青岛房地产项目开发管理程序指引编者按语：对于青岛房地产项目的开发，编者按照自己的理解，在综合整理以往工作资料的基础上，结合青岛市政府部门要求的报建顺序，对于一个具体房地产项目开发的具体过程进行整理。在整理汇总过程中，具体一些事项不是非常详尽或者说某些方面存在很大认识上的失误，望各位同行给予完善补充，在此先行谢过。11目录第一章： 项目投资决策一、项目建议书二、可行性研究第二章：前期准备阶段一、项目立项二、土地预审三、项目选址、规划设计条件下发四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发。七、施工图设计审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证办理。八、规划批后管理第三章：工程建设阶段一、工程报建流程：二、工程实施三、项目信息管理四、工程综合验收管理第四章交付使用阶段一、售后服务二、物业管理从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为四个阶段（这里暂且不谈销售阶段），即项目投资决策阶段、建设前期准备阶段、工程建设阶段、交付使用（售后服务）阶段。第一章： 项目投资决策阶段 房地产投资决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意义，是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。 在青岛，投资决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报告（或者编制项目建议书）。一般而言，小型项目编制项目建议书，取代可行性研究报告向政府报审。一、项目建议书1、项目建议书定义项目建议书是拟建项目的承办单位，根据企业的发展战略，结合企业的既有资源，在经过对市场供给、需求、消费者习惯等各种因素调查的基础上，寻找市场投资机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市计划委员会进行选择，一般为小型项目。2、项目建议书内容项目名称、承办单位、项目负责人；项目的提出的目的、必要性和依据；项目的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的初步设想；资源情况、建设条件、协作关系和采用新技术的可能性简单投资估算和资金筹措方案资金偿还能力预测；项目初步进度计划项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。二、可行性研究1、可行性研究定义、目的及其内容可行性研究是指对建设工程项目在做出是否投资的决策之前，现对于该项目相关的技术、经济、社会、环境等所有方面进行调查研究，对项目可能拟建的方案认真地进行技术、经济分析论证，研究项目在技术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对项目建成后的经济效益、环境效益等进行科学的预测和评价。据此提出项目是否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性意见，为项目决策提供基础。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。3、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)筹划准备：建设单位委托有咨询公司编制报告，提供其各种基础性资料、背景等资料。(2)调查研究：市场、技术、经济方面进行调查。(3)方案选择与优化：各种建设方案比较、选择。 (4)财务评价和经济评价：站在财务基础上，进行投资估算、项目损益、盈亏分析、现金流量分析。(5)编制可行性研究报告。 5、编制可行性报告。第二章：前期准备阶段 项目立项土地预审 项目选址，规划设计条件下发 勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。办理土地手续建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意见书下发施工图设计、审查，施工图审查意见合格书，建筑工程规划许可证、总包队伍、监理队伍招标。批后规划管理一、项目立项：1、建设单位上报项目建议书（青岛市发展计划委员会），批准立项（下达前期工作计划），即立项。2、不过此项工作青岛市已经改变，一般在规划选址后，上报规划局审批的可行性研究报告，办理立项工作。二、土地预审：1、由青岛市人民政府及其有关部门批准的建设项目，需要编制可行性研究报告或者项目建议书的项目，由所在区、市国土资源局负责受理；国有存量建设用地并准备依照、拍、挂的出让方式供地的项目可以不进行预审。2、建设项目用地预审，由建设单位直接向国土资源局申请。提交下列资料：申请预审的文件项目建议书批复文件建设项目可行性报告。3、预审期限：10个工作日，特大型项目需要25个工作日。三、项目选址、规划设计条件下发：1、目前“项目选址、规划设计条件下发”在实际工作中合为一起。2、测绘部门对规划用地界限以及控制线坐标点、用地面积进行测绘。评审中心纳入有形市场、组织专家评审；规划部门组织批前公示。2、规划部门审核编制的可行性研究报告，核发选址意见书，同时下发建设用地规划设计条件。青岛市规划局确定选址用地范围、审核实测的坐标点、用地界限及用地面积；下发项目选址意见书同时下发规划设计条件，作为建设单位委托设计、办理有关土地手续的依据。3、上报资料：申请书以及规划报建申请表大中型项目的可行性研究报告计划部门的立项文件或下达的当年前期工作计划。设计环保、文物、国家安全等部门的项目，出具相关部门审查意见。青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图3张（不小于用地界限外50米范围）。其他说明建设项目性质以及内容材料。有效的土地权属证明或土地使用协议（需新征用地项目除外）。四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地许可证下发。1、结合规划设计条件，进行设计队伍招标，确定具有相应资质的队伍，对于勘察单位做好招标准备，一旦规划方-案通过，；楼座具体位置确定，马上进行招标。2、青岛规划局审批建设项目规划设计以及管线综合方案（要求评审、公示的项目需要首先评审、公示并出具相关意见）（在这里过程中），审核用地界限以及面积，核发建设用地规划许可证。不需要新政建设用地或已经取得土地权属证明且不改变原用地性质的项目，只审查方案，不核发建设用地规划许可证；小型建设工程可以在提供建设用地规划设计条件后，不再进行规划方案审批，直接进行下一轮建筑方案涉及审批。3、上报资料：申请书以及规划报建申请表选址意见书（包含规划设计条件）以及附图（含控制线）相关部门审查意见有效的土地权属证明规划设计合同鉴审通知书（青岛市规划处审核、出具）上报三个规划方案，每个规划设计方案2套资料：设计说明书、规划总平面图、竖向设计各两份，管线综合说明图3份，环境设计图可以单独申报（目前青岛市的住宅项目都需要专家评审、社会公示，需要专家出具专家评审意见书（含专家名单）、规划技术指标核准书、社会公示意见书。）与报审图纸相应的电子数据文件。4、设计单位招标25天；资料齐全规划审批时限14天。五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理。1、 土地使用权的取得。1）、开发商获取土地使用权的主要方式3）4）5）6）7）、通过行政划拨方式取得；、旧城改造取得中标地块国有土地使用权；、转让取得；、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；、通过司法裁决取得；、通过兼并、收购等股权重组方式取得。2）、出让方式的定义、出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 按照青岛市青岛市人民政府关于进一步规范项目供地工作的意见（青政法200524号）明确说明：对属于商业、旅游、娱乐和商业住宅等经营性招商引资项目用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；工业用地要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。、协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。、招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 、拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 目前已经在青岛施行。3）、土地取得以及登记资料、程序、依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同，根据合同约定缴纳土地出让金；开发商取得国有土地使用权出让合同后，到规划局办理选址等规划手续，到青岛市国土资源局和房屋管理局办理土地证登记手续。、登计时应提交以下资料：