湖南众一房地产开发有限公司重整计划草案一、 债务人的经营方案（一） 债务人的资产状况根据管理人调查，湖南众一房地产开发有限公司（以下简称众一公司）的资产状况为：1、众一国际项目（在建工程）未售面积55213.13平方米，其中住宅21918.84平方米，商铺共25546.37平方米，地下车库10156.68平方米，A栋1098平方米。应收房款21,570,000元。另：第16-17层公司办公用房：公司用自然人殷亮名字假按揭，合同总金额(房地产局备案合同)7,300,000.00元，实收银行按揭贷款金额3,640,000.00元。2、湘潭市雨湖区建城路47号商业用地2202平方米，其上建筑面积2047平方米（办公楼及宿舍）。已抵押给湘潭县农村信用合作联社。3、通宛佳园共销售商品房、车库、门面合同总金额为53,246,424.20元，实际收到房款为49,880,946.20元，应收房款金额为3,365,478.00元。3、根据财务资料显示，李湘铭个人占用公司资金106,070,274.42元。 4、负债总额：（二）股权结构公司目前股权构成为：湖南众一投资集团有限公司50%，湖南信托有限公司45%，李军5%。其中湖南信托有限公司于2008年以5000万元的价格受让湖南众一投资集团持有的45%的股份，并约定36个月后由湖南众一投资集团回购，湖南信托有限公司根据湖南众一投资集团有限公司的委托向湖南众一房地产开发有限公司贷款5000万元，据此湖南信托有限公司明确表示其股份为信托股份，公司的实际控制人为李湘铭。（二） 资金筹措及使用分析1、 资金流入分析：（1） 众一国际项目已销售商品房应收尾款21,570,000元。（2） 众一国际可销售商品房面积48560.49平方米 及地下车库10156.68平方米（其中B、C栋商铺已售1,331.32平方米,但由于该商铺已抵押给湖南信托有限公司，购房人无法分配到房屋，其销售合同应解除）。约可实现销售收入约30,000万元。（3） 通苑佳园商品房尾款元3,365,478.00。预计能收回的债权约为2,000,000元。2、 资金流出分析重整计划执行期间，湖南众一房地产开发有限公司预计支出341,638,009.97元。（1）管理人垫付的破产费用2,067,146.72元。（2）管理人报酬：根据最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定中第二条 人民法院应根据债务人最终清偿的财产价值总额，在以下比例限制范围内分段确定管理人报酬： （一）不超过一百万元（含本数，下同）的，按12%确定； （二）超过一百万元至五百万元的部分，按10%确定； （三）超过五百万元至一千万元的部分，按8%确定； （四）超过一千万元至五千万元的部分，按6%确定: （五）超过五千万元至一亿元的部分，按3%确定； （六）超过一亿元至五亿元的部分，按1%确定； （七）超过五亿元的部分，按0.5%确定。（3）法院诉讼费用30万元。（4）自重整以来因继续营业欠付的员工工资、监理费、检测费、办公费等244,100元，后期继续营业所发生的管理费260万元。（5）审计费用40万元。（6）清偿有担保财产的债权63,573,036.78元。（7）清偿职工债权383876.86元。共72人。（8）清偿税款11901294.51元；清偿拖欠的报建费及劳保基金11，774，851 元。（9）清偿普通债权48805537.1元，其中清偿以个人名义套取的湘潭建设银行河西支行按揭款余额1，779，115.63元。具体包括：姓名房号面积合同金额按揭款首付款余额李丽07010448.88 176000 1400000115137.47 宋玉07011148.88 176000 1400000115137.47 黄芳11010848.88 176000 1230000100619.26殷亮1601011086.413650000 182000001448221.43殷亮1701011085.973650000 18200000清偿购买B、C栋商铺退房款债权4，802，304元。清偿其他普通债权人债权42，224，117.47元（包括无购房合同的6户债权人、其他情况需要退款的2户债权人）。说明：以上仅包含2011年4月20日以前申报确认的债权，补充申报的未计算在内。（11）开发成本15943.08万元。具体包括：建安成本：11000万元电梯：600万元绿化：400万元外电：650万元天然气：118.08万元主水管:25万元销售税金：2550万元销售费用:600万元（12）备用金100万元，用于支付管理人追索债权所发生的诉讼费等费用。（13）待定债权及后期补充债权4000万元。3、 资金筹措及使用对符合销售条件的房屋进行销售，分期取得销售收入，用于项目再投入，保证项目顺利完工。催收已销售房屋的尾款，用于破产费用及项目投入。在保证项目顺利建设及周转的前提下，在资金回笼过程中，根据中华人民共和国企业破产法的有关规定及本重整计划草案中债权清偿方案，安排各类债权依法定顺序清偿。二、 债权分类根据管理人债权审核确认情况，截至本重整计划草案编制之日，众一公司已申报的债权人共477人，总金额共计237,877,646.66元。（详见附件一湖南众一房地产开发有限公司债权分类总表。）1、有财产担保的债权63,573,036.78元，债权人2人。2、职工债权383876.86 元，共计72 人。3、税款11,901,294.51 元。4、报建费、劳保基金合计11，774，851 元。5、普通债权（含通苑佳园债权人）共59人，金额：42,017,999.47 元。 6、购房人债权82，701，241元，具体包括：332人购房，债权人本金77，590，462元。