第二章 资产评估的基本方法2.资产未来收益无限期情况：成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值 （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率经济性贬值SnA年等值收益额：评估值= Rn+(tt二、重置成本的估算：（2）未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数第三章、机器设备评估的成本法：指数3.功能价值法：被评估资产参照物=重置成本重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率+安装调试费）(3)外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费参照物资产的重置成本统计分析法：K=R/R （K-资产重置成本与历史成本的调整系数；R-某类抽样 或=CIF 价格基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中 FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费(4)外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他(5)外购成套需安装设备重置成本-=总使用年限重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和 +单台未安装国产设备重置成本总和 +工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息(6)车辆重置成本100%国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF）进口关税资产的功能性贬值测算方法： 被评估资产功能性贬值额n=净超额运营年本 系数1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价海运费率 费率：远洋一般取 5%-8%，近洋一般取 3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价利用的生产能力 生产能力 ()税率国外运输保险费=（货价+海运价）保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在 4%左右关税=到岸价关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税RAn六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值=+P( ) ( )ttt增值税=（关税完税价+关税+消费税）增值税率 注：减免关税，同时减免增值税银行财务费用=货价费率我国现行银行财务费率一般为4-5精品文档 ()=税率（P/A。r,n）为年金现值系数第四章 土地使用权市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格正常交易情况/比较案例交易情况待估土地区域因素值/比较案例区域因素值待估土地个别因素值/比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/(1+r) 1-1/(1+r) nmP=(Cm1Km+Cm2)(1+Kp)(1+Kt)(1+Kdn)K年限修正系数n比较案例秃顶使用权剩余年限m待估土地使用权剩余年限r折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数基准地价系数修正法：K=（1+r） （1+r） -1/(1+r) 1NN-nnK-年限修正系数；N-最高出让年限；n-实际出让或转让年限；r-还原利率、收益法2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：1A设备重 设备账 评估基准日定基物价指数置成本 面原值 设备购建时定基物价指数P土地使用权评估值；A土地收益；r-还原利率；n-土地收益年限；评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费土地开发期相应利息率 +土地开发费土地开发期相应利1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）C被评估资产的重置成本 被评估资产的产量参照物资产的重置成本参照物资产的产量利润=（地价+建筑费+专业费）P（P正常利润率）；税费=地价t （t为税费）二建筑物评估方法1.成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限） 2.建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额=定额直接费地价价格指数人工费调整数=工日时价差额/工时； 价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=定额直接费当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费重编预算法：建筑物重置成本= （实际工程量现行单价）（1+现行费率）+材1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生 料差价+按现行标准计算的各项间接成本价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数100%精品文档 综合价格指数=（1+a）（1+a）(1+a )100%（a 为建筑物竣工后第一年至评估基 无形资产转让 无形资产转出 无形资产再开12n=+准日年度的各年环比价格指数）2. 建筑物实体性贬值率及成新率的估算：无形资产收益额=销售收入（利润）销售收入分成率（1-所得税率）因为：收益额=销售收入销售收入分成率（1-分成率）=销售利润销售利润分成率（1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率1) 使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%G结构部分的评分修正系数；S装修部分的评分修正部分；B设备部 1.边际分析法。利润分成率=追加利润现值利润总额现值分的评分修正系数2.投资分成法。三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益无形资产约当投资量率=购买方约当投资量 + 无形资产约当投资量或：经济性贬值=RAR -第 i 年的建筑物年收益净损失额；n+i(t无形资产 无形资产(1+ 适用成本利润率)=约当投资量 重置成本n=功能性贬值额净超额运营年本 系数当投资量 资产的重置成本1.交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数交易实力房地产的单位价格 财务核算法：无形资产重置成本= 物质资料实际耗费量现行价格）+ （实耗工剩余使用年限1. 收 益 法 ： 第 一 种 原 因 形 成 的 超 额 收 益 可 以 用 下 式 计 算 ：21R超额收益；P 使用专利权技术产品的价格；P -不使用专利权技术产品的价21格；Q-产品销售量（此外假定销售量不变）；T所得税率122a-建筑物及其基地所产生纯收益；L-土地价格；r-土地的还原利率；r-建筑物的还 第 二 种 原 因 形 成 的 超 额 收 益 可 以 用 下 列 公 式 计 算 ：2121R超额收益；Q -使用专利权技术产品的销售量；Q -不使用专利权技术产品的销2-1费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，n=tt从 而 形 成 超 额 收 益 。 可 以 用 下 列 公 式 计 算 为 投 资 者 带 来 的 超 额 收 益 。 Rn21ttR超额收益；C -使用专利权技术产品的单位成本；C -未使用专利权技术产品的21inRA+三、商标权评估方法：(t无形资产重置成转让成本分摊率=+本净值P-商标评估值；n-收益年限；r折现率；Ri-第 i 年商标产品的超额收益四、商誉评估转让成本 购买方运用无形资产的设计能力=分摊率运用无形资产的总计能力（1）割差法：=精品文档 0企 业 预 期 行 业 平 均 该 企 业 的 单 项 资2）采用复利率计算时：F=p (1+r)m1超额收益本金化价格法：-o=2每年支付利息、到期还本的债券评估：（n-债券年PoIt ) (1+ r)+(1+ r（-）tn或：商誉的 资产评估价值之和 预期收益率 收益率值=限；P-债券的评估值；Po-债券的面值；E -债券在第 i 年的预期收益（利息）；ri-适用是折现率；）3.优先股的评估：（P优先股的评估值；R -第 i 年nR=iP(tiS -第 i 年企业预期超额收益；r-折现率；1/（1+r）i-折现系数i资产收益率=资产收益率/（1-资产负债率）第六章、流动资产评估（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。 P=D /r1式中：P股票评估值；D 下一年的红利额；r折现率或资本化率。1（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。 P=D (r-g) （rg）低值易耗品实际已使用月数 100%低值易耗品可使用月数式中：P股票的评估值；D 下一年股票的股利额；r折现率；g股利增长率。1=原合理材料成本（1+价格变动系数）+原合理工资、费用（1+合理工资、费用 一、企业价值评估中的财务分析：变动系数）1.企业偿债能力：流动比率=流动资产流动负债 （流动资产对流动负债以 2：1为宜）速动比率=速动资产流动负债存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）22）存货周转天数也称为存货周转期1）应收账款周转次数=赊销净额应收账款平均余额赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣=+产成品产成品材料成 材料综合 工资、费用 工资,用综 (评估值 实际成本 本比例 调整系数 成本比例 合调整系数期 初 应 收 账 款 余+额期 末 应 收 账 款 余 额=+)