维修材料采购、出入库管理维修材料采购是物业运营的一项重要费用支出，管理好维修材料是物业运营成本控制的重要 环节。年度预算时物业中心从多方面考虑，根据物业所辖区域的设施设备、房屋及附属物的 具体情况进行维修材料采购的预算。选择供货方根据质量手册供方评选和采购的要求， 对于长期合作的供货方，每年12月份中心办公室组织一次复评总结，对供货方的复评应参 考以往该供货方提供物料的相关质量记录及相关人员的评价，复评内容包括：主品质量及有 关验证报告情况；交货及时与否；不合格品退货换货承诺的实施;售后服务情况；价格优惠 等。中心对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式， 通过建立健全维修材料库房管理的内部控制制度，在物品采购、领用、储存管理上建立规范 的操作程序，堵住漏洞，降低成本。1、材料采购环节。在材料采购过程中，货比三家，利用集团优势确立采购平台，分为由公司统购的物 品和由项目自行采购的非统购物品两种方式对大宗、常用、易损物品由公司统一在合格供方 平台上采购，项目根据年初预算的需求，按照月度计划申请，对单位价值较低，非常用物品 由各管理处自行采买。公司统一跟合格供方进行按月结账。（2）材料领用环节。在入库环节我们采用采购回来直接运至项目。在项目设立仓库，既减少了耗材的 二次搬运，降低了运输费用和人工成本。又可以利用用友软件的强大功能，便于盘点。（3）材料储存管理环节。根据材料性质，合理码放，分类保管，材料标志明显，便于材料发放，提高仓库 的利用率。对材料仓库进行定期和不定期的检查，防止材料毁损、变质；制订耗材所必需的 经济合理的储备量，防止超储积压，减少资金占用。（4）建立工具、办公用品等台账制度。工具、办公用品等按使用人建立台账及工护具领用手册，注明领用日期、品名、 数量、价格。自然损耗应以旧换新，人为损耗照价赔偿。自然损耗率过高，应追究责任。成本控制就是在维修生产施工过程中，依据成本计划，对实际发生的生产耗费进行严格的计 算，对成本偏差进行经常的预防、监督和及时纠正，把成本费用限制在成本计划的范围内， 以达到预期降低成本的目标。（1）直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各种费用，包括人工费、材 料费、机械使用费和其他直接费等。为了控制直接成本，除了要控制材料采购成本外，最基 本的是在维修施工过程中，落实降低成本的技术组织措施，经常把实际发生的各种直接费用 与各种消耗定额及预算中各相应的分部分项工程的目标成本进行对比分析，及时发现实际成 本和计划成本的差异，并找出成本差异发生的因素和主客观原因，采取有效措施加以改正。（2）间接成本采用指标分解、归口管理的方法。间接成本是企业各个施工项目上管理人 员和职能部门为了组织、管理维修工程施工所发生的各种管理费用，即现场管理过程中发生 的费用。该费用项目多而杂，并且与工程施工无直接联系，所以一般采用指标分解归口管理 的办法。即将成本计划指标按特定的用途分解为若干明细项目，确定其开支指标，分别由归 口部门管理。凡是超过标准、违反成本开支范围的费用都要予以抵制。(3) 建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一个重要方面。根据分工归 口管理的原则，建立成本管理制度，使各职能部门都来加强成本的控制与监督。工程部门负 责组织编制维修施工生产计划，搞好施工安排，确保维修工程顺利开展；技术部门负责制定 与贯彻技术措施计划，确保工程质量，加速施工进度，节约用工用料，确保施工安全，防止 发生事故；合同预算部门负责办理工程合同、协议的签订，编制或核定施工图预算，办理年 度结算和竣工结算；材料供应部门负责编制材料采购、供应计划，健全材料的收、发、领、 退制度，按期提供材料耗用和结余等有关成本资料，归口负责降低材料成本；劳动人事部门 负责执行劳动定额，改善劳动组织，提高劳动生产率，负责降低人工费；财会部门负责落实 成本计划，组织成本核算，监督考核成本计划的执行情况，对维修工程的成本进行预测、控 制和分析，并制定本企业的成本管理制度；行政管理部门负责制定和执行有关的费用计划和 节约措施，归口负责行政管理费节约额的实现。