物业公司经营方案一、公司的基本情况大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。二、经营方案的制定和目标从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部20031864号关于印发物业服务收费管理办法的通知文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然 可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格标准，和物业公司与小区业主委员会达成的价格标准，加上物业管理的特殊性，服务品质很重要，服务缺憾，服务标准、管理盲点、工程隐患、工程遗留问题、都是业主拒交费的理由，多个因素使物业公司不堪重负，造成收费低、难收费、直接影响物业公司的发展，对物业企业如何在市场中求生存、如何可持续发展、就必须调整自己的经营策略，提高市场竞争力和经济效益，来实现企业的可持续发展。三、公司经营现状的优势，劣势分析1、物管费、停车费的经营情况物业公司经营的小区10个、其中规模小一点的4个小区、警苑一、二区、茫涌小区、统计局小区基本上属于亏损小区，就四个小区单靠物业费连人工工资都不够，还加上停车费收入补充经营成本，其余6个规模大一点的小区，自建小区5个、托管小区1个：鸿园小区、鸿泰花园、鸿元商住楼、鸿诚广场、鸿鑫佳园、兴隆园小区6个小区单靠物业费也能开销人工工资，另外停车费的收入就是物业公司的利润，在2011年的经营过程中，物业公司抓住时机，与托管小区的单位负责人商谈上调了物业管理费标准，同时也上调了自建小区的物业管理费标准，自建小区中除鸿泰花园业主投诉至物价局，鸿诚广场已与业主委员会约定过价格，未调价成功，其余小区都作了上调，借大理市发改委市发改价201089号大理市机动车停放服务收费管理暂行规定的文件通知，成功上调了各小区的停车收费标准，以上两项主营收费的上调增加了物业公司的收入。在取得成绩的同时，也反映出了物业公司的被动局面，就物业费标准的收取，一是受政策的影响（全市的物业收费标准低，多年未出台新标准），二是成立业委会前已业委会商谈收费标准，但有了业委会物业公司又将面临很多风险，鸿诚广场的例子就是教训，有了业委会如房产公司遗留问题迁怒于物业公司，对服务的要求又要高又不愿多出钱，还要和你算收益分成等都将牵制物业公司。有业委会的目前优势只是，当一个物业小区公共部分的设施设备，包括建筑物经过一定年限需要维修时，能够相对顺利的从房管处划拨出小区的公共维修基金，实践证明物业公司遇到鸿泰花园没有业委会，而公共部分又需要维修的情况，物业公司也通过集体签名的形式划拨到了公共维修基金。就成不成立业委会还得要关注政策的规定，也要针对不同小区的性质和需要，灵活应变。针对物业管理费的收取标准，目前建设局、房管处、物价局、发改委都很关注物管企业的服务、收费问题，目前大理州新的物业服务标准、收费标准出台，应该是快了，也是物业企业发展的机遇，同时也将是考验物业企业市场竞争力的时候。停车费的收，取物业公司面临很多困扰和风险，如车辆被盗被损，车主就会与物业公司 纠缠，要么要求赔偿，要么拒交停车费。有效的办法只能加强对停车秩序的管理，投入必要的人防和技防设施来杜绝隐患的发生。随着人们法律意识的提高和对生活品质不断增加的要求，对物业服务的多元化高要求，也是必然的，解决以上两个被动局面，物业公司只有不断完善物业服务品质，满足业主的要求，赢得业主的认可，实现经营秩序的正常化，经营收益最大化。2、水费、电费的经营情况物业公司10个小区的水费，电费都属于代收代缴，就水费电费的收取，物业公司经过多年的摸索，也总结出一套保不亏损的措施，从往年的经营情况看，水、电路的设施的管理很重要，水、电路的供给性质决定了都会产生差额，产生差额的原因：如电路物业公司正常的经营用电，设施设备的老化，正常的电损线损，员工的不节约用电管理不及时造成的损失，几个因素控制不好，物业公司间入不敷出。所以物业公司对岁、电管理采取了以各小区主任主要负责，每月定期关注所管小区的水、电经营情况，检查各种供电、供水设施、设备的正常运转，发现问题及时解决，以工程部为核心对个小区的设施设备勤检、勤查，为小区的用水经营情况，及时通报、关注，做到各部门和个岗位心里有数，大力提倡个小区节约用电的习惯，对个小区保安值班室、宿舍采取装表核算，控制电费流失，以上几个举措叫明显的控制了水电费的跑、冒、滴、漏。依据每个小区用水、用电量的不同，结合业主认可的分摊方法（分摊方法二种，一、多用多摊、少用少摊、也就是将每月的损耗分摊至水电单价的收取标准上，二、平均分摊，是将每月的损耗以一个核定的数额分摊至每一户用户）因地制宜，有政策范围内合理地对各小区水电损耗做了分摊、确保了物业公司水电费收支平衡，甚至还要有赢余。3、水费、电费、物管费、停车费努力实现让业主提前交费：四项主营业务费用的收取直接会影响物业公司的运作，今后物业公司还要继续保持停车费和物管费提前征收的办法和技巧，争对各小区的实际情况因小区而定，如鸿诚广场、鸿泰花园两个小区由于地理坏境、居住密度的相对优势、停车位又有限、两个小区车辆有多供不应求、对提前收缴停车费相当有利还不用与优惠的方式收缴，而且单价也能顺利上调。另外没有先天优势的小区可以借助增设硬件设施，计划停车位置、实行预交优惠等方式收缴停车费。至于水费、电费由于业主的习惯一时可能还难以实现业主提前预交，这也是物业公司今后努力方向，还有物业管理费现目前提前预交的也不多，还应该思考和制定一些方式、方法、促进业主提前预交，物业公司如果实现了业主提前交费的习惯、将会对物业公司非常有利，节省了管理成本外还有效地回笼了资金，减少经营风险、减轻工作难度、节约经营成本，资金的回笼有效地保证了公司的正常运行。四、公司人事管理现状、优势、劣势分析：物业管理的发展，要求物业管理从业人员不仅应当具备诸如房屋建筑、机电设备、坏境、给排水、绿化、财务等方面的管理知识，而且还必须具备相应的法律知识和对突发事件的应变和处置能力、及管理技巧、水平，物业公司目前不断在克服人事管理上的问题，不断提升管理者的素质和业务水平，对各小区时时进行监督、指导经常关注各小区管理情况，对各小区遇到的“疑难杂症”，及时分析、及时想办法处理，通过例会的形式，总结经验、学习业务知识，遇到困难畅所欲言、集思广益，想出了不少办法、攻克了不少难题、增强了大家的实践经验，同时还要继续加强各小区管理者的各种业务培训，提高管理水平，来应对物管市场的挑战与机遇。对保安员的管理也要非常关注，保安员是一个很特殊的职业，从很多因素如：工资低。缺乏职业发展空间，轮资排辈，人际关系复杂，和社会地位低等造成了保安员流失的原因，物业公司的主力是保安员，保安员频繁流动会给公司带来许多不利的影响，如培训成本。管理成本的损失，一名有符合和熟悉业务的员工需要一定的时间的积累，特别是一些骨干保安员的跳槽将给公司带来大的威胁和影响，还会影响服务质量，损害公司声誉。新的保安员来了对业务环境部熟悉，又会带来安全隐患，物业公司会给一个重点工作需要重视保安员工作的管理，要更加关心、关注保安员的思想动态，尊重和理解他们的劳动，维护他们的权益，为他们的工作和生活创造好条件与氛围，激发他们的工作热情，拓宽他们的发展空间，加强保安员素质管理，通过组织鼓励一位保安员系统安规的去培训决心，多培养合格的保安员。