.wd.目 录第一章 总论11.1工程概要11.2工程单位概况11.3报告编制的依据31.4报告编制的原那么31.5工程研究的范围31.6工程建设规模及主要内容31.7主要经济技术指标汇总表4第二章 工程提出背景及必要性52.1工程提出的背景52.2工程的意义和必要性6第三章 工程选址分析103.1*县区位优势103.2工程所在地自然条件分析113.3交通条件133.4公用设施根基条件133.5社会环境条件及城区规划143.6工程建设地块分析16第四章 工程建设方案184.1 建设规划原那么184.2建设规模184.3总体规划布局194.4智能化、专业化设计204.5住宅设计214.6单体设计224.7建筑风格244.8住宅类型及户型的安排24第五章 建设内容及技术经济指标265.1建筑内容265.2主要技术经济指标27第六章 公用工程296.1给、排水296.2供电、通信及安防系统316.3供气管道326.4消防与防雷措施32第七章 节能节水347.1设计依据347.2主要节能方案347.3其他节能方案35第八章 环境影响分析368.1环境保护法规及标准368.2工程建设和运营对环境的影响36第九章 物业管理及服务419.1物业管理419.2服务41第十章 实施进度安排42第十一章 投资估算4311.1投资估算4311.2资金筹措方案4611.3用款方案46第十二章 财务评价4712.1销售收入及税金4712.2成本费用估算4812.3财务盈利能力分析4812.4偿能力分析49第十三章 不确定性分析5013.1敏感性分析5013.2风险及对策分析51第十四章 结论与建议5314.1结论5314.2建议54附表：1、工程投资财务现金流量表 2、利润与利润分配表 3、建设投资估算表 4、营业收入及税金估算表 5、总成本费用估算表6、借款还本付息方案表7、工程总投资使用方案与资金筹措表工程费用投资概算表投资估算表第一章 总论1.1工程概要1.1.1工程名称：*县*旧城改造还建房工程1.1.2建设性质：新建1.1.3工程地点：*县*1.1.4建设单位：*县*1.1.5工程概要：对*县*老城区进展拆迁改造；征用商住建设用地20亩新建还建房；对*地块拆迁改造后的35亩土地进展出让。本工程建成后将极大地改善老城区的居民环境，使*城区建设格局更加科学、经济，推进“两型社会建设；能充分发挥凤山城区交通区位及自然山水资源优势，拉开城镇开展骨架，优化城镇空间布局，有利于大力培育服务业，实现城区的跨越式开展，打造*山川园林的新形象，建设“社会主义新农村。1.2工程单位概况*县*成立于2006年3月，是*县人民政府按照?中华人民共和国公司法?和现代企业制度要求以罗政发20067号文件批准成立的国有独资公司，直属县政府领导。公司性质为有限责任公司，注册地址为*县*镇民建街，注册资本1亿元。公司主要经营范围为土地收购储藏、开发经营；市政根基设施的投资开发、建设营运；社会公共资源的冠名和广揭露布；城市公交路线及出租车的经营权、停车收费权等经营权的特许经营；县域企业产业工程的融资、投资、委托贷款；县属国有资产的经营管理；投资咨询服务等。公司按现代化企业管理体制，实行董事会领导下的总经理负责制。公司内设综合办公室、方案财务部、资产经营部含国有土地储藏中心、工程管理部等职能部门。在管理机制上，公司以利用银行政策性贷款和商业性融资为综合平台，用经营城市的理念，运用市场经济手段，实现城市资产作为公共资产到可经营资产的转变；城市建设作为市政公用事业到资本经营的转变；城市政府作为城市资产所有者到经营者的转变。把市场经济意识和经营城市的意识渗透到城市建设和工程建设之中以及政府决策实施的所有行为中，充分发挥土地资源在城市建设过程中的作用，不断拓宽城市建设投、融资渠道，促使土地资源向土地资本转化，以地生财，努力实现收益最大化，从而优化和提升城市功能，完善市政根基设施建设、公益设施建设。进一步充分发挥政府资源的有效潜力，积累城市建设开展资金，保障国有资产的安全和增值，维护国有资产权益。对公益性城区根基设施工程的投资和建设实施管理，对非公益性城镇根基设施建设工程实行“有偿投入、有偿使用、有偿服务，确保资金投入的安全和增值，从而实现了公司良性循环的经营模式，进一步促进了城市建设的可持续开展。1.3报告编制的依据1.3.1工程可行性研究报告的咨询委托协议书1.3.2?建设工程经济评价方法与参数?第三版1.3.3*县*提供的各类资料。1.4报告编制的原那么改善老城区人居环境，推进两型社会建设；科学规划，精心打造配套设施，推进老城区城镇化进程，建设社会主义新农村；显示城市景观特色，使人民群众得实惠，催进和谐社会的开展。1.5工程研究的范围1.5.1工程提出的背景及必要性1.5.2项目选址分析1.5.3建设方案的拟定1.5.4工程建设及公用配套设计1.5.5工程投资估算和财务效益测算1.6工程建设规模及主要内容1.6.1工程建设规模征用商住建设用地20亩，撤除*及新征用的原*处旧建筑，建设拆迁还建房30030.00。1.6.2主要建设内容1征用商住建设用地20亩；2撤除*及新征用的原*处旧建筑共35300平方米；3于*原*处和城南新区建设拆迁还建房共30030.00；4建设拆迁还建房小区道路、绿化等室外工程；5建设拆迁还建房小区室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程。