目录、八 、前言 管理公司简介工业园物业管理方案第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理第六节 便民服务第七节 物业管理收费标准建议及收支测算第八节 日常物业管理部分公众制度及应急措施精神文明公约安全防范方法管理规定消防安全管理规定道路及车辆管理规定工业园区设备安全运行制度智能控制中心管理规定消防给水设备保养制度空调设备巡视管理制度电梯巡视监控管理制度水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度 清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同 工业园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价 结束语精品资料推荐第一章 前 言物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活， 工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.物业管理条例的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范 行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.物业管理有限公司在顺应市场需要，提出内部精细管理，对外稳健发展的 战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业 的服务创出客户 100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是只 有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大.我们企业做好，做大，做强， 为客户创造价值，也是对客户的最好回报。第二章 宁德联众物业管理有限公司简介一、我们的实力：宁德联众物业管理有限公司成立于2007年5月，注册资金50万元，具有国 家物业管理三级企业资质。公司现有员工180余名，大、中专以上学历人员占员 工总数的35%，各类职称人员占员工总数的30%，公司设有总经理办公室、财务 部、人力资源部、品质管理部、秩序维护部、综合服务部、工程维修部，下设五 个客户服务中心，三个省外联营公司。接管和联合接管面积逾120 多万平方米。 公司业务主要分布宁德、福安、省外（联营）等地。接管物业类型包括办公大楼、 别墅、公寓、高层住宅、商业市场等。二、联众物业现有管理的项目联众物业现接管有：花园新村、盈丰佳园、兴隆佳园、人寿保险办公大楼、 富新农贸批发市场、职业技术学院（福安）、瑞景名仕城（福安）等物业项目和 外地联营管理的物业项目。三、联众物业的指导思想与目标联众物业自成立以来，一直致力于先进的物业管理理念和运作模式，导入ISO9000质量管理体系，规范的工作程序和良好的服务意识，提升了管理质量和服务水平。为业主和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最 终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们联众物业人在 工作中为之奋斗的目标，为了更好、更快的实现这一目标，本公司自创建以来， 就以“发展精品战略，创建名牌企业”为指导思想，以“高起点、高标准、高质 量”打造专业化的物业管理“精品”，创造了超值的服务和经济效益。立足基础服务，树立联众物业诚信高效形象。细化服务质量，倡导“诚信为本 服务第一”。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌第三章 闽东水电生产现场物业管理项目的基本概况一、 芹山水电站座落于周宁县溪口村。厂区办公楼2500厂房及变电所3850场地2400 总面积计：8750二、周宁水电站座落于周宁县三湾村。办公楼、仓库、地下厂房、场地等总面积 计：34022 tf三、办公大楼座落于周宁县狮城镇兴业街。总面积计：6300 tf,四、管理服务内容要求：以上三处的保安服务保洁服务、绿化养护服务及食堂的 餐饮供应服务工作。第四章 物业管理方案第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划.该项目布局合理，设施完善，设备高档 .针对本次物业管理标的各个要素， 管理思路概括为一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施.一、认识与定位 水电站作为一个工业生产园区物业，整体形象应该着眼于全市，给该项目整 体形象定位是:开放，高效，规范开放体现该工业园区改革创新的思想和标准化的办公，生产方式 高效展示该工业园区进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌二、一种模式作为标准化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序， 舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为 :一手抓物业管理服务，一 手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万 众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守 :岗不离守，守不离 纲，威武文明，诚挚服务.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人 交一分满意的答卷.三、二项承诺:1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目， 树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.2、自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点:针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1、树立工业园物业整体形象通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制， 管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效， 规范的整体形象.2、确保因管理原因造成的治安、消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过 技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安， 消防事件发生率为零.3，维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，每个工业园 区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专 业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化 的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象 4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其 使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理 文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象， 并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。五、五大措施：1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理 处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防 范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围 合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理 处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设针对该项 目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫，绿化），养护工业园内园林绿化和 管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园 区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的 教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立 回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3、保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与 现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规 范停车和秩序井然的目的.4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人 员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构 统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管 理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.第二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况一、拟采取的管理方式精品资料推荐对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为专业化，规 范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式。基本思路是：1、严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2、提供24小时服务；3、严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；（二）常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用 部位维修保 养1、制定大，中修计划方案;2、 日常零修，急修管理;3、日常 保养巡查管理4、维修质量管理.接管验收后开 始，部分待施工 单位保修期满属施工单位保修 责任我公司将尽 全力协调协助2公共设施，设 备及场所的 使用，维修， 养护，管理1,建立档案，搞好基础资料管 理;2,运行管理;3,维修保养管 理；4，险情应急管理;5，水池水 泵管理；6，其他接管验收后开 始，部分待施工 单位保修期满属施工单位保修 责任我公司将尽 全力协调协助3安保管理1, 24小时值班及巡查，监控等 安全防范管理2,违章私设摊点 及设立广告管理；3，消防管理 接管验收后开始4,来人来访管 理;5，物品出入管理.4车辆管理1,进出车辆管理;2,停车场管 理；3，车辆行驶管理.接管验收后开始5清洁卫生管理精品资料推荐1，清洁卫生管理;2,环保管理;3, 消杀管理.接管验收后开始6绿化管理1,室内绿化管理;2,室外绿化 管理.接管验收后开始7客户服务管理1,设立服务员和保安;2,人员 形象及服务意识管理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1,建立房屋共用设施设备档案 资料；2，建立用户档案，房屋及 其配套设施权属清册;3,建立严 格的档案管理制度接管验收后开 始第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施：序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施 完好率95%中国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区 达标评分细则，ISO9OO1质量标准采用区域巡查 管理与管理法，落实责任，责任到人，立完善的 区域日检，周，月检制度，健全档案记录2房屋零修，急修及 时率96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单 后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完 成，急修工程不过夜并建立回访制度和回访记 录，以优质服务为本，24实行小时值班制度3维修工程质量合 格率99%建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证 反馈渠道畅通，以确保维修服务质量精品资料推荐4大型及重要机电 设备完好率99%完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备 专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有