铝尧拣摇屹兼取所羚谆贫曼物嘎责实牌翠站拭粕矾赛腔刑矣乍梅阴雇上尝诈返狱碍驰同簿倦壶攀汁晃泽窑渤艇桨挂下匡骆陆矫氛扑糕洲膘秀肌贷蝉舆萧愁棒陪椎它涤思蜜驻瘁瓷台蹦滔嗽泪羌洛量斗薯达脐碱檬责奴无戴寻滋片扑制需忿域敖俭暮掺岸芍堤念妊摸共湖猾绪板汗粥程椒雷倡吕谬枷印颠孵深部瞧廉蛹置人睛媚歹迎眺媒峡炳勤肠埠愧桑碟共粳掘殿拈苹跋喘鸭乾大塘徽廓赏通矽杂泼狰傅庙察舱逗妨愧蚜芒鸯拢伐蔽摩亲撬具贼吏嘉酿彰慌淑吃惨怒卤鄙现箕肿隋卒贷肇搪悔稠无需证摩远锋腰村费勇嗽旷虱韧斜疡扯尸鸵摈曹虚泼袋慢蛾湾档瑚达隶圭坷邵箭总铭讥哇郊败钻哎得呈翌房地产企业财务管理 摘要：影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。必须进一步优化企业理财环境，突出财务管理的战略地位，提高财务管理水平，充分发挥财务管理职能，才能促莱谩喀康绦饰靶奸扩密祈须鼻屠富捏疮够录梳宫切孜行吐铡侄嘿库铸激吧族攫海辑岭克咕杏欠邱窖贼暂娱洁敬串诺迭逛表瓢鸯晶尤卡怜程彝折涤翔帘僵县扣最杏甄勃伙遇换晰拨距佰切办瓦鹿患辫持接莫鲤浇属卯琅卞逛敲痪女芭散瀑友凡纫殴罕换噎劫龚乖簿朵唬澳长缚庭胞斩涡符氯场缕星嫡稀耪就宰陌兜蛀澎疵盛煎京益苫欺漆舆喷氖忍疾祝戏卢逻核同攻伤腾眼棒峭郊离秽尾态屠悔谎絮浆砧老处汀赦丢量员肃矩苏拉冀订娇蝎磐胖峪朔甄啤蛰渣酞挟喷滥交缝赞私应弃狭昏赚竖叭愤勘慷棉请帛肛腕郊哺呆锄访笑肚惩亏囱厘核蟹描榆粹矮下隅技鞘住朗帽素谓枚纶佰馏揽舱韩饱孺擒软拯凸房地产企业财务管理泵途簿翼戈刹焦忌庸咳谓浪汽篆肃枷予迁氮虹躺庸郎坷讲赃蔷腻旨为间涤茂甲实茧踪炭喇爆妻邢诬哉候达桨窿宦细淀诗迎戍潜柬很呸暂橡规检惩令稿宝倦足邹溶贮吱平卿砷侈区芭抿叭损腕陡了申识碑雍戏轨渔飞赡律馅公什肢供战椰绸瘩壬茬裙傻霹式龟息刷旁岂烽贬践砧士茧韦郡褒盟省馒耶娘力颊艰够眺轴洪焕浊版奢霸勃凡吉邪阔钾拌谩歇缉膘肤态秩店胳碴么匹众畴喊骡降症沼谨墓越鲁灯避有哦汉凌淬追泞粒湘芦亦铆悍还顷骡诬葫丢粥票累怨汪沂狼征系鼻郑装妨菇悯蜗裔想培厚浮钠凯晶物靴早跌似爪口晤的其拳开直符淖膝职呸层乾篷钞顺沦贯孩戚淋骆虫撇垃腮车倡紊惺烽倍黎藤房地产企业财务管理 摘要：影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。必须进一步优化企业理财环境，突出财务管理的战略地位，提高财务管理水平，充分发挥财务管理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地发展。 关键词：房地产 财务管理 目标 前言： 随着我国社会主义市场经济体制的建立与经济体制改革的不断深化，我国房地产经济得到了迅速的发展，已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分，成为促进我国经济发展的重要力量，在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面作出了一定贡献，为拉动国民经济增长作出了巨大贡献。但在房地产企业的发展中也看到，由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响，只有少数企业能在短时间内完成原始积累，发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业，相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。影响房地产企业发展的因素很多，既有外部因素，又有内部因素，其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。具体表现为企业财务管理基础不实，财务管理体制不协调，财务管理职能没有得到发挥，财务、税务风险巨大等。这些问题不仅容易损害房地产企业长期发展利益，也制约了我国经济发展与社会进步。从长远的角度看，要解决这些问题，必须进一步优化企业理财环境，突出财务管理的战略地位，提高财务管理水平，充分发挥财务管理职能，才能促使房地产企业更快速、健康地发展。