1.7主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表项 目单 位指 标 1 总投资万元6,681.91 1.1 拆迁及建设投资万元6,236.41 1.2 建设期利息万元445.50 2 土地销售单价万元/亩230.00 3 收入总额万元17,488.00 4总成本费用总额万元10,954.755 利润总额万元3,392.626盈利能力指标6.1 税前财务净现值万元 1,212.34 6.2 税后财务净现值万元 619.15 6.3 财务内部收益税前%13.35%6.4 财务内部收益税后%10.75%6.5 投资回收期(动态)年6.78 7 清偿能力指标7.1 借款归还期年7.00 第二章 工程提出背景及必要性2.1工程提出的背景2.1.1稳步推进城镇化，建设社会主义新农村根据党的十七大报告，我国到2020年实现全面建设小康社会，再继续奋斗几十年， 基本实现现代化。要实现这两大阶段性目标，必须稳步推进城镇化，扎实建设新农村，双轮驱动，协调前进。*县目前大力实施“破茧化蝶旧城变新貌。近年来一些农民在政府引导下，自愿撤除旧房，到规划的新社区建房，村庄集中、人口集聚，形成了一批按城镇模式管理的新社区，实际就是小城镇。以产业集聚区和新型农村住宅社区为载体，着力推进城乡“开展规划、产业布局、根基设施、公共服务、劳动就业、社会管理六个一体化，加快人口和产业集聚，逐步实现“居住环境、公共服务、就业构造、消费方式四个城镇化，一二三产业协调开展，有效解决了农村劳动力转移和农民就业问题，推动社会主义新农村建设。2.1.2实施旧城改造，改善人居环境，建设两型社会*县*拟改造地块现状： 城市的快速开展，使得城市面积不断膨胀，居民对住宅房大量擅自的翻建、新建和扩建，以及长期的无序开发建设和混乱管理导致了*旧城的诸多症结，在对其一期拆迁的250户居民的问卷调查中发现以下问题： 1、户均住房面积小，居民生活质量差； 2、公共设施缺乏，社区居民业余生活单调； 3、用地无规划，建筑密度高， 基本无绿化；4、道路系统狭窄，交通拥堵；5、旧房年久失修，安全隐患大；*道路混乱现象突出，环境质量日益恶化，要从 基本上解决这些问题全面整治改造才是唯一出路。 鉴于*现阶段状况和未来开展趋势，本工程通过对其拆迁安置房建设，以“人民城市人民建，建好城市为人民为目标，提高凤山城区居民的生活质量，增强凤山城区的开展活力，美化城区的自然环境，将*规划为地方特色突出、人文气息浓厚、文化底蕴高、开展前景好、为后人造福的典范区域，从而提升*县城市形象，为*经济社会开展奠定良好的根基，也为*县在繁华地段储藏土地资源约35亩。2.2工程的意义和必要性2.2.1旧城改造是加快城市开展的需要当前，*经济正处于快速开展时期，随着*县及周边交通运输业和第三产业的飞速开展，进而推动相关产业的快速开展，为*县的经济开展创造了前所未有的机遇。根据*县经济开展的实际情况，本次对*县*旧城改造还建房工程将紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，竭尽全力打造“旧城新貌的*县，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。2.2.2旧城改造是提高城市品位的需要旧城改造不是局部性问题，绝不是撤除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使其从城市功能、布局、产业构造上进展调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续开展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。通过前几年的开发建设，*县城市框架迅速拉开，城市的集聚功能逐渐增强，城市活力日益旺盛，“小县大城的雏形逐步显现。在这个背景下，旧街区、城中村面貌显得很不协调，实施旧城改造是改革这一状况提高城市品位的有效途径。2.2.3旧城改造改善人居环境、提高当地下岗职工及低保户生活水平，促进社会主义新农村建设*县旧城区许多房屋为低层的砖混构造建筑，大多为八十年代以前建造，规划标准较低，间距小，巷道狭窄，居住环境拥挤破乱，公共配套设施严重缺乏，还存在私搭乱建、消防安全隐患等难以解决的问题，更谈不上物业管理等综合服务，与多处现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。因此，许多居民希望通过旧城改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。另外，本次旧城改造还建房工程中下岗职工及低保户占大多数，因此本次拆迁安置房建设在一定程度上改善了当地下岗职工及低保户的居住环境，使当地下岗职工及低保户住有所居，安而乐业，促进社会主义新农村的建设。2.2.4实施德政工程，建设和谐社会旧城改造不仅涉及到城市的开展方向，也涉及到居民的利益。在本次对*县*的全面改造旧中，把和谐统一贯穿于旧城改造之始终，为构建和谐社会作奉献。一是认真处理拆迁安置问题。拆迁安置是旧城改造中的一个突出问题。对此，本工程中从构建和谐社会的高度出发，高度重视群众利益的保护，不管是房屋置换还是现金补偿，不管是异地安置还是迁入新的居民点或社区，都尊重群众，多为群众就业、居住着想，切实解决群众困难。对撤除的250户老居户，实现全部集中外迁至新的规划居民点，既实现了外迁腾地，又很好地改善了还建居民的居住条件，政府、居民、社会都满意。二是加强规划、建设和管理。一个城市的品位不仅是标准建设出来的，更是科学管理出