五星级酒店投资研究报告一、中国五星级酒店市场状况1、波及全国的五星级酒店热中国目前已呈现全面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。1）发达的一、二线大城市：风向标在第五章第二个小节中，介绍了目前国内五星级酒店的热潮。在这里我们首先可以重温一下这部分内容：“进入2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来35年内将增加30家高星级酒店，其中五星级酒店10家，四星级酒店约20家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初，约有10余家五星级酒店在建或筹建之中。现有五星级酒店3家，到年底将达到7、8家。”中外酒店杂志这种五星级酒店热并不仅限于以上所说中心大城市，次中心城市的五星级饭店建设也开始升温： 南京到2005年9月份将新增8个五星级酒店，其中河西有四家；这样南京五星级酒店数量将翻一番达到16家。 长沙市五星和准五星级酒店达10家； 郑州五星级饭店增加到到4家； 安泰集团率先在山西省投资近4亿元打造五星级酒店； 在江西，凯莱大酒店结束江西没有五星级酒店的历史； 2）欠发达地区的三线城市：温度计如果说经济发达或者作为地区中心的一、二线大城市是中国五星级酒店市场的风向标，那么三线以下城市则成了中国五星级酒店热的温度计。最引人注目的，首属苏北老区的盐城：“地处苏北革命老区的盐城市近日宣布，将在市区升级、新建5座五星级酒店，各县（市）将规划建设四星级饭店，全市共有近30家新建或改建的饭店正着手进行星级创建工作。”（新京报4月19日报道）与此同时，几乎到任何一个地区询问城建项目，都会有已上马或将要上马的星级宾馆项目（其中许多甚至县级市的星级标准都已经提升到四星级）。在互联网上简单地搜索一下，就找到了如下正在进行的五星级酒店建设信息： 吉林四平市五星级酒店项目：总投资1.2亿元，用地面积8万平方米，建筑面积9万平方米。 安徽铜陵市五星级酒店项目：总投资1.5亿元，项目总用地面积,总建筑面积20000，建筑布局包括主楼和副楼，包括300间客房、国际会议中心、中西餐厅、精品商店、超市以及文化娱乐实施。项目将严格按照五星级酒店标准进行设计建造。 云南大足县五星级酒店项目：昆明某公司投资1.2亿元在该县东城新区修建占地120亩的五星级园林式宾馆。 广西百色市：广东川惠集团在百色建五星级酒店，将投资亿元修建一座层的百色第一高楼。 湖南衡阳首家五星级酒店奠基： 衡阳南岳国际大酒店在南岳衡山风景区正式奠基，占地亩，整个酒店分两期开发，一期为酒店主楼，拥有客房套；二期由和单体别墅构成。 浙江临安市五星级宾馆项目：项目投资2.5亿 山东青岛即墨市：五星级酒店，投资总额：1500万美元 辽宁抚顺：五星级酒店项目，总投资14000万元 目前国内五星级酒店的客房单间造价在100万元以上，按“千分之一”定价，房价需在1000元/天左右，才是正常价格。许多大城市的五星级酒店房价已经远远低于1000元，在这些欠发达地区，价格高昂的五星级酒店消费实际上是没有足够的消费能力来支撑的。2、过度投资已露端倪：以南京为例任何市场，都不可能在一夜之间迅速扩大。所以，过度投资，必然给市场带来巨大竞争压力。五星级酒店市场也不例外。在过度投资带来的竞争压力下，五星级酒店被迫降低房价，房价下滑导致收入降低。为此，不得不压低成本，于是服务质量随之下降，服务质量的下降进一步强化了降价压力这是一个一直下降的循环。正是在这种循环下，昆明的五星级酒店变成了被嘲笑的“乡村五星”（参见第五章第三节行业竞争个案：昆明）1）一年新增五星量是十年的总和过度投资的现象，从南京这个六朝古都、中国经济最发达省份江苏的省会大城市得以凸现：2004年8月30日，江南时报刊登一则消息“南京新增8个五星级酒店，仅河西就4家”。文中有如下内容：“中新江苏网南京8月30日电：记者昨日从有关部门获悉，为迎接明年十运会在南京召开，至明年9月份南京还将新增8个五星级酒店，其中光河西地区就新增4家，而目前南京五星级酒店的数目总共也只有8家。”文章据此说，“一年新增五星量是十年的总和”。2）价格战带来恶果：拼命打折优惠试想想看，需求市场还是那么大，供给量一下子翻了一番，不打价格战又能怎么样呢？来看两篇关于南京五星级酒店市场的相关报道摘要： 南京日报2004年9月23日文章：“南京五星级酒店节日降价迎客” （记者成雅）黄金周市民出游高峰即将到来，酒店也将迎来一个旺季可记者昨天从几家五星级酒店了解到，在十月一日至十月十日期间房价下调明显，金陵饭店700元左右的高级套房，推出598元特价，其中包含两人早餐，金丝利喜来登酒店将高级套房价格调至498元，同时可全家免费享用游泳池及健身中心和免费停车；丁山香格里拉推出“国庆特惠”，标间仅为318元，下降幅度达50，同时延迟退房时间至下午4点，餐饮9折，高尔夫和网球场7折。 