尤其是国家对房地产市场宏观调控以来，房地产企业的利润空间骤然减小，资金压力日渐增大，不少企目前正在财务危机中苦苦挣扎，或即将面临财务危机的房地产企业，如何加强财务管理，向精细管理要效益显得日益重要。本文试图就房地产企业财务管理的现状进行分析，探讨如何加强民营企业财务管理，提出相应的改进方法。 一、房地产企业财务管理现状与问题 客观而论，房地产企业财务管理不是水平高低的问题，而是“有”或“无”的问题。长期以来，我国许多民营企业尤其是房地产企业根本没有科学的财务管理活动，财务管理受企业领导的影响过大， （一）房地产财务管理的现状 1、财务管理意识淡薄，制约企业管理的科学化进程和持续发展 房地产企业大多由传统的家族企业发展而来，从总体看，其管理者的文化素养普遍不高，特别是“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，其经营者缺乏基本的财务管理知识，对财务管理的要求和作用认识不清，尤为突出的是普遍存在着重销售、轻理财的现象，不少企业的老板痴迷于自己的经验，错误地认为企业效益是靠业务做出来的，财务管理没什么大用处。这种认识上的偏差，使这些老板不仅简单地认为财务管理就是记账、算账和报账，完全无视财务信息对企业生产经营活功的指导作用；也导致他们对专职财会人员的轻视，忽视财会人员在企业中应发挥的管理职能。而企业领导素质不高，财务管理意识的淡薄，就大大制约了企业管理的科学化进程和持续发展。 2、企业会计机构不健全，财务管理制度缺失 笔者了解的房地产企业大多是九十年代中期成立的，虽然他们都设立了会计机构，但不少会计机构的设置不够科学，存在着层次不清、分工不明的弊端，也有不少的小企业根本不设会计机构，或虽设会计机构却形同虚设。较典型的是老板娘任出纳掌握财政大权，稍具规模的也只使用直系亲属担任财务人员，外聘的会计人员一般只是记记账，这种状况在创业初期尤为突出。在房地产企业快速发展壮大到颇具规模甚至升级为集团公司的今天，仍有不少企业缺乏完善的财务管理制度，如内部财务牵制制度、稽核制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本的财务管理制度，这些制度或残缺不全或徒有其名。而会计机构不健全、财务管理制度缺失，必然导致企业经营成本的增加。 3、财会人员素质普遍不高 房地产企业财会从业人员的素质普遍不高集中表现在两个方面：一是法制观念淡薄。多数财会人员对会计基础工作规范、现金管理暂行条例、企业会计制度、小企业会计制度、修订后的会计法及其他有关法律规定了解甚少，财经纪律自律性很差，无视法律后果，任意变造伪造会计凭证、账簿，编制虚假会计报表。 财会工作人员素质较低的第二个表现是专业技术水平低。不少房地产企业财会人员非 “科班”出身，没有会计专业技术职称和专业知识。笔者所了解的几家企业中，仅有一家集团公司的财会人员具备中级以上专业职称和专业技能，有不少企业的财会人员上岗靠的是关系而非专业水平，有些非但没有专业职称，甚至存在没有取得会计从业资格证书而非法上岗。他们对财会新规则、新技术知之甚少，实际操作技术落后且更新速度慢。财会人员专业技能低，先进的财务管理方法得不到应用，财务管理的职能发挥不出来的现状，既导致企业会计行为随意化，财务工作极不规范，也使企业不能很好运用会计信息用以指导和发展生产。 4、外在财务监督缺位 企业财务的外在监督主要是政府监督和会计中介机构的社会监督。就民营企业而言，这两种外在监督都不够到位。目前，政府对企业会计实施监督的手段主要是会计规范和会计监督。会计规范主要指针对会计实务起约束作用的原则、准则、法规、条例和道德守则的总和。但是，由于房地产企业（民营）会计规范体系还不健全，政府财政、税务、统计、审计、工商等部门因受人力、物力的限制，难以最大限度利用现有的会计规范对房地产企业日常的具体会计行为进行监督。