国中房地产顾问：0535-6670388 网址：www.dcpxw.com中介公司行政管理制度七说明:（一）放款事宜1、各分行收定、收诚意金、转定，请填写代收款支付申请表。2、各分行收放首期,请按首期款收放款制度。3、各分行收放赎楼款或收银行回款，请按赎楼款收放款制度.4、各分行转款、放款需严格按各项制度及表格填列，不得代他人签名,如原跟单的分行经理、区域经理发生改变,应由现任该职位人员签署。(二)创收业绩报表填列要求事项1、工商铺、住宅部创收业绩的上报标准，请遵照二手楼租售交易中心发放的相关标准执行。2、创收业绩周报表、月报表、季度报表按财务部发放的表格及要求填列，电脑上的创收业绩应及时与报表业绩相核对，并在报表上注明应增加或减少项的金额。3、同上标明所收费用为大包干费用,在填写成交报告时,要求置业顾问将预估支出的费用在备注栏中写明明细，将分行代收的费用减去预估所需支出的费用等于创收业绩数，分行经理确认财务文员审核无误后,将创收业绩输入电脑。4、当创收业绩与实收业绩不一致时,填报需按下列方式：1）创收业绩实收业绩，应填写佣金折扣审批单；2)创收业绩实收业绩，如是当月发生，直接在原创收业绩上更改，并在创收业绩月汇总表中标注；如是跨月增加实收数,应将所收实收业绩算为当月创收业绩，本月增加填写成交报告并以编号-1、-2区分标注。5、填写创收业绩报表(三）成交结算事项1、佣金基准月的核定及结算标准遵照关于二手楼交易中心员工任职、晋升、降职及薪资标准（2005年度）执行.2、置业顾问每填写的一份成交结算报告，必须附有房地产租赁合同（三方）复印件，财务文员必须审核填写内容及附件是否正确,佣金是否收全,如有不详情况应及时查明原因后完善相关手续后上报财务.3、原则上佣金与成交结算报告同时交于财务部，成交报告如有特殊原因也应在每月末前上交，结算佣金依据实际到帐款项及成交结算报告，佣金结算日期以每月月末（最后一天）划分，如有一项超过限定日期的将在下月计算。4、每月30日前将结算报告、2日前发电子版月报表交财务，每月8日前将无误的结算报告、月汇总及各区域评选的奖项原件上报财务。5、底应对返佣(包括转介者的公司或个人）佣金进行统计，填写返佣明细表后于次月8日前(如遇节假日推迟1天)上报财务部.6、交报告的分佣金额以实际到帐佣金分配.如业务发生当月不能收齐全佣，先将本月收佣情况填写成交结算报告交财务，次月收到另一半佣金的同时，再填写一份成交结算报告,但成交报告编号不变。 六、分行企业形象行为规范评比执行标准检查形式：行政事务部配合分行经理为单位每月不定期突检。一、整洁卫生,物品摆放(20分)（一）地面日拖洗,办公桌必须随时保持清洁,办公桌面不准摆放任何与办公无关的物品，办公桌支架上产准挂放衣物、挎包、雨伞、围巾等生活用品和其他杂物。（二）必须随时保持办公场地、墙面物件没有涂污和划痕，不准挂放和张贴其他杂乱物品.（三)户外广告牌须整洁大方无杂物挂放，内容必须符合统一制作要求，色彩调配符XX地产统一要求，明显损坏的户外广告牌须及时更换.（四）门窗玻璃明净、无污痕；无乱贴、乱挂现象。（五）电话机须统一摆放在桌面左上方。传真机、传真纸、收发传真件、日常办公用品须保持清洁,整洁分类摆放。（六）饮水机须摆放在方便使用位置，机身须经常清洗，饮水纸杯须统一收放在饮水存物箱内定量插放在饮水机侧面，用过的水杯要及时清理，不得随意乱扔乱放。（七)书报夹须整齐放置在客户洽谈接待处，客户（或员工）阅读过的书报须及时收齐在书报夹上放好，不得乱丢乱扔;签字笔、直尺、订书机、订书针、大头钉等日常办公用品,须统一收放，用过之后要注意收好和处理，不得随处乱扔。（八）文件柜须收放文件专用,柜箱和抽屉内须物件摆放整齐、整洁有序,不得乱放其他杂物,文件夹须分类收放文件资料，应表明收放文件类型、日期和编号，取用文件后须随手将文件夹放回取用收存处。（九）垃圾篓须摆放在办公桌下,不应放在显眼处.(十)员工生活用品：雨伞、西装、大衣、便包、行囊等物，须统一放置地点，不得随意乱放。评分标准：违反以上每条扣2分。二、制服礼仪(10分）（一)分行经理、工作人员上岗，一律着公司制服,不允许穿花俏较前卫的时装和拖鞋；（二)XX地产员工从音容笑貌开始,一定要充分展示自身的岗位职业礼仪,根据迎宾礼仪的要求,须把握好“度，应主动起立迎接客户,和颜悦色善待客户、热情问好、礼貌送水、递送名片等要做到有礼有节、言辞准确、表述清楚、专业到位的接待社会各界客户光临。(三)接听电话应用公司规范的礼貌用语，应在电话铃呼三声之内接听。（四)不准在客户面前使用不文明用语或采用不文明方式对待客户。(五）分行工作人员上岗，须严格遵守佩带工牌制度,进入工作岗位员工,必须佩带工牌;见习人员佩带见习证,已入职职员佩带各分行编号工牌.岗位工作牌必须标准佩带。评分标准：违反以上每条，扣2分。三、精神面貌（20分）(一）分行工作人员进入工作岗位后，必须保持良好的精神状态。(二）XX地产员工须具有春风（生机勃勃充满朝气）般的精神风采，杜绝无精打采、萎靡不振，上班时间打瞌睡的现象。(三)XX地产员工接待客户须和颜悦色，讲礼貌。（四）XX地产员工须具有房地产交易专业水准，向客户表述业务咨询问题时须神情坦然让人信任，无对答不畅现象。（五）公司杜绝任何工作岗位（现场）出现压抑无话可谈或缺乏微型机现象。评分标准：违反以上条款,每条扣4分。以下四项评分标准，以行政事务税每月检查抽查及记录依据为考核标准对分行行为规范检查做综合评分(总分50分）。四、考勤（10分）分行工作人员都必须严格遵守公司考勤制度准时上岗，经理人须以身作则遵守各项行为规范管理规定：（一）如行政事务部检查有部门经理或员工迟到早退现象发生一律扣5分/次.(二）公司统一制作外出登记本，员工平时外出登记须按公司规定要求标准填写.