物业管理招标书目录一、 前言二、 投标函三、 淮安市新区物业管理公司四、 公司总经理介绍五、 法定代表人身份证明书六、 授权委托书七、 企业管理理念及服务理念八、 东方曼哈顿物业管理方案（一） 东方曼哈顿公寓的物业管理总体构理和基本思路（二） 东方曼哈顿公寓的物业管理重难点分析与措施1、 消防管理2、 机电管理3、 安全管理（三） 拟对东方曼哈顿公寓采取的管理方式1、 人员配备2、 内部管理构架3、 管理模式及运作体系（1） 整体运作流程（2） 内部运作流程4、 运作机制5、 员工培训6、 物业管理服务内容及工作标准（四） 管理服务人员1、 前期物业管理计划2、 房屋及公共设施维修计划3、 受理业主咨询、投诉、报修、预约服务4、 操作规程（1） 物业管理与验收流程（2） 业主入住流程（3） 装饰装修管理流程（4） 业主投诉流程（5） 公共设施维修培养护流程（6） 设备管理维修流程（7） 安全管理运作流程（8） 消防应急处理流程（9） 治安报警应急反映流程（10） 保洁管理流程（11） 园林绿化管理流程（12） 物品搬迁管理流程（13） 停车场管理流程（14） 信息反馈流程（15） 社区文体活动开展流程5、 服务承诺（1） 房屋完好率（2） 道路完好率（3） 化粪池、雨水井、污水井完好率（4） 排水管、明暗沟完好率（5） 照明灯完好率（6） 停车场设施完好率（7） 机电设备设施完好率（8） 消防设备设施完好率（9） 电梯完好率（10） 维修保养兑现率（11） 零修、急修及时率（12） 维修保养质量合格率（13） 维修保养和运行记录准确率（14） 安全管理到位率（15） 绿化达标率（16） 清洁、保洁完好率（17） 有偿服务项目提供（18） 无偿服务项目提供（19） 业主投诉处理（20） 员工违章发生率与处理率（21） 业主及物业使用人对物业管理综合满意率（22） 征求社区意见、接工作指导（23） 社区文体活动（24） 达标创优6、 档案管理（1） 物业管理档案（2） 物业管理档案的建立（3） 建筑物原始档案（4） 建筑物维护、改造档案（5） 档案的产生收集、接收和移交（6） 档案的管理7、 协助组建业委员会及运作8、 前期物业管理协议9、 业主临时公约10、 员工统一着装、佩戴胸牌11、 物业管理的满意测评（1） 业主满意（2） 业主满意度指数（3） 业主满意度（4） 业主满意度问卷设计与调查（五） 装修管理服务规程1、 装修管理服务作业规程2、 装修进行巡查3、 装修进行验收4、 装修的程序5、 修管理规定（六） 物业共用部位、共用设施的日常维护保养1、 公寓道路日常维护2、 污水管网检查与维护3、 污水管的检查与维修4、 照明系统维护5、 建筑物、构筑物局部维护与处理6、 智能监控系统维护7、 供配电设备维护与作业流程8、 电梯设备维护与作业流程9、 给排水设备维护与作业流程10、 消防系统设备维护与作业流程11、 弱电设备维护与作业流程12、 广场停车场管理规定（1）地下停车场的管理（2）露天停车场的管理（七） 保洁管理作业规程1、 保洁纪律制度2、 保洁领班职责3、 保洁管理方案及作业规程（1） 道路保洁（2） 绿化带保洁（3） 垃圾箱（4） 垃圾房（5） 果皮箱（6） 标识宣传牌、雕塑（7） 沙井和污雨水井（8） 化粪池（9） 地面保洁（10） 墙面保洁（11） 楼道梯间、走廊地面（12） 公共部位保洁（13） 电梯（14） 公共设施保洁（15） 公用卫生间（16） 灯罩、烟感器、出风口、指示灯、应急灯（17） 玻璃门窗、镜面（18） 地下车库（19） 工程垃圾的回收（20） 生活垃圾（八） 绿化养护1、 乔灌木的管理（1） 肥水管理（2） 乔灌木的病虫防治2、 绿篱的肥水管理（3） 绿篱的肥水管理（4） 绿篱的修剪（5） 绿篱的病虫防治3、 养护管理（1） 恢复长满阶段和管理（2） 旺长阶段的管理（3） 缓长阶段的管理（九） 公共秩序维护与作业规程（1） 安全保卫人员基本要求（2） 交接班规范（3） 门岗服务（4） 登记服务（5） 车辆管理（6） 巡岗服务（7） 车辆的管理措施及承诺（8） 安全保卫管理指标（十） 便民服务（十一） 后记（十二） 制度汇编1、 员工守则2、 装修管理规定3、 物品搬进入规定4、 管理处防火安全检查制度5、 管理投诉处理、回访制度6、 档案管理制度7、 电梯机房管理制度8、 电梯使用管理规定9、 安全用水、用电、用燃气管理规定10、 智能设备管理规定11、 停车场管理规定12、 环境卫生管理规定13、 绿化管理规定14、 新员工入岗培训制度15、 在职员工培训制度16、 电梯日常管理保养17、 电梯困人求援应急预案18、 闭路监视系统保养规定19、 配电房管理规定20、 管理处岗位职能21、 办公室岗位职能22、 财务部岗位职能23、 工程部岗位职能24、 保安岗位职能25、 电工岗位职能26、 水工岗位职能27、 绿化管理人员岗位职能28、 管理处主任岗位职责29、 管理员岗位职责30、 会计岗位职责31、 出纳员岗位职责32、 办公室文秘岗位职责33、 电脑文档岗位职责34、 保安主管岗位职责35、 巡查员岗位职责36、 保安监控员岗位职责37、 消防监控员岗位职责38、 义务消防员岗位职责39、 工程人员岗位职责40、 电工岗位职责41、 水工岗位职责42、 车辆管理员岗位职责43、 保洁员岗位职责44、 绿化员岗位职责45、 工具管理制度46、 仓库管理规定47、 公共设施管理规定48、 火灾事故应急预案49、 电梯管理制度50、 停电、停水应急预案前言东方曼哈顿公寓集住宅、商场为一体的高雅楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。