2010年中国房地产市场需求分析报告1.中国房地产行业纵览房地产业在中国国民经济中所占比例大，增长速度快，对相关产业拉动作用大，因此目前虽处于调整阶段，但其作为支柱产业的地位将长期保持不变。从行业发展历程和未来趋势看，无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发展动力。具体而言，针对住宅市场，政府未来的目标是要通过住房保障体系的建设，形成梯级化的住房消费市场，解决广大中低收入家庭的住房困难。而梯级化住房消费体系的构建将对中低档商品房市场形成强烈冲击，促使未来房地产企业的核心竞争环节从土地、资金等的资源竞争，转变为品质、成本等的产品竞争。因此，未来房地产企业需要制定清晰的产品战略。产品标准化体系的建设是房地产企业未来的发展方向，这将大大提高产品品质、缩短建设周期、简化管理复杂度，为企业的长远发展打下良好基础。金地、万科等企业在上述几方面，尤其是深入研究消费者购房行为，实现产品精准定位以及质量成本控制等方面已走在业界前沿。未来十年内商业地产将是投资热点。商业地产的发展既是内需拉升的结果，又将反过来促进扩大内需，同时又因为政府区分调控的政策而与住宅地产形成互补，有利于企业分散风险。目前在商业地产领域，万达、茂业等企业已占据龙头地位，具有很强的示范效应；但受制于融资瓶颈以及运营能力，目前国内类似的龙头企业尚屈指可数，而政府对REITs(房地产信托投资基金)的开放将为商业地产投资打开通道，必将推动商业地产市场的再次腾飞。2.消费群体购房行为单项因素分析2.1 房市预期根据央行营业管理部公布的2010年第一季度对北京市城镇居民购房状况进行的调查显示，有46.6%的北京居民认为未来3个月房价将“上升”，有14.6%的居民认为未来3个月房价将“下降”。从更远的未来1年的预期来看，40.9%的北京居民认为未来一年房价将继续上涨，环比下降10个百分点；有13.6%的居民认为未来一年房价将会下跌，环比上升3.6个百分点；表示自己对未来一年房价走势看不清的居民占比16.7%，环比上升6.1个百分点。中国指数研究院分析师对2010年“上海之春”房展会进行了实地问卷调研，调查发现，在对未来1年内房价的看法中，近七成购房者看涨未来房价，其中58%的购房者认为房价将微幅上涨，另外8%则认为会有较大幅度的上涨，28%购房者觉得房价会保持稳定，仅有6%的购房者认为未来房价可能会有所下滑。到第二季度末，消费群对房价呈上升趋势的心里预期发生了转变，根据央行网站公布的消息，这一调查是2010年5月下旬央行在全国50个大、中、小城市进行的，对未来的房价走势，29.3%的居民持上涨预期，比一季度低10个百分点，房价上涨预期有所弱化。再据央行公布的3季度居民调查结果，36.6%居民持上涨预期的比例比2季度上升7.2个百分点，但仍低于去年同期水平4.9个百分点，72.2%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。2010年第三季度南京购房者信心指数调研结果于10月26日正式发布。调查显示，认为四季度商品房价格基本稳定占据大多数，比例高达33%；而认为房价会继续上涨的购房者占据31%。在政府接连出台政策的影响下，仅3%的购房者认为房价会出现大的涨幅。不过，认为房价会“大幅下降”的购房者比例相对较高，达到9%；而认为房价会“小幅上涨”的比例也达到27%。总的而言，购房者对四季度房价看法比较理性，88%的购房者认为房价不会出现大的变动。小结：通过央行营业管理部或其他专业咨询机构发布的有关房地产市场消费需求分析，我们可以知道：居民普遍认为当前房价“过高，难以接受”。第一、第二季度，消费群普遍认为未来房价将会上升，而到了第三季度，这种心理预期趋势得到了弱化，进入第四季度，购房者对房价看法比较理性，绝对多数的购房者认为房价不会出现大的变动。