重庆金万科地产精装修专题研究报告一、精装修及相关政策解读（一）、精装修的概念在房地产装修概念中涉及到全装修、部分装修、简装修、精装修等概念。通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。在实际操作中，开发商因应需求实行的精装修档次不尽相同，而国家相关部门目前并未就此内容进行相关立法规定，缺乏统一标准。（二）、行业政策解读国家对装修房持鼓励和扶持的态度。房屋装修装饰涉及的层面较多，为了规范发展，政府相关部门相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修装饰进行了指导和规范，部分主要法规解读如下：1、城市住宅室内装饰装修管理办法 实施时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年内颁布。 主要内容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。 分析：业内人士认为此管理办法虽然直接管理的是装饰行业，但受益的却是消费者。在装饰过程中，装饰公司不知道哪些行为被禁止哪些行为是必须经批准的，因此造成的纠纷和矛盾无从化解，该管理办法的颁发有利于杜绝此种情况出现，在出现纠纷时也能有法可依。2、住宅整体厨房 实施时间：住宅整体厨房行业标准于2006年6月26日由国家建设部发布，2006年10月1日实施。 主要内容阐述：本标准有三大内容：一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，住宅整体厨房共制定了14种I型厨房标准和21种L型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。 分析：可以说从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。3、商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点 实施时间：上述法规于2002年6月份开始实施。 主要内容阐述：上述法规只是指导性意见，并推广到康居示范工程3A级住宅里面，同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定，细则首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修等。另外细则也对样板间以及保持装修多样性的问题给出了指导性意见。 分析：此法则的实施标志着房地产向一次装修时代迈进，国家对一次装修持鼓励和扶持的态度，此后市场上装修房应运而生，所占的份额越来越多。行业政策小结：国家对装修装饰行业的规范从不间断，相继出台了大大小小的政策、法规、细则以及标准等，对行业的规范越来越细，也大大促进了行业的发展和规范。从现实情况来说，国家对装修装饰业的规范仍然滞后，还有许多方面未达成统一标准。因此开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大的操作空间，和装饰公司以及置业者也较容易产生纠纷。目前较容易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一标准，政府在这方面目前还没有具体标准。在此情况下，一方面除了需要政府完善相关政策法规外，另一方面开发商也需要对现行的政策法规进行完全的吃透，在现行的政策法规下找出一套符合企业自身良好发展的模式，前期做好与置业者的沟通工作，避免后期的不必要纠纷。二、精装修市场发展以及优劣点分析（一）、国内精装修市场发展现状国内精装修房市场发展较为成熟的区域是房地产市场发展较为成熟的北京、上海、广州等地区，上述区域的精装修市场有着各自的市场发展特征，代表着目前国内精装修市场的最高水平，对精装修商品房的质量、信任度以及装修个性化的问题有着一套行之有效的解决方法，这些城市精装修住宅的开发模式和经验值得我们借鉴和学习。u 北京：精装修正梯次推广。2003年，北京精装修商品房很少，并仅限于小户型；到2006年，这一现象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。u 上海：半只脚进入精装修时代。据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。之前大行其道的毛坯房终于抵挡不住装修房的蚕食，上海的半只脚已经踏入精装时代。根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。u 广州：精装修呈现专业化。早在七八年前，广州就出现许多精装修住宅，目前，在售精装修楼盘约占总数的五六成以上，城市中心地段的房子装修标准平均每平方米约为2000-3000元左右，广州的购房者好像已习惯了精装修住宅。据统计，2011年广州所推出的新楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅占40.5%。（二）、精装修的优劣点分析精装修房作为房产发展的一大趋势，越来越被各界接受，作为一种先进的事物，本身有其优点和局限点，透彻分析精装修房的优劣点，对于企业开展精装修房的工作有莫大的帮助。在分析精装修的优劣点前，我们首先得了解毛坯房装修的弊端。1、毛坯住宅装修的五大弊端u 装修的质量不高。由于各住户分散装修，缺乏高水平设计师指导，装修的合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。