淮安新区物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。业主选择一个居住、生活的环境更注重“舒适”的一面，以满足其 “生活上的基本需求“。安全：安全防范是物业管理公司的一项专顶业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主“安全需求“的需要出发制定相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊“、”以人为本“的一贯服务理念能让业主在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主满足”受人尊重的需求“。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将全新的服务理念融入到为业主实现“社交“和”自我价值实现“的需求，让业主在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。投标函东方曼哈顿公寓物业管理招标委：首先，感谢东方曼哈顿公寓物业管理招标提供我们这个良好的机会，使我们有幸合作。我们坚持诚信双赢的原则，信奉“以人为本，诚信服务“的服务理念，有信心，有能力让招标委领导放心，让东方曼哈顿公寓全体业主满意。接到招标通知后，我们迅速组成投标专案小组，全过程跟踪监控此次投标项目书的制订和审核，投标小组成员均夜以继日、不辞劳累地完成了此次投标书的编写。我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权力。如果此次投标我们中标了，我们会完全按照招标文件中和各项规定承担物业管理服务任务，完全遵照招标委的要求对东方曼哈顿公寓项目实施专业化、现代化、社会化的管理服务，完全按照合同服务，要求和自己的承诺组织实施具体的服务工作。东方曼哈顿公寓的建成，将会与便捷的交通、繁华的商业，高雅的文化，优美的环境，完善的社区配套，良好的住宅公寓物业管理服务迫在眉睫。实现科学的管理，给业主创建一个温磬、舒适、便捷、安全、洁净的人文居住环境是我们的物业公司的神圣使命，为此，我们定了一个完善、实用的管理方案，敬请参评。此致！祝商祺！二OO五年七月十日淮安新区物业管理有限公司简介淮安新区物业管理有限公司成立于2003年四月隶属于江苏省淮安市经济开发区经济发展总公司，注册注册资金为人民币50万元，国家物业管理三级资质，专业从事各项物业管理和专项服务等业务，管理项目主要有：淮安市经济开发区行政办公大楼、开发区行政广场、万得宝广场、水月广场、威海小区、韩国工业园等总面积近20万平方米。公司现有员工81人，公司管理人员及各类专业技术人员均为大中专以上学历，100持建设部颁发的物业管理上岗证书。为保障物业管理工作的顺利进行，公司推行了现代企业管理制度，并逐步形成具有淮安新区特色的管理模式；在服务质量管理中，结合公司实际情况制定科学、规范、合理、有效、完善的企业管理制度，实现标准化、规范化的星级管理服务水平。成功的现代企业管理机制，造就一批一流的物业管理人才队伍，铸就了“淮安新区物业”品牌。回首过去，淮安新区物业管理服务及物业管理模式不仅得到了开发单位和广大业主的认可，同时得到了江苏省淮安市物业管理部门的认可，在2003年度公司的管理的淮安经济开发区行政办公大楼，获得了“淮安市优秀物业管理大厦”的称号；在2004年度，该大楼再次荣获“江苏省城市优秀物业管理大厦”和称号；同年年底，在淮安市74家物业管理企业评比中，被淮安市房产管理局授予“淮安市优秀物业管理企业”荣誉称号；同时还被淮安市公安消防支队评为“2004年度消防工作先进单位”。展望将来，在淮安市主管部门的正确领导下，淮安新区物业管理公司本着“服务为本，诚信为人”的行为宗旨，始终将业主及开发商的利益放在首位，通过不断提高员工的服务水平和工作技能，有机地将开发商、业主、社区、物业公司融合在一起，有效的发挥各自潜能，最大限度地达到双赢或多赢的局面。公司总经理介绍淮安新区物业管理有好公司总经理：张新建，男，1965年4月出生，大专文化，中共正式党员，从事牧业管理工作已有3年，在担任淮安新区物业管理有好公司总经理期间，20032004年度被淮安市公安局授予“安全保卫管理先进个人”；2004年度荣获淮安市公安消防支队授予的“消防工作先进个人”；同年被淮安经济开发区授予创“四城”先进个人。公司所管理淮安经济开发区行政办公大楼，2003年度获得了“淮安市优秀物业管理大厦”的称号；在2004年度，该大楼再次荣获“江苏省城市优秀物业管理大厦”和称号；同年年底，在淮安市74家物业管理企业评比中，被淮安市房产管理局授予“淮安市优秀物业管理企业”荣誉称号；同时还被淮安市公安消防支队评为“2004年度消防工作先进单位”。法定代表人身份证明书张新建同志系我单位法定代表人。职务：执行董事特此证明二OO五年七月九日授权委托书淮安市东方房地产开发有限公司：兹授权我公司孙建波同志为“东方曼哈顿公寓”项目前期物业管理负责人。并参加二OO五年七月十四日的东方曼哈顿公寓前期物业管理招投标答辩。授权企业（公章）二OO五年七月九日法定代表人（签章）二OO五年七月十日企业管理理念及服务理念根据