2.2 购房意愿2010年“上海之春”房展会3月18日如期开幕，中国指数研究院分析师针对此次展会进行了实地问卷调研，结果显示：上海房市刚性需求购房意愿强烈，64%的购房者计划在一年内买房。在所抽样的消费者中，有94的购房者计划在两年内购房，两年后准备买房的占比为6，半年到一年的占32，1到1.5年的占14；短期内急需购房的消费者占比高达32。4月4日，央行营业管理部公布的2010年第一季度对北京市城镇居民购房状况进行的调查显示，在房市上涨的心理预期下，居民一年内购房意愿下降明显。41.58%的买房族纷纷推迟购房计划，仅16.9%的居民在一年内有购房意愿，比上季下降4.6个百分点，一年后有购房意愿的居民占30.8%，比上季上升3.9个百分点；没有购房意愿的居民占比52.3%，较上季上升0.7个百分点。此外，投资性购房居民占比创近两年以来新高达到23.1%，而41.58%的买房族纷纷推迟购房计划，1年内的购房意愿环比下降近5个百分点。6月18日，中国人民银行发布了第二季度全国城镇储户问卷调查，调查结果表明，在对未来的房价长期上升的走势预期下，城镇居民观望情绪浓厚,从而导致购房意愿下降。调查结果显示，未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续二个季度回落,累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头。10月9日，央行营业管理部公布三季度对北京市城镇居民购房状况的调查结果显示，三季度，居民的购房意愿出现回升趋势。三季度，在有购房需求的居民中，投资性购房居民占19.7%，环比上季增加2.7个百分点。此外，三季度，有22.3%的居民一年内有购房意愿，较上季增加5.9个百分点；一年后有购房意愿的居民占33.3%，较上季增加2.1个百分点。央行的调查同时显示，本季有购房需求的“80后”居民占全部有购房需求居民的60.2%。小结：在前两个季度对未来房价上升走势的预期下，居民观望情绪浓厚,从而导致购房意愿下降，而在第三季度，居民的购房意愿出现回升趋势。在有购房需求的居民中，投资性购房出现明显上升。2.3 购房动机2010年“上海之春”房展会3月18日如期开幕，中国指数研究院分析师针对此次展会进行了实地问卷调研，结果显示：近六成购房者为首次置业，在所抽样的消费者中，第一次购房的消费者占58，第二次购房的消费者占28，第三次的占8，三次以上的仅占6。根据房地产发展研究中心针对参与2010年长沙房交会的广大市民进行的问卷调查显示，首次置业用于自住的占51.10%，今年有超过一半的被调查者计划第一次购房，比去年上升了4.85个百分点，这种市场需求潜力巨大，而且是长期稳定的市场需求。为了改善住房条件，选择二次置业的占34.25%，随着生活水平的提高，住房的舒适程度受到重视，这种市场需求也较稳定。用于投资、为子女购房者合计占比15.96%，从日益高涨的房价来看，房地产市场发展前景广阔，一部分人开始将手头多余的资金用于投资，一部分人趁目前房价还不是很高提前为子女购房。从不同年龄层购房目的来看，25岁以下和25-35岁被调查者中首次置业，购房用于自住的人群所占的比例都很大，占比分别为70.79%、53.97%。35-60的被调查者中二次置业，购房用于改善现有住房条件的人群所占的比例最大，比例为55.34%，这部分人群参加工作时间较长，积累的财富较多，有能力选择二次置业，以提高生活质量，他们购房用于投资所占的比例也最大，占13.35%。60岁以上的被调查者主要选择为子女购房、改善住房条件，分别占比46.43%、42.86%。另据专业房地产咨询公司对2010年北京、上海、广州、深圳、济南、成都、昆明购房者和潜在购房者进行的问卷调查，在购房动机方面，刚性需求明显抬头，根据调查统计结果，针对“如果您准备买房，原因是什么？”的回答结果是：改善居住为45%；婚房比例达到36%；投资为7%；为父母买房者为2%；拆迁及其他占比为10%。