二、单项选择题1房地产的特点不是（ D ）。A、不可移动性 B、保值性C、个别性D、短暂性 2不属于房地产法律关系构成要素的是（ C ）。A、主体B、客体C、房地产法D、内容 3我国土地所有权的归属不可能是（ D ）。A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有 4土地使用权出让市场由（ D ）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。 A、政府和企业共同经营 B、企业代理经营C、国家委托经营 D、政府垄断经 营5土地使用权出让的最高年限为（D）。A、 40年 B、 50年 C、 60年 D、 70年 6土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（ C ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年 D、 40年 7土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D ）。A、 70年 B、 60年 C、 50年 D、 40年 8以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使 用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（ A ）。A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费9、以下不是公房租赁原则的是（ ）。A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、实行以租养房、适当照顾职工负担D、逐步提高公房租金，促进住房商 品化、私有化1房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环 境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A 适应性B 对专业管理的的依赖性C 位置的固定性 D 相互之间的影响性2某投资者花费 80万元购一店铺 ,每月净租金收入为 1.583万元 ,考虑月投资收益 率为0.8%,则（C ）个月可收回投资.A 50.5 B 60C 65 D 75解析：80=1.583/0.8%1-1/（1+0.8%）n解得 n =653某项目未考虑通贷膨胀情况下 ,其收益率为 18 .27% ,当前通货膨胀率为 5%则 该项目的实际收益率为 （B ）A11.38% B12.64%C15.46% D 16.22%解析：由 （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 求得 Rr=12.64% 4下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ C ）A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权出让 D 土地使用权转让5. 般来说，认知定价法所确定的价格（A ）价值定价法所确定的价格。A高于E低于C等于D高于等于6. 某企业上期预测销售量为 100万台，实际销售量为 110万台，企业选用平滑 指数为0.8,则本期预测销售量为 （ C ）万台.A102 B120 C108 D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087. 下列说法不正确的是 （ A ）A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项 目，该指标值应该大于 1 。B 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般 房地产投资项目，该指标值应该大于 1. 2。C 在国际上银行一般要求这一比率维持在 200 以上D 一般来说，对于一个开发周期为 2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润 率大体应为 35 一45。答案： 解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 2。8. 某笔笔资金按单利计息， n 个周期末的本利和为（ B ）A P（ 1+i ） n B P（ 1+i*n ）C P*n*i D A （ 1+i ） n解析： Fn= P （ 1+i*n ）9. 某投资者以 1000万元价格购得一物业 5年经营权， 目标收益率为 10%, 如果每 年净收益为 300万元（净收益发生在年末） ，则该项目的财务净现值为（ B ） A 101 万元 B 137 万元 C 256万元 D 500万元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1心+10%）5=13710. 从房地产投资的角度说 ,风险是指 （ B ）A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C 房地产投资项目激烈竞争程度D 房地产开发程度11. 风险最大的是商业物业风险 ,是因为（ A ）A 商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B 商业投资的预测最难C 商业的社会发展方向不易预测D 商业人员无法竞争时心理变化很大12 .房地产开发活动可从（ D ）两个方面进行考察。A 投资资金量和预期收益资金B 资金流通方式和对策C 出租、出售或经营形态D 物质形态和货币形态13. 对于开发投资来说， 房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括 （ A ） A 销售收入 B 开发利润 C 成本利润率 D 投资回报率14. 下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（B ）A 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为 其分析对象。B 从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在 开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。C 分析时要设定不确定因素的变化范围D 对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 15开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在(C )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日B15日C1个月 D2个月解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在 1 个月内 予以核实，给予确认或者提出修改意见。