74人购买B、C栋商铺，退房本金4，802，304 元。无购房合同、其他情况购房债权人债权共308，475元，共8人。7、众一公司担保债权37,421,074.9元。具体包括：（1）湖南众一房地产开发有限公司为按揭购房户担保湘潭建设银行河西支行余额339,322,44.9元。（截止到2011年4月30日）（2） 湖南众一房地产开发有限公司为湘潭九龙混凝土有限公司担保湘潭华亚建设有限公司3,488,830 元。8、其他待定债权湘潭华亚建设有限公司工程款的诉讼及湖南省信托有限责任公司财务费用的诉讼正在进行，其具体债权额待定，目前暂定4000万元。三、债权调整方案（一）、有财产担保的债权，皆免除湘潭市中级人民法院裁定进入重整之前的利息、罚息、违约金等。其中，湖南省信托有限责任公司的债权本金，按80%进行清偿；湘潭县农村信用合作联社的债权本金，不予调整。有财产担保的债权在重整计划执行期间暂停行使担保权，法院重整期间及重整计划执行期间的利息、罚息、违约金等予以免除。（二）、依法清偿拖欠职工的工资等费用。（三）、依法清偿拖欠的税款及报建费，重整计划执行期间依法纳税。（四）、普通债权按以下方案进行调整：（1）以个人名义骗取湘潭建设银行河西支行的按揭款余款，其债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（2） 退还74人购房B、C栋商铺及5人VIP卡债权人的本金不予调整，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（3）332人拟交付房屋的购房人债权不用现金清偿，于2012年10月底前按原合同要求交付商品房，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（4）退还8户无购房合同、房号不存在、以及一房二卖需解除合同的债权本金不予调整，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（5）其他普通债权本金按80%进行清偿，免除利息、罚息、违约金等其他损失。（5）待定债权及以后补充申报债权按以上同种类债权清偿原则进行清偿。四、债权受偿方案共计现金（管理人报酬及待定债权、补充申报债权除外）清偿： 111,254,588.72元。 实物（现房）清偿：77,590,462元。1、管理人垫付的破产费用2,067,146.72元，计划于2011年12月31日前偿还。2、管理人报酬根据管理人工作情况，结合实际清偿债权，随时分期支付。3、自重整以来因继续营业而拖欠的员工工资、监理费244,100元，计划于2011年12月31日前偿还。后期发生的工资、监理费、办公费等开支260万元按时按实发放。4、审计费用40万元，破产诉讼费30万元,计划于2011年12月31日前偿还。5、清偿有担保财产的债权本金4280万元。其中湖南省信托有限责任公司4000万元，湘潭县农村合作联社280万元。在2013年12月底前偿还。 6、清偿职工债权383,876.86 元，计划2011年12月31日前偿还。7、清偿税款11,901,294.51 元及拖欠的报建费及劳保基金11，774，851 元,计划于2012年12月31日前偿还。8、清偿购房人债权6,783,319.63元，另外77,590,462元购房债权不用现金清偿：其中（1）清偿以李丽、宋玉、黄芳、殷亮个人名义套取的湘潭建设银行河西支行按揭款余额1，779，115.63 元，于2013年12月31日前偿还，并解除以上商品房的预售登记。（2）购买B、C栋商铺共74人 ，债权4,802,304.00元，计划于2012年9月30日前现金偿还。（3）332人（354户）拟交付房屋的购房人债权不用现金清偿，于2012年10月底前按原合同要求交付商品房。2013年12月底前办理好房产证与国土证（含通苑佳园的房产证与国土证）。（4）、清偿已交付定金未签订购房合同、房号不存在、一房二卖需解除其中一户合同的债权人共8人，共308，475元。 9、清偿其他普通债权人债权（含通苑佳园及湘潭市九龙混凝土有限公司）本金36405463.576元 。10、担保债权（1）湖南众一房地产开发有限公司为按揭购房户担保湘潭建设银行河西支行余额由主债务人偿还，众一公司不承担偿还责任。11、待定债权：根据最终生效判决确定的数额(暂定4000万元,按80&清偿)，于2013年12月底前清偿。五、购房债权人解决方案（一）购房债权人的分类与处理管理人对众一公司签订的全部购房合同、认购合同等进行清理后，将购房债权人分为以下几类处理：1.拟交付房屋的购房债权人。根据众一公司的全部购房合同，除购买B、C栋商铺外，购买A栋及B、C栋住宅共332人 ，均为拟交付房屋的债权人。本重整计划草案中的购房债权人解决方案主要解决这部份购房人的房屋交付问题，尽可能将符合合同约定的房屋交付给购房债权人。其债权不再以现金清偿。2.以个人名义购房骗取银行按揭贷款的购房债权人。以个人名义购房骗取银行按揭贷款的购房债权人共4人。该4套房屋实际是众一公司以个人名义骗取湘潭建设银行河西支行按揭款，管理人认为众一公司与该4人之间并不具有房屋买卖的真实意思表示，故应解除4套商品房预售合同。湘潭建设银行河西支行的债权按本重整计划中的债权调整方案和受偿方案进行调整、清偿。3.退房债权人 共123户（其中已申报114户共74人）购买了众一国际B、C栋商铺，由于该商铺已抵押给湖南信托有限公司，众一公司无法实现交房,且其均为分割购买，无法实现后期整体销售计划，买卖合同应予解除，故以上123户只能作退房处理，其债权按本重整计划中普通债权的调整方案和受偿方案进行调整、清