EM-01-12 (B/0) 深圳市长城楼宇科技有限公司设备设施运行保养工作标准一、机电设备运行维护保养工作标准(变压器)序号项目周期工作内容及标准1变压器运行、点检非用电高峰期每日两次记录变压器的三相电流、三相电压、三相温度读数，应在变压器的额定值范围内，同时听变压器声音是否正常，应发出持续均匀的“嗡嗡”声，没有机械震动声和放电声等异常声音。检查变压器的高低压侧电缆头和母排的搭接头是否有发热、变色、发生异味等现象，变压器的外壳接地是否良好，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味。电缆沟内有无积水、杂物。油浸式变压器油是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，变压器室应无杂物、无积水，防小动物设施应完好无损。用电高峰期两小时2变压器例行保养清扫、紧固半年清扫灰尘、紧固母排螺栓等所有电气接头。更换半年更换干燥剂（仅油浸式变压器保养用）。测量绕组绝缘电阻每年断开所有的接地开关和变压器低压侧的接地棒，并锁好高压开关柜，用摇表测量变压器的绝缘电阻即：高压对低压、高压对低压和地、低压对高压和地，绝缘电阻值R200M（30时）。接地电阻测试每年接地电阻43变压器预防性试验绝缘电阻三年线圈的绝缘电阻试验。耐压试验工频交流耐压试验。直流电阻线圈直流电阻测试。油性试验变压器油性试验（油浸式变压器）。二、机电设备运行维护保养工作标准(发电机组)序号项目周期工作内容及标准1运行、点检发电机每日一次检查各附件连接是否可靠；各运动件是否转动灵活；皮带张紧度是否合适；冷却水是否加满；各接头是否有渗漏；机油是否加足；各接头是否有渗漏；燃油是否充足；各接头是否有渗漏；蓄电池是否充足；系统各线路接头是否松动。2发电机空载试机两个星期空载试机15-20分钟, 输出电压、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。3保养并试机60分钟半年输出电压、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。4模拟停电试机半年15秒内能自动启动：输出电压、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。5发电机运行值班输出电压、电流、频率、油温、油压等参数正常,仪表正常。三、机电设备运行维护保养工作标准(低压配电柜)序号项目周期工作内容及标准1运行、点检低压配电柜巡查低压配电柜(非用电高峰期)每日两次巡查低压配电柜的三相电流、三相电压等各项参数均应在额定值范围内。电容柜的功率补偿因素在95以上。低压配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味。巡查低压配电柜(用电高峰期)二小时2例行保养抽屉式万能限流断路器保养半年摇出抽屉式万能限流断路器：用吹风机对断路器进行清扫工作；用500V绝缘摇表检查断路器的绝缘电阻,R10M；断路器检查完毕后，手动断、合闸应灵活可靠，当手动按“断开”按钮时能立即动作。抽屉柜保养取出各个抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线端子和弹簧垫片，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分。电容柜保养先断开电容柜总开关，用 25 平方毫米以上导线逐个把电容器进行对地放电后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，同时检查电容器是否膨胀变形和变色，对电容柜进行除尘清洁，然后合闸进行调试。进线柜保养紧固及所有电气接头、螺栓；检查进线开关、清理灰尘；测试断路器绝缘电阻R10M。切换柜保养紧固所有电气接头、螺栓；机械、电气连锁装置试验。母线保养确认保养的母段无电源时并检查无误后，断开市电与发电机互投柜中的切换总开关，然后对保养的母排用 25 平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺栓，有松动的母排应拆下螺栓；检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性；拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V绝缘摇表测量相间、相对地的绝缘电阻（R10M）；四、机电设备运行维护保养工作标准（控制柜）序号项目周期工作内容及标准1点检每周一次检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在额定范围；控制开关是否在规定位置；控制柜内所有接触器、电气元件和接头有无损坏、变色和异味。2例行保养半年关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器有无损坏。紧固所有接线端子。检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在断电后的适宜位置。对有控制板（即电子元件）的，先对人体自身静电进行放电后，再对电路组件进行检查和清洁，元件有否损坏。检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。检查所有指示标志及线头标志是否清洁，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。对柜内外进行一次全面清洁检查，不准有遗留物。接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常。3测量绝缘电阻一年用绝缘摇表测试线路的绝缘电阻（）。4测量接地电阻用对地电阻测试仪测试控制柜的接地电阻（4）。五、机电设备运行维护保养工作标准(中央空调)序号项目周期工作内容及标准1运行严格按随机说明书要求进行操作：如长安花园开机前检查事项：检查供电各电源是否正常，压缩机马达电压380伏5，水泵马达电压380伏5，记录工作电压。