委托项目经理来完成，并让消防施工单位出面请当地的消防职能部门的相关人员一起来现场让他们对该物业的现状和施工图纸出具初步建审意见书，设计部门根据消防的意见书修改方案并做成光盘交消防施工单位申报消防。设计部同时需要对施工单位提供的深化设计（装饰，土建，给排水，强弱电，热水系统）图进行审核并会签后交总包单位。设计部的工作是如何在有限的空间进行合理的规划在单位面积里创造更大的效益。工程管理中心目前的工作重点是在公司的领导下理顺和协调各部门的关系让各个部门能按照公司既定的目标发展。他所承担的工作目前可分为六个方面:1.根据公司的发展要求制定于其相适应的工作流程和工作计划。2.制定近期的工作目标和今后工程发展规划。3.根据公司开店要求制定工作计划，人员计划和资金使用计划。4.与运营部一起制定工程验收标准和实施细则。5.工程人员的培训和考核细则。6.施工单位的选择和培训。管理组织框架图从以上的管理模式开业看到个部门的平行与协调的关系，工程与开发是公司发展的基础，也是老板的左右手，所以每个部门的相互协调和配合是稳定和发展的基础。工程管理部的工作是根据公司发展的要求制定工作计划。一 施工计划：区域根据管理部的施工计划安排施工并提交施工组织计划和人员安排。具体内容有：对物业交接单所涉及的所有项目现场进行复核，对未尽事项出租方和租赁方相互协调，并形成书面意见，我们项目经理配合业主完成未尽事项的跟踪与完善。根据总包单位提交的施工组织设计方案所涉及的人员、设备、施工计划、安全措施等提交书面意见，并监督执行。同时根据施工组织设计方案的进度计划编制材料进场时间，提交采购部并监督材料到场时间以及材料的验收和保管。每周召开一次现场协调会，会议内容有三个方面：1）本周工程进展情况、2）下周预计工程进展情况、3）需要协调问题。工程管理部根据区域经理提交的验收申请组织项目验收，同时协调工程款的进度付款。对区域经理提交的与工程相关的所有往来文件、付款申请、报销申请按照公司相关规定，在第一时间内完成所有申报流程。在项目进展过程中区域经理对项目经理进行KPI考核，对项目经理的考核分为完成时间、工程质量、成本控制、服务态度等，项目完成后工程管理部对所有上报的工程资料进行归档，完成项目的审计工作。同时对项目经理的考核表进行评分并提交人事部，并对项目经理的项目总结进行阅读和批注。区域经理配合工程部经理对所管辖区域的工程项目经理的工作进行有效的监督和指导。对项目提交的施工计划、材料计划以及相关的项目计划进行审核。对项目经理提交的验收申请一一落实，确认是不是符合验收标准，具体的做法是项目经理提出申请，区域经理复核并报工程管理部，同时对所管辖的区域人员、项目进行管理。同时配合项目验收工作，并对工程项目整改进行有效的监督，每周提交区域的周报。项目经理的工作是对整个项目进行监督和管理，同时协调好相关政府部门的工作。在项目的进行过程中负责招聘一名维修工，让他对整个酒店的系统进行了解，工程完成以后该人员由酒店管理。项目经理必须让维修工知道和掌握基本的维修和操作技能，同时把涉及到酒店设备系统的供应商、联系电话和使用操作说明交与维修工。在工程进行到分项验收阶段，项目经理确认后把验收计划报区域经理，同时做好验收准备。在酒店的筹备和施工阶段必须配合店长的工作，安排好店长的临时办公点。酒店开荒以后项目经理监督施工方尊重服务员的劳动，进入房间施工必须保证房间的清洁。在项目完成以后项目经理把所有的施工资料整理归档，做好酒店的移交工作，同时对维修的项目进行跟踪及时处理好酒店的维修项目，维保期以后做好保证金的结算工作。工程管理部的工作重点围绕着酒店的发展需要，他的宗旨是以运营为服务对象。他的目标：快速、优质、服务。通过以上的叙述是想让工程能够在以公司发展为目标的前提下，加强部门与部门之间的协调与合作，始终遵循着连锁酒店高效、低成本、高回报率的原则。以最低的、合理的成本去获取最大的投资回报率。希望所有的人员时刻记住，我们以运营为目标的高效、优质、低成本是我们工程管理部的一贯宗旨。我们工作的最终目的是得到用户的认可。不断优化产品结构，采用新的施工工艺，准确的产品定位和多元化发展建设一个以团队、诚信、激情、学习、敬业，的发展模式把工作重点从“又快又好”转换成“又好又快”。引进激励机制在项目管理上充分发挥自己的特点让所有人感受到企业的快乐和大家庭的温暖，感受创业的艰辛和成功的快乐。连锁企业在酒店风格上没有比较，因为定位和服务的群体不同，如果一定需要比较的话那就是服务意识上的比较，施工质量的比较以及GOP的比较，开店数量、投资回报率、运作模式以及企业文化是维系企业发展的基础。我要做的是打造一个敢于承担责任、高执行力、高敬业度、胜任工作的骨干人才队伍，没有任何借口。2010年4月26日