本案产品定位及广告建议一、产品属性定位定位语的確立根据以上的分析，我们可以总结出市场定位的主体思路：1 把项目定位在xx路，强调位置感。2 形象要温馨、舒适、可融入现代的元素。3 原味生活、朴实无华的生活品质楼盘形象定位为健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新的形象。项目定位：“提倡“自由生活”为主题的社区“我们塑造我们的建筑物之后，建筑物塑造我们”邱吉尔名言录这种生活方式适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中形成一种运动、健康、和谐的生活方式，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。为业主构筑融入健康的身心、健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。定位语：XX路。XX生活代表作”拒绝平庸，让生活充满个性；拒绝奢华，让生活充满品味。生活的智慧在于虑出那些不重要的杂质，我们的生活空间，更是一种文化的环境，它的每一个细节，都应该富有灵魂。保留重要的部分，享受家庭，享受生活，与大自然的乐趣，创造出新的生活品质。二、案名“蔚蓝。新远”释意：蔚蓝：蔚蓝的天空，谐音“未来新远代表地产公司2、“新远。生活赏”释意：生活赏喻为对生活的鉴赏力对生活的鉴赏归纳为生活五态：第一种是自然状态。享受着回归大自然的乐趣，生活的现实感就非常淡然了。第二种是社会状态。工作是必须要做的，每天感受着人世间的亲情、友情和爱情，生命因此而充盈着喜悦，便加倍意识到活着的美好了。第三种是历史状态，怀旧之情，伤感而温馨，追忆着似水的流年，沉浸在对往事的回忆中。曾经的美好，曾经的理想，曾经的浪漫，曾经的憧憬，曾经的友情，现在还余多少呢？只有过去的，才真正是属于自己的拥有，能留在记忆中的，才是生命的真正珍藏。普希金说得好：“那过去了的，都会变成美好的回忆。”第四种是虚拟的状态，虚拟的世界里，找到了自己的人生定位，找到了自己的归属，找回了梦想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。生命的时空因此而扩大，生命也因此而得以日日刷新，这时才感到“太阳每天都是新的”这话的生活哲理的真正含义所在。第五种是未来状态，人总在追求完美，而完美的人生又总在未来之中。于是不断给自己提出新的追求，把已成的事业，都视作过眼烟云。一人只能有一条命，然而生存在这五种状态之中，就仿佛拥有了五次生命。三、媒体组合建议主流媒体1、主流平面媒体：XX报、XX晚报此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。2、主要优势：发行量大、覆盖面广、读者阶层广泛。非主流媒体1、XX报读者群体是以广大投资者、企业投资人、机构投资者等白领阶层为阅读对象的财经类报纸。2、交通台、音乐台打车族、开车族的首选广播频道，受众人群含概面广层次较高。3、企业家经理人杂志高收入、高消费人群、老板级人物为目标对象读者。4、新地产针对性强，以高收入消费人群为目标对象；在百余家写字楼、高档物业直投，咖啡厅、高尔夫球场等高级娱乐休闲场所直投。四、销售道具制作说明（及前期开盘前准备工作）1、售楼处设置）售楼处的选址：2）售楼处规划内部功能区域的划分上坚持一定的专业性、合理性、美观性和实用性,将各个区域的功能标示划分清楚,充分体现：接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公区、儿童活动区六大功能分区的统一性和各异性。当地售楼处：建设面积：100150平米销售大厅（接待、展示、洽谈）50平米1 会议室兼签约室10平米销售经理办公室10平米4财务室10平米行政办公室10平米4 客户服务部10平米儿童活动区20平米8男女卫生间10平米3）售楼处设备配置1、当地售楼处：业务办公区：回访电话：3部销售经理办公室：电话1部，传真1部，电脑1台行政办公室：电话1部，传真1部，电脑1台，打印机1台，复印机1台客户服务部：电话1部、电脑1台、传真机1台、打印机1台、档案柜财务部：电话1部、电脑1台、档案柜、保险柜4）售楼处销售道具配置沙盘、展板、谈判桌椅、空调、视听设备、公共区域花卉、饮水机等2、户外包装建议1）工地围墙的包装：诉求两种不同产品特性及产品要素（可分段来诉求），期房阶段提升项目品质，给客户以认同感。2）户外看板的包装：在xx路沿线醒目位置设立大型广告牌。