（三）有不符合要求填写及外出无法落实者，一经查实扣5分/次。(四）经理外出不签外出登记,考核分数为零分。五、投诉记录（10分）（一）因公司内部之间协调、沟通不够,客户对业务人员能力及进展情况不满意等类，而导致的投诉经核实扣5分/次。(二）因业务人员服务态度差，不正当经营，投诉到公司或房协、媒体之类的投诉，一律扣10分/次。六、团队合作（30分）公司内部的团队合作非常重要，它代表着企业的凝聚力及核心竞争力，本条例考核对象为部门负责人：（一）各部门应准时主动参加公司组织的各类有益于加强凝聚力的团队活动,如培训、公司月、季、年总结表彰会，祝贺分行开业,公司聚餐，外出旅游等等，违规一次扣10分/次。(二)对公司下文通知或须例行配合完成的各项工作,如统计数据,上报业绩，财务对帐等等，未能及时完成或不予配合者扣10分/次。(三)部门与部门之间合作,产生分歧误解，不能及时与对方沟通、协商,而采取消极对立的态度处理事情而产生不良影响者扣10分/次。七、分行庆典及生日1、准备工作：（1)确定开业日期、时间，通知到场祝贺人员。(2）统一着工服。(3）香槟2瓶，花篮若干，礼花6支,花球若干。2、主持人开场3、副总致词4、分行经理讲话5、总经理、区域经理剪彩(放礼花、香槟)6、斟香槟祝贺7、合影8、公司总经办安排新分行及相关人员聚餐（标准总计为1000元)八、分行资产管理制度一、分行资产包括（但不限于)：装修、办公设施、自动化办公设备、办公用品、信息数据软件产品等。二、经理负责制各分行经理对本部门使用的公司资产负有管理责任。资产的调配须由经办人员持行政事务部的资产调拨单，分行审核后方予以放行.各分行经理对本部六使用公司资产时出现的损坏、丢失落实责任人，并及时向行政事务部报告.对所保管的财物款经报准而擅自移转、拨借或损坏不报告者由该分行经理承担相应责任.公司资产的丢失、损坏由责任人负责赔偿，并视情节轻重给予通报批评、解聘、除名等处分；给公司造成直接经济损失的，应依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任.三、行政事务部定期对公司资产进行清查.中介业务入门(一）第一节 中介流程介绍一、 基本概念1、 何谓“中介”？其意义何在？2、 中介流程二、 流程名词介绍就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类：1、 开发开发房源：在公开市场上,收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”(或案源开发)。2、 销售（1） 就公司现有案源，在市场上公开征求买方,而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销售”.（2） 就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方,签定承租方委托契约书,确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动)可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。3、 议价 （1)议价：为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为“议价”。有时针对买方之议价亦可称“调价”。三、 后续客户服务“真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。1、 客户服务之重要性。2、 再生泉源-客户经营。四、 结论“吾日三省吾身,开发、销售、议价”。 一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越.第二节 建材介绍建材简介：（一） 建筑物外观建材及结构1、 外观建材（1） 马赛克（2） 二丁挂(一丁挂、四丁挂）（3） 方块砖（4） 大理石砖（5） 花岗岩砖（6） 玻璃帷幕（7） 金属珐琅板2、 结构（1） 木构造（2） 石造（3） 砖造（4） 加强砖造（5） 混凝土空心砖造 （6） 钢筋混凝土造（RC）（7） 钢骨钢筋混凝土造（SRC）（8） 钢骨混凝土造（SC)（二） 室内各式建材1、 木工家具材2、 天花板材3、 壁面材4、 地板材5、 装饰材第三节 室内平面图及看屋要领一、 室内平面图介绍（一）各种图示及符号所表达之意义(二）平面图表现法二、 看屋要领(一)大环境1、 道路2、 交通3、 座向4、 市场5、 学校6、 重要标的物7、 学区8、 公园9、 其他(二)小环境1、外观2、结构3、装潢4、水电5、路冲6、通风7、采光8、格局9、停车位10、其他/物业管理第四节 房地产法务课程中介经纪人法律地位及应备法务知识一、 居间(中介）法律关系1、 中介定义:所谓中介服务,是指从事咨询、经纪和评估等项业务的活动。房地产交易的中介服务即是从事房地产咨询、经纪和评估等项业务的活动。2、 中介人法律地位房地产经纪人，是指处于房地产市场买方和卖方之间的独立的中间商。他们通过市场调研、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方撮合成交，或者代替某一方买卖.他们的主要业务活动，就是居间或代理，如房地产广告代理、经销代理、出租代理、估价代理、抵押代理、调房代理、过户纳税代理、售后服务代理,等等。在居间活动中,付出一定的劳务，待交易促成后，按照房地产商品的成本、价格或利润，向买卖双方或单方收取规定比例或合同确定数额的劳务费性质的佣金.（1） 独立性(主