u 装修对结构的破坏较大。由于很多装修队伍都是不懂行的木工、瓦工组成，对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下很多安全隐患。u 纠纷很多。由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清；另外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。u 从咨询、设计、施工到验收，整个过程都是住户自行安排，少则一个月多则好几个月，用户的主要精力都要放在装修上，加之绝大部分住户对装修都是外行，各个环节坑蒙拐骗现象很难提防，材料及设备的质量很难保证，住户的经济利益也无法保障。u 政府职能部门的监管也无法落实。尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行全方位监控。综上所述，“毛坯房”是旧有住房制度形成的一个畸形儿，这种装修方式可谓是劳民伤财，已经到了影响住宅产业健康发展的地步，精装修住宅呼之欲出。精装修住宅作为新兴事物，具有有利于实施住宅装修产业化生产、有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质量以及有利于社会监控等优势。2、精装修住宅六大优势u 有利于实施住宅装修产业化生产。精装修商品房能做到设计、施工、监理及验收一体化，能提高现场装修程度，能形成规模效应适合产业化生产，促进住宅整体水产提高。u 有利于装修设计水平的提高。由于有了规模效应，能够吸引更多、更好的设计师参与装修设计及研究，进一步提高装修设计的水平。同时，住宅设计与装修设计是同一个业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提升住宅的品质，为居住者提供高质量的居住环境。u 有利于装修质量及造价的控制。装修的材料及住宅内的设备品种繁多，更新换代频繁，一般住户无法全面了解。精装修商品住宅的材料及设备购置都是相关的专业人士控制，同时承包商与供应商长期的合作关系及批量经营，材料及设备的质量有保证，价格合理。u 施工质量有保障。由于精装修住宅的装修工作量大，通过招标方式能够择优选择有实力的装修施工队伍进入家装行业，彻底杜绝路边施工队的现象，有效地保证住宅装修的质量。u 室内环境质量有保障。各方面专业技术人员的介入，使室内装修能重视环保和防污染问题，选用无毒、无害、无放射性、无污染环境，有益于人体健康的环保型材料及设备，防止成品家具对室内环境的污染，使健康住宅成为现实。u 社会监控有保障。由于精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环节都能得到相关职能部门的有效监控。建设是一个主体，对出现的问题没有推委的对象，责任也很不明确。住户与业主方的矛盾以及住户之间的矛盾会减至最少。然而，精装修也并非十全十美，对开发商、消费者以及装修公司来说，精装修的操作、消费存在各种各样的矛盾和弊端。3、精装修住宅三大弊端u 装修质量问题突出。有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，装修房的质量已经成为消费者最关心的问题之一。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。u 个性化装修被埋没。有调查显示大部分不接受精装修房的业主，其中一个主要原因是对商品房的装修风格不满意，认为千篇一律，不能展现个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。u 操作难度较大。商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。鉴于上述原因，精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向，有利于引导消费潮流,但需要不断的改善和克服行业自身弊端。三、精装修客户群分析客户群对精装修的接受程度究竟如何？装修设计方案是否令到客户满意？客户对我们会有哪些意见和建议？不同地方的客户群会有不尽相同的需求，但通过一个地方的客户群调查分析，可以看出大多数此类客户的市场共性需求。万科在青岛曾经做了一次精装修客户群调查分析（面对48位业主），分析结果如下所述。1、客户能够接受装修费用标准结论：63%的客户能够接受装修费用为1000和1200两个标准。2、客户对装修的接受标准说明：基础装修：顶棚、地面、墙面作装修，厨卫简单洁具。结论：客户对精装修、全装修的认同度比较高，两者达到87%的比例。3、客户装修关注因素排序装修房屋关注的因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素环保问题装修质量开发商声誉材质品牌装修风格-客厅卫生间厨房卧室餐厅阳台地板橱具入户门灯具开关面板分户门结论：客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。4、客户对厨房的装修需求厨房装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素第七因素厨房门面开放式磨砂玻璃拉门透明玻璃拉门木门橱柜门把手内嵌式条形把手圆形把手橱柜台面浅色人造石深色人造石钢化玻璃水槽双槽单槽橱柜品牌海尔LG西门子方太帅康松下老板油烟机品牌海尔方太