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成本法房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+ 投资利息+开发利润1、取费用时采用的是项目实际发生额,未说明是否符合当地的社会一般成 本,既要区分实际成本和客观成本,采用重置成本,不能采用重建成本;2、计算贷款利息时应当采用复利,不能采用单利,基数为土地取得成本+开 发成本+管理费用+销售费用3、计息期错误,土地费用的计息期是从取得土地开始,开发成本、管理费用 有两种,土地的从取得土地开始,建筑物的从建设期开始;销售费用中的销 售代理费与销售同时发生,不计息,其他销售费用在销售之前发生,应计息,4、建工程用成本法计算时,在计算投资利息时,计息周期不是整个开发期, 应该根据在建工程的规模。确定一个合理的开发期;5、销售费用计算中,不包含应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税,包括 两税一费和交易手续费、印花税。6、开发利润计算中,不同的利润率对应不同的计算基数:直接成本利润利率计算基数:土地取得成本+开发成本投资利润率计算基数:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用成本利润率计算基数:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投 资利息销售利润率计算基数:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投 资利息+销售税费+开发利润7、计算折旧时,建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计,建筑物 经济寿命早于土地使用年限的,按照建筑物经济寿命计;建筑物经济寿命晚于 土地使用年限的,按照建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余使用年限;除 了考虑物质折旧,还要考虑经济折旧和功能折旧,工业厂房还要考虑是否是腐 蚀性厂房;8、求得的土地的价值如果是土地取得成本,需要换算成楼面地价,参与后面 管理费等费用的计算;9、在折旧中,如果采用的是直线法,则包含了三种折旧,而在分解法中应该 把建筑物分成短寿命项目、长寿命项目和可修复项目;10、在计算成本时,设施设备等动产是不能计算进去的11、成本法计算的出的房地产价值,应该结合估价时点的房地产市场供求状 况进行调整12、在计算土地重新构建价格时,如果是划拨土地,不需要进行年期修正13、在成本法中,用不同结构的几栋楼求取一个综合成新率是不科学的,应 分别求取每栋楼的成新率,再乘以相应的重置成本,最后加总求取估价对象的 建筑物现值。14、土地取得费用和土地取得成本是一个概念,加上开发成本等于土地成本15、土地取得成本:通常称为土地费用,包括土地使用权出让金、城市基础 设施建设费、土地开发建设补偿费(包括征地拆迁补偿安置费、相关税费、地 上物拆除费、渣土清运费、场地平整费)和土地取得税费; 市场购买:=建设用地使用权购买价+土地取得税费(契税、印花税、交 易手续费) 征收集体土地:=土地使用出让金+城市基础设施建设费+征地补偿安置 费(土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、社会保险费)+相 关税费(新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、其他) +地上物拆除、渣土清运和场地平整费 征收国有房屋:=土地使用出让金+城市基础设施建设费+拆迁补偿安置费 (房地产补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费、安置补助费) +相关费用(评估等中介费)+地上物拆除、渣土清运和场地平整费开发成本=勘察设计和前期工程费+建安费+基础设施建设费+公共配套设施建 设费+其他工程费+开发期税费
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