房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面： 开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本 + 财务费用（1）土地成本：土地款 + 税费 （土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量 + 市场研究 + 规划设计 + 场地平整 + 临设（3）建筑安装工程费：土建工程 + 安装工程 + 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套 + 公共配套 + 附属工程（5）其他工程费：监理费 + 竣工验收费（6）管理费用： 组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用： 项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标： 1收资收益率：投资成本获得利润的能力。 （除以开发年数得出年投资收益率） 2静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。 3盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。 （2）静态评价指标： 1项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基 准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。 2内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值 为0的贴现率。 3项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现 值所获得的净收益现值大小。 4动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投 资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所 需要的时间。4、操作指南： （1）项目基本经济技术指标： 土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积 （2）建设工期安排：资料齐备 （3）成本计取计划： 其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取； 管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、 其他费用和3%计取； 不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配 套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。 （4）销售安排： 明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。 （5）销售回款： 假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付 比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月 或下一季度到位。 （6）资金安排： 自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。 （7）资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为8%；银行利率一般 为相应期贷款利率的1.1倍。5、11张表构成：项目施工计划表、 总建设成本估算表、 项目投资估算表、销售安排及回款表、 销售收入及经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、 贷款还本付息估算表、 资金来源与运算表、损益及利润分配表、 全部现金流量表、 敏感性分析表。