3、沙盘制作：沙盘尺寸：因项目体量小，建议做成1：75比例制作时间：开盘前一个月制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件）4、DM单页：产权酒店：对开6P,200克铜制作时间：开盘前一个月5、产品说明书手册：适情况可制作产品说明书，内容包括公司篇、产品篇、周边配套篇、物业篇、销售流程篇、答客问篇6、手提带：尺寸：403010（标准纸带）设计风格：延续DM单页风格及色彩运用设计要素构成：案名、LOGOSLOGNA热线电话、开发商、代理商名称、售楼中心地址制作时间：开盘前一个月7、户型图：户型图设计风格：延续DM单页风格及色彩运用户型图构成要素：1 户型的内部功能分区示意并配有家俱，注明开间进深的尺寸每套户型的建筑面积、套内建面4案名及LOGO热线电话5 开发商、代理商名称售楼中心地址制作时间：开盘前一个月制作前工作准备：1 工程部提供图纸广告公司拆图（不同楼层的平面）2 销售面积最终以测绘队实测面积为准8、效果图制作制作内容：社区全景鸟瞰图（一张）、楼体效果图（一张）、社区园林图（一张）制作要求：由专业的效果图公司制作制作时间：开盘前一个月制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件）9、售楼处室内外的整体包装设计（导视系统、售楼处门头看板、售楼处室内包装、售楼处内展板设计等）根据售楼处的平面方案再行确定营销推广一、销售分期、推广次序先推一期部分，再推二期（当工程形象出到地面二层以上后再行销售，能给予投资客信心和实力的保障）三、分阶段营销推广策略一内部内购期1）主要任务：市场预热，开盘前准备和进行内部认购。A开盘期以前的各项销售道具、业务体培训、销售现场包装、户外广告推广工作准备到位。B内部认购期间，客户只要交纳10000元定金，签订认购书即可享受内部认购的优惠价格。2) 销售策略:内部认购阶段，通过销售控制，先推出可售楼座的部分楼层，留有一些楼层，做为开盘后期加推销售。3) 价格策略:4) 促销方式:A认购期间如交定金签定认购书的客户，可享受98折优惠B选定销控范围外的户型，不享受优惠。C认购期间举办”来就送礼品活动”为期一个月，在此期间凡前来售楼处咨询、购房的客户都可得到精美礼品一份。5) 广告配合：通过报纸、网络、户外等媒介广为宣传，营造新闻炒作，达到市场预热效果。硬性广告及软文配合。1、先期户外广告付之先行，环岛两边户外广告、工地围墙等户外广告亮相公众，形成造势热点，吸引人的注目。3 以软性文章造势为主，辅以硬性广告的支持，软性新闻炒作内容：通过平面媒体、网络等媒体以记者的观点对本案产品、区位特色等进行炒作。硬性广告平面诉求：发布内部认购信息，制造内部内购惊喜悬念。6) 媒体选择：地方网、万信网、焦点房地产网等媒体V二开盘期1) 主要任务：正式开盘强销，塑造产品整体气势。2) 销售策略：消化已推出的单元。3) 价格策略：4) 促销方式：举办开盘活动。形式：娱乐及抽奖活动，自助餐。地点：选择适当酒店宴会厅凡内部认购期及开盘当天已交认购金的购房者，均可参加抽奖活动。奖项设置可送实物，也可折上折优惠。5) 广告配合:A楼书制作完成：B硬性广告配合C客户通讯：第一期的客户通讯，可对本案产品作系列报道，以及开发商发展状况及项目进度及销售情况分析等.D根据目前从房地产营销来看，更多的项目开始采用网络营销并通过网上销售增宽销售渠道,网上推广是目前本案应采取的有效方式。所以开盘后制作项目网页设计方案并招标设计公司开始制作。6）媒体选择：本地各大报纸V三强销期1）主要任务:利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传吸引不同需求之买家，达到销售之目的。2）销售策略：推出剩余未售的楼座，适当加推销控层，加大客户的选择余地。3）价格策略：4）促销方式：A、制作友情卡，对于已购客户发放友情卡，新客户持老客户的友情卡，新客户可享受价格上的优惠，老客户给予实物或现金奖劢。B、夹报直投：随本地各大报纸夹报派发。C、适情况建设样板间，增强买家的购买欲，强消不好销的户型。5）广告配合:报纸、电台、电视广告立体宣传，加大广告力度。6）媒体选择：制作文艺台、交通台30秒套播广告。V四续销期1）主要任务：这一阶段，基本完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下2）销售策略：消化已推户型，加推珍藏户型。3）价格策略：4）促销方式：A、全面封顶活动B、DMI派发：在当地有针对性地直报派发DM单页5）广告配合:多元广告推广渠道，在准现房阶段加大力度，促进销售。6）媒体选择：1 主流媒体:本地报纸。辅助媒体:直投杂志。2 主流、辅助媒体连续以软性文章进行强势诉求。（3）电台广播（文艺台、交通台）外围配合。V五尾销期1）主要任务:完善后期服务，准备办理入住2）销售策略：消化未销户型。3）价格策略：进入现房销售阶段,可采取让利促销（价格优惠或实物赠送）。4）促销方式：B、装修公司先期提供装修设计方案，与业主商讨，开发商提供正确无误的图纸、进屋量房的便利条件，保证客户在拿到钥匙后，可立即装修，节省时间尽快入住。C、在楼体外立面形象亮相后，做社区引导系统（道路交通引导牌）及楼体实物冠名。D、在销售后期，开发商回款资金稳定的情况下，可以采取免首付款提前入住计划。由于个别客户存在短期资金的压力，开发商可以与业主签定担保协议，开发商为业主做担保，在入住后双方协商的期限内，业主向开发商付清首期款。E、招开入住说明会（工程、销售及相关部门的工作总结及入住流程说明会）。5）广告配合:以少量平面广告投入。