16个人住房抵押贷款期限可长达( C )年。A 10 B 20 C 30 D 50 17关于贷款担保说法错误的是( B )A 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人 对贷款本息的偿还提供的一种保证。B 贷款的担保人能取代借款人的信用状况。C 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。D 贷款有保证、抵押、质押三种形式。18. ( A )的建筑规模一般都在3万卅以上，服务人口在30万人以上，年营业 额在5亿元以上。A 市级购物中心 B 区购物商场 C 居住区商场 D 邻里服务性商店19. a 确定问题和调察目标， b 收集和分析信息， c 制定调查计划， d 报告结果， 以上调查步骤顺序正确的是(D )A abedB bacd C cabdD aebd解析：应明确调查的步骤。21.在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列( B )调查 A 消费者类别B 消费者社会阶层分布C 消费者购买能力23.在房地产市场的分类中A 土地使用权转让市场C 土地使用权出让市场D 消费者购买习惯,二级市场是指 (B )B 新建商品房租售市场D 土地使用权出让和新建商品房租售市场24 .某笔存款额为 1000 元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为 1125.51 元，则其名义利率为( A )A12%B12.55%C12.68%D12.45% 25.某商业店铺的购买价格为 60万元，其中 40万元由金融机构提供抵押贷款， 余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵 押贷款还本付息后的年净现金流量为 2. 8万元，该项投资年税为 0.6万元，则该 项投资的税后现金回报率为 ( C )。A 4.7%B 7% C 11% D14%解析：(2 . 8-0.6) /20 X 100 %= 11 %26借款期内内任意偿还本息 ,到期末一次还清 ,这种还本付息的方式为 ( CA 等额还本付息法B 菲尔德法C 汽球法D 还款常数法27经济评价选择评价标准类基础参数 ,其指标不包括 ( D )A 基准收益率B 目标成本利润率C 目标投资利润率 D 目标财务杠杆比率28某土地面积为 4 000 2,建筑容积率为 55，规划建筑覆盖率为 60%，楼高14 层，1至4层建筑面积均相等， 5至1 4层为塔楼 (均为标准层 )则标准层每层建筑面 积为( B ).A 1000 m2 B1240 m2 C22000 m2D1800 m2解析：(4 000 X 5 . 5 4 000 X 60 %X 4) /10 = 1 240( m2)29一般说来 ,标准方差越小 ,投资风险 ( A )A 越小B 越大C 越难控制D 越难估算30在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水 平，是房地产开发过程中( C )的主要工作内容。A 会计师 B 经济师 C 估价师 D 工程师31 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( A )A 当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率B 当每年计息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率C 实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值D 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 解析：当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率 32监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户 报告与现金管理属于( D )的工作内容A 物业管理B 设施管理 C 资产管理D 组合投资管理33房地产投资信托按 ( D )的不同 ,可以分为伞型合伙和多重合伙。A 权益类型B 抵押方式 C 投资业务D 信托性质34编制工程进度计划的方法有横道图法和 ( A )A 网络图法B 表格法 C 竣工图法D 坐标图法解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法 35判断物业代理公司已往的业绩 ,关键要看其 ( D ) A 共代理了多少项目B 代理成交额是多少C 人员素质D 代理的成功率有多大一、单选 共 20 题，每题 1 分，总计 20 分1 、某公司获得 60 亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2,居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4,限高6 层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ D ）。A92500m2 B88800m22、动态投资回收期是指项目以A 经营收入抵偿全部投资C. 净收益抵偿全部投资C80000m2D76800m2C ）所需的时间。B 全部现金流入抵偿全部现金流出D 净收益现值抵偿全部投资3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B ）支付。A .承租人B .业主 C.承租人和业主共同D .物业管理公司4、 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让 （A ） 的客户认识所营销的物业。A .潜在 B .过去 C.现在 D .未来5、某开发商将 8000万元投入一房地产开发项目， 假设此项目开发周期为 3年， 当前房地产开发投资的年投资利润率为 20%，贷款利率为 10%，已知在总投资 中开发商自有资金占 30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（ B ）。A. 40.9% B. 54.7% C. 56.7% D. 61%6、某开发商以 500 万元的价格取得一片地块的使用权， 目前在该地块中已投入 了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D ） 即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A .还需投入50万元建设资金B .还需投入450万元建设资金C.还需投入800万元建设资金D .在此情况下7、（ D ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实 际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。A .利息率B.销