根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告，调查显示，2010年三季度购房的主要原因为改善居住条件，消费者比重为23.3%；其次为自己无房和结婚用户，比重分别为18.7%和18.6%；与二季度相比，变动最大的是以给子女买房为目的的购房消费中增加最多。小结：在北京、上海等一线城市，改善居住条件置业占据最大比重，而首次置业合结婚买房居于第二位置，且以给子女买房成为变动最大因素；在二线城市，首次置业用于自住和改善居住条件的二次置业占据最大比重，婚房比重则居于第二位置，房产投资则紧随其后。25-35岁购房者以首次置业为主，而改善居住条件、房产投资则在35-60岁购房者中占据最重要地位，60岁以上购房者更多的是为子女婚嫁购房。2.4 购房类型据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，选择购买普通商品房、高档高品房者合计占比73.88%，比去年上升了11.08个百分点，商品房消费观念已经深入人心，其中选择高档高品房者占15.75%。选择购买经济适用房者占22.88%，比去年下降了3.80个百分点，目前居民购房承受能力增强，对政策性住房的依赖度开始降低。选择购买二手房者占3.24%，比去年下降了4.34个百分点，大部分人群的二手房消费观念还未形成，选择购买二手房者还只是极少一部分，随着经济高速发展，越来越多的人涌入购房市场，在土地资源的限制下，要尽快培养和发展二手房市场，改变现代人群的购房消费理念。根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告，调查显示，2010年三季度考虑购买二手房的消费者比重为57.7%，较二季度增加近14个百分点。并且，消费者对二手房较新房有事认知可知，二手房是现房、配套成熟、价格便宜事二手房吸引消费者的三大主要因素。另外，消费者认为，可能有产权问题、中介费、交易费用高级建筑外观过时等式二手房存在的几大问题。其中，35.8%的人认为二手房可能存在产权问题；其次，33.2%认为中介费、介意费用交高；25.0%认为二手房建筑外观、户型设计过时。小结：在二线城市，商品房消费观念已经深入人心，普通商品房和高档高品房占据房屋类型绝大部分，购买经济适用房者逐步下降，二手房市场尚未完全成熟，尚待发展，而在一线城市，二手房市场已经得到蓬勃发展，购买二手房的消费者比重已经过半。2.5 户型与面积选择中国指数研究院分析师针对2010年3月18日“上海之春”房展会展会进行了实地问卷调研，结果显示：户型面积在70-120平米左右的房源受购房者追捧，在所抽样的购房者中，购房时选择的户型面积主要集中在70-119平米左右，其中70-89平米是最主要的，占36，90-99平米占16，100-119平米的占16,120-149平米、150-179平米、200平米以上分别各占10、6、2。根据中国指数研究院发布的2010年三季度北京消费者购房行为调查报告，调查显示，2010年三季度，35.3%的消费者最为青睐7089平方米面积区间；其次，18.2%倾向选择5069平方米。与二季度相比，5089平方米的集中度有所降低，90179平方米面积区间有不同程度的增幅，消费者选择更加多元化。从户型结构来看，两室一厅仍为最受消费者欢迎的户型，52.2%的人选择该项。与二季度相比，选择两室两厅的消费者比例增加了5.3%。总之，2010年三季度，7089平方米与两室一厅是最受消费者青睐的面积与户型，但与二季度相比，消费者偏向出现多元化。而在内陆城市长沙，根据房地产发展研究中心发布有关2010年长沙房地产市场消费需求报告，选择购买中等户型（90-120m2）者占52.44%，这主要是从家庭人口和住房舒适度来考虑，目前三口之家占据多数，该户型大小可以满足大部分居民的需求。选择中小户型（90 m2以下）者占27.12%，选择中大户型（12