长城在线2004年9月24日文章：高档客房十一抢手 南京五星级酒店拼命打折优惠 为了黄金周期间有个“好收成”，各家五星级酒店纷纷启动打折优惠。金丝利喜来登酒店推出的国庆豪华房优惠价格为490元，侨鸿皇冠酒店国庆所有的客房销售价比平时的入住价降低100元200元。丁山香格里拉酒店原价1000多元的豪华间10月1日至10日期间，538元就能入住。同时，整个香格里拉集团还借十一黄金周期间，在全球所有的香格里拉酒店都举办“国庆幸运抽奖活动”，抽中特大奖的客人可获得国内任何一家香格里拉酒店免费下榻三晚的优惠，并获赠双人往返机票。“如此诱人的条件只为了增加更多的客源，让所有的房间都派上用场”。 “长城在线”的文章标题有点自相矛盾。一面说“客房抢手”，一面又“拼命打折优惠”。“抢手”是一个说法，“打折”却是事实。打折的背后，是竞争带来的市场降价压力。南京现在的五星级酒店是8家，尚且要这样压价竞争。到了明年，五星级酒店的数量猛增到16家，市场竞争将如何惨烈，真是难以想象。3、2004年10月下旬全国部分大城市五星级酒店房价以下是研究者搜集整理的2004年10月下旬全国部分大城市部分五星级酒店房价状况汇总：2004年10月下旬中国大城市五星级酒店房价对照表（实价）城市宾馆房型前台现付价香港港岛香格里拉酒店(Island Shangri-la)高级房(单人)(中宾)HKD 1899高级房(双人)(中宾)HKD 2125山景房（单人）(内宾)HKD 2147丽嘉酒店(Ritz-Carlton)豪华山景房(中宾)HKD 3164富豪机场酒店(Regal Airport Hotel)标准间HKD 1720富豪香港酒店(Regal Hongkong Hotel)标准间HKD 1320朗豪酒店豪华房HKD 848行政房HKD 1074香港洲际酒店（Hotel InterContinental Hong Kong）标准园景房HKD 3153北京新闻大厦（酒店）豪华单人间￥840豪华双人间￥924北京贵宾楼饭店高级间（内宾）￥1,344高级间（外宾）￥1,596北京华侨大厦内宾高级单间（大床）￥798内宾高级双间￥798外宾高级间￥872北京金域万豪酒店豪华客房(内宾)￥1,003豪华客房(外宾)￥1,194豪华客房（外宾）含早￥1,385北京亚洲大酒店标准间￥938豪华间￥1,038名人国际大酒店商务套间￥798西苑饭店普通客房A（8-12F）￥638新世纪饭店标准间（5-9F）￥658兆龙饭店豪标房￥996北京国际饭店内宾普通标间/大床间￥718内宾商务层标准间/大床间￥928外宾商务层标准间/大床间￥978京都信苑饭店豪华间￥598北京丽苑公寓敞开式套间￥888一室一厅套间￥1,128大宗饭店高级商务标间￥698香山金源商旅中心酒店标准间￥500港澳中心瑞士酒店标准间￥995豪华间￥1,095王府井大饭店标准间￥798豪华间￥888北京天伦王朝饭店王朝轩行政豪华间￥1,499行政套间￥2,490豪华套间￥3,320京广新世界饭店行政间￥1,100昆仑饭店豪华行政间（单人）￥1,800高级两间套（单人）￥2,200豪华两间套￥2,400世纪金源大饭店高级间￥600高级间含早￥650商务间￥800国宾酒店标准间￥800豪华间￥900行政高级间￥1,000北京国际艺苑皇冠假日酒店高级客房￥1,116豪华大床间￥1,231豪华商务客房￥1,403北京香格里拉饭店高级间（单人）￥1,056数码银座酒店式公寓一居室￥538王府饭店豪华间（单人）（内宾）￥1,136豪华间（双人）（内宾）￥1,251豪华间（单人）￥1,777中国大饭店高级间（单人）（内宾）￥1,805高级间（单人）（外宾）￥1,805豪华间（单人）（内宾）￥1,901长安大饭店标准间￥598豪华间￥688行政间￥988东环广场酒店式国际公寓二居室套间￥798三居室套间￥998京瑞温泉国际大酒店标准间￥598豪华间￥698上海上海巴黎春天大酒店豪华房（中宾）￥1,012豪华房（外宾）￥1,127太平洋国际大酒店行政套房(单人)￥1,718行政套房(双人)￥1,909怡景套房(单人)￥2,040中福世福汇大酒店（外滩）商务单人房￥618豪华商务房￥718商务套房￥848和平饭店北楼豪华套间￥1,980南楼豪华套间￥1,980九国式特套间￥3,250广州嘉逸国际酒店豪华套房￥2,820行政套房￥3,288亚洲国际大酒店高级套房￥3,270商务套房￥3,270行政套房￥3,680重庆万豪酒店豪华客房￥520高级豪华客房￥620行政间￥718金源大饭店高级客房￥498豪华客房￥550行政客房￥800海逸酒店高级房￥498豪华房￥548豪华套房￥848南方君临酒店豪华大床房￥460豪华双床房￥460行政客房￥650希尔顿酒店豪华客房￥504行政客房￥764南京希尔顿国际大酒店高级间￥615高级间单早￥670豪华间￥730南京玄武饭店豪华市景房￥598豪华湖景房￥638苏宁环球套房饭店精致套房