按冷冻水泵、冷凝水泵及冷却塔风机按钮，启动后检查冷冻水及冷凝水出入水的压力(冷冻水压力差为90Kpa5，冷凝器水压力差80 Kpa5，并作记录；检查润滑油大约于上油视窗之位置(下油视窗可见油位为正常)，油温度为49-60，油压为124205Kpa为正常。2.开机步骤：启动地柜风机、吊柜风机及盘管风机；按屏幕下方“LOCAL”键开始开机程序；注意屏幕左上方显示，正常为 “READYT0 START”“0CGUPIED MODE”将机组运行情况每小时在运行记录表作一次记录。3、停机步骤：按下屏幕红色停机键，超过2秒后主马达停止运行；十五分钟后停止所有水泵。停地柜、吊柜及盘管风机，使机组满载电流百分比低于40；2点检冷水机组 冷却水泵 冷冻水泵一小时查看主机显示屏个参数是否正常；查看轴承温度、电源电压是否正常；查看水泵、风机电压、电流是否正常。末端设备每日一次检查新风机、风柜、风机盘管的运行状况，有无滲漏情况。3月保养冷水机组一月检查机组的动作情况，记录运行数据。观察电流表指针移动情况，对比电流表数据与实际是否相同。检查润滑油循环系统及油温。检查机组是否有不正常的噪音现象。检视润滑油及冷媒是否泄漏。检查电气控制系统。检查清理机组配电柜继电器触头及接线头。检测调整扇门马达开启度。检测各个温度探头及各个安全参数是否正常。检测主机微处理器各组态设定值是否正常。检测冷却、冷冻水的水流量压力差是否正常，必要时调整。冷冻冷却管道一月检查与处理管道渗漏情况，检查与调整地柜吊柜制冷效果，清洗防尘网。冷却水系统一月风扇电机齿轮箱加油，调节浮球阀，清洗冷却塔滤网，检查冷却水、冷冻水水质。风机一月清洗回风口滤网，擦洗回风口、出风口，检查电机润滑，检测皮带是否完好及调整松紧度。4年度保养一年开机运行，观察机组运行，记录运行参数。开机运行分离冷媒中冷冻油。利用抽排装置，将冷媒抽至冷凝器储存。待机内压力降至5磅时，排除机内冷冻油。关闭截止阀，拆卸清理更换冷媒过滤器。拆卸清理更换油过滤芯拆卸清理更换冷却马达电机冷媒过滤器。清理接触器触点。检查清理电气线路控制部分。检查各个安全保护装置，必要时调整。检查任何脱落或过热现象，收紧松动螺丝。检查压缩机马达绝缘情况。检测扇门导叶开启度，必要时调整。打开冷凝器盖板清理冷凝器铜管，检查盖板腐蚀程度。对机组加入氮气进行查漏，抽真空除湿。加入新冷冻机油送电对油加热。打开各个隔离阀。平衡机组冷媒，开机调试运行。对缺少冷媒的机组补充冷媒。观察机组运行情况，检测各个温度探头安全参数。六、机电设备运行维护保养工作标准(给排水)序号项目周期工作内容及标准1连续运转的水泵运行、点检每日两次查看个水泵运行情况、管道压力是否正常。水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声，水泵轴承温度在90以下。电气操作手柄完好，控制柜内部各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值，转速、振动均应正常；控制柜内应有电气原理图。2水泵保养每月检查、补充水泵轴承及水泵电机轴承润滑脂，水泵轴承及水泵电机轴承每隔6个月润滑一次，加入润滑脂不应超过轴承室的2/3，否则将导致轴承过热，如有油质变色、有铁屑等现象应全部更换。漏水检查：盘根应良好，泵体无渗水、溢水、沙眼等情况，水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水属正常现象，但渗水量应约520gmin为宜（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象。水泵和电机要转动灵活无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，水泵联轴器每月检查一次，检查时应注意联轴器是否旋转自然，并保持偏差不超过0.2mm，机座地脚螺栓应紧固、无锈蚀（应始终保持有防锈措施）、垫片齐全。3消防水泵点动运行每月试验水泵是否可正常运行。4减压阀组检查每月检查减压阀工作是否正常，并对压差进行调校。5水箱浮球检查每日检查浮球阀是否可正常开启、关闭，水箱盖是否锁好。6阀门保养每季度阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，无漏水现象；阀体手柄（手轮）完好，阀杆润滑好，外观整洁；对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如；对阀门上的螺栓进行防腐除锈，加黄油；对阀门漏水部分加盘根，堵漏；检查阀门与法兰盘连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。阀门、管道及附件应外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。7水池（箱）及管道的清洗、消毒每半年清洗消毒、检修等工作由取得健康合格证，并让接受过业务培训的人员进行。排放水池中无法用生活泵抽出的水，同时准备好清洗水池的用具包括辅助器具，注意应使用低于36伏的低压安全照明灯具，并配置漏电开关进行保护。放完水后，打开水池（箱）的盖，向水池中鼓风，鼓风半小时，用燃烧的蜡烛对水池底部进行试验，验证是否缺氧，如无异常，向水池中传送工具，拉电源线，并准备清洗工作；刷洗六面体水池横、竖各三遍，检修人员对水池中的管道及浮球、水位控制器进行维修，完毕后向水池内六面喷洒国家标准规定的水箱清洗专用消毒粉，配比按使用说明书执行；半小时后，再次进入池内进行通风、冲洗，最后清洗二次后，清除水池池底污迹，用潜水泵抽出池中的水； 在清洗水池的同时，另派人检修：清理紧固阀门、清理过滤网以及检查电气控制线路； 在水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常； 清洗完毕注水入池，水池（箱）应加盖加锁，且密封良好；通风透气孔应作好防护措施，防止蚊虫进入。送样品到市区以上防疫站化验、取证，或由国家认可的水质检测中心到现场取样化验，出具检测报告。8全面保养每年上述保养的所有内容和给排水管线、附件等的保养。9