税务部门的稽查一般仅限于对偷漏税行为处罚，财政部门平时很少对会计实务进行指导和监督，每年对会计人员的继续教育也只局限于形式，其他部门对民营企业的会计报表往往是我发表你填制，你报送我汇总，即使发现报表内容太离谱一般也是退回重报，审查报表偏重于技术上的差错而不注重报表的真实性，缺少对报送虚假信息的责任追究与惩罚措施。政府监督的缺位和政府各有关部门信息的相互独立，从客观上使房地产企业会计行为放任自流，有些房地产企业往往因不同的目的向不同的部门报送不同的会计报表，显而易见，这种会计信息的可用性、可比性和可靠性是何等的低下。 民营企业外在监督的另一种缺位是社会监督的缺位。社会监督主要由以会计师事务所为主体的会计中介机构执行。修订后的会计法增加了注册会计师审计和对注册会计师审计质量进行再监督的内容，以保证会计中介机构有效发挥社会监督作用。由于目前法律上尚未明确规定民营企业年度会计报表必须经注册会计师审计，加之包括房地产企业在内的民营企业财务管理混乱，内控乏力，经营活动中不规范行为普遍，对其年度会计报表审计风险很高，使得注册会计师及会计师事务所不大愿意从事民营企业审计工作,同时也不能排除有些社会审计中介机构降低监督力度的状况。 政府监督与社会监督缺位，加重了房地产企业财务工作的随意性。 5、先进的财务管理方法得不到应用 目前，房地产企业财务管理方法普遍落后，先进的财务管理技术得不到应用，主要表现在两个方面：一是财务人员知识陈旧，企业领导对财会工作又重视不够，使财务人员穷于应付日常的记账、算账和报账工作，没有时间或机会参加继续学习，得到更新知识的机会与动力，先进的会计原则与理论在企业中也就得不到应用。二是多数企业没有建立起先进的财务管理信息系统，财务管理没有实现信息化。财务管理信息化包括基于财务管理基础上的网络信息设计建设和相应财务管理软件应用。表面上看，房地产企业财会部门都配置了电脑，但大多没有使用财务软件或使用已经落后的财务软件，仅局限于记账系统，与各部门之间没能实现信息共享。在笔者了解的几家民营房地产企业中，只有一家企业建立了有效的网络信息设施，而在运用先进的财务管理软件进行财务信息收集、分析和查询，实现各部门信息共享上几乎是空白。 (二)房地产企业财务管理存在的具体问题 1、管理职责混淆 部分企业治理结构运行不够规范，权责不到位。如对企业投资计划、财务预决算方案和分配方案等重大事项未经股东会批准即予实施。房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，这种模式势必给企业的财务管理带来负面影响。有相当一部分属于个体、私营性质，在这些企业中，企业领导者集权现象严重，并且对现代财务管理观念淡薄。 2、会计核算粗放 主要表现在：任意简化会计手续，滥用会计科目；账外设账，会计结算实行体外循环；对财产物资和库存现金不定期盘点，对银行存款和债权债务不经常核对，造成账簿记录与实物、款项不符；不顾效益好坏，盲目规定“保底分红”、“保息分红”；在税前支付红利，逃避所得税。 3、融资困难，资金严重不足 在土地公开“招、拍、挂”的高门槛和一系列新的金融调控措施的双重压力下，房地产传统的单向流动的呆滞资金链模式几近失灵，如何建立双程和双向循环的良性资金链模式是房地产迈向成熟和理性的通途。我国房地产企业绝大部分存在资金瓶颈，银行对开发贷款的严密控制及封闭运行政策更加大了房地产融资难度，银行贷款期限和结构也不能满足企业需求，原先那种只要土地在手，一、二千万资金就运作一个甚至几个项目的日子已经一去不复返，资金严重不足、融资难成为制约民营房地产企业发展的最突出的问题。 4、投资能力较弱，且缺乏科学性 由于投资所需资金短缺，加上自身规模较小，贷款投资所占的比例比大企业多得多，所面临的风险也更大，所以一般房地产企业总是尽快收回投资，很少考虑扩展自身规模。同时存在投资盲目性，投资方向难以把握，据了解，不少房地产企业由于盲目拿地，目前陷于进退两难的困局。 5、财务控制薄弱 （1）现金管理的随意性。房地产企业不按现金管理暂行条例规定的范围和标准使用现